सामग्रीको तालिका
बैंक अवमूल्यनको परिभाषा र प्रभाव
परिभाषा
कम मूल्याङ्कन भन्नाले बैंकको धितो (जस्तै घरजग्गा, जग्गा, आदि) को मूल्याङ्कन बजार कारोबार मूल्य वा मालिकको अपेक्षाभन्दा कम हुनु हो।
प्रभाव
यो घटनाले ऋण रकममा कमी ल्याउन सक्छ, खरिदकर्ताले नगदमा भिन्नता पूर्ति गर्नुपर्ने हुन सक्छ, वा सम्पत्ति लेनदेन प्रक्रियालाई असर गर्न सक्छ।
बैंकहरूले सम्पत्तिको अवमूल्यन गर्नुका मुख्य कारणहरू
- बढ्दो ब्याजदर र पुनर्वित्त चुनौतीहरू: उच्च ब्याजदरले ऋण लागत बढाउँछ, सम्पत्तिको मूल्य घटाउँछ, र बैंकहरूलाई रूढिवादी मूल्याङ्कन गर्न बाध्य पार्छ।
- बजार संरचना परिवर्तनहरू: कोभिड पछिको कार्यालय रिक्त पदहरू र खुद्रा गतिविधिमा आएको गिरावटले CRE मूल्यहरूमा असर पार्छ, विशेष गरी बैंकहरूले राखेका संकटग्रस्त सम्पत्तिहरूमा।
- बैंकहरूको रूढिवादी मूल्याङ्कन अभ्यासहरू: जोखिम कम गर्न, बैंकहरूले विशेष गरी नियामक दबाबमा सम्पत्तिहरूको अवमूल्यन गर्छन्।
- ऋण परिपक्वताको चाप: धेरै संख्यामा CRE ऋणहरू परिपक्व हुन्छन् र पुनर्वित्त गर्न आवश्यक हुन्छ, जसले गर्दा सम्पत्तिको मूल्य कम आँकलन हुन सक्छ।
१. बजार कारकहरू
1. उच्च बजार अस्थिरता
- आर्थिक वातावरण परिवर्तन हुँदै: जब अर्थतन्त्र अस्थिर हुन्छ (जस्तै बढ्दो मुद्रास्फीति, बढ्दो ब्याजदर, र बढ्दो बेरोजगारी), बैंकहरू जोखिम कम गर्न मूल्याङ्कनमा रूढिवादी हुन्छन्। उदाहरणका लागि, २०२० को महामारीको समयमा, केही क्षेत्रहरूमा आवासको मूल्य छोटो अवधिमा घट्यो, र बैंक मूल्याङ्कनले मध्यम र दीर्घकालीन जोखिमहरू प्रतिबिम्बित गर्न सक्छ।
- क्षेत्रीय आपूर्ति र मागको असन्तुलन: यदि कुनै विशेष क्षेत्रमा घरजग्गाको अत्यधिक आपूर्ति छ भने, भविष्यमा हुने मूल्य गिरावटबाट बच्न बैंकहरूले आफ्नो मूल्याङ्कन घटाउन सक्छन् जसले गर्दा अपर्याप्त धितो मूल्य हुनेछ।
2. लेनदेन डेटा ढिलाइ
- बैंकको मूल्याङ्कन प्रायः हालसालैको कारोबार रेकर्डमा आधारित हुन्छ। यदि बजार छोटो अवधिमा द्रुत गतिमा बढ्छ (जस्तै लोकप्रिय नयाँ जिल्लाको विकास), तर पछिल्लो लेनदेन डेटाको समर्थनको अभाव छ भने, मूल्याङ्कनले तुरुन्तै बजार मूल्य प्रतिबिम्बित नगर्न सक्छ।
- उदाहरणका लागि: कम्पनीहरूको आगमनका कारण उदीयमान प्रविधि पार्कहरू वरपरका आवासको मूल्य बढेको छ, तर बैंकिङ प्रणालीले अझै पनि यस क्षेत्रको लागि सन्दर्भ मूल्य अद्यावधिक गरेको छैन।
3. क्षेत्रीय विकास भिन्नताहरू
- बैंकहरूसँग फरक-फरक क्षेत्रका लागि फरक-फरक जोखिम मूल्याङ्कन मापदण्डहरू हुन्छन्। दुर्गम क्षेत्र वा पुराना समुदायहरूमा मूल्याङ्कन सामान्यतया कम तरलता र सीमित मूल्यांकन क्षमताको कारणले गर्दा रूढिवादी हुन्छ।
- केस: हङकङका बाहिरी टापुहरू र शहरको केन्द्र बीचको मूल्याङ्कन भिन्नता २०१TP३T-३०१TP३T पुग्न सक्छ।
२. सम्पत्तिको अवस्था
1. सम्पत्तिको भौतिक अवस्था
- उमेर र संरचनात्मक मुद्दाहरू: उच्च मर्मत लागत र कम टिकाउपनका कारण पुराना सम्पत्तिहरूको अवमूल्यन हुन सक्छ। उदाहरणका लागि, ३० वर्षभन्दा पुरानो टेनिमेन्ट भवनको बैंक मूल्याङ्कन सोही क्षेत्रमा रहेको नयाँ भवनको भन्दा कम हुन सक्छ।
- सजावट र सुविधाहरू: यदि सम्पत्तिको भित्री सजावट जीर्ण छ वा आधारभूत सुविधाहरूको अभाव छ (जस्तै लिफ्ट र पार्किङ ठाउँहरू), मूल्याङ्कन बजार अपेक्षा भन्दा कम हुन सक्छ।
2. सम्पत्ति अधिकार र कानुनी मुद्दाहरू
- अस्पष्ट सम्पत्ति अधिकारहरू: साझा सम्पत्ति अधिकार, उत्तराधिकार विवाद वा अनसुलझेको कानुनी कार्यवाहीसँग सम्बन्धित मुद्दाहरूमा, बैंकहरूले सिधै ऋण दिन अस्वीकार गर्न सक्छन् वा मूल्याङ्कनमा उल्लेखनीय कमी ल्याउन सक्छन्।
- अवैध भवनहरू: यदि थप गरिएको निर्माण (जस्तै छाना थप्ने) सरकारले स्वीकृत गरेको छैन भने, बैंकले यसलाई मूल्याङ्कनमा समावेश नगर्न सक्छ।
3. विशेष उद्देश्य गुणहरू
- व्यावसायिक जग्गा, औद्योगिक प्लान्ट वा मिश्रित प्रयोगका सम्पत्तिहरूको मूल्याङ्कन सामान्यतया बैंकहरूले आवासीय सम्पत्तिहरूको तुलनामा कम मूल्यमा गर्छन् किनभने तिनीहरूको तरलता कमजोर हुन्छ। उदाहरणका लागि, ताइवानमा औद्योगिक आवासले प्रायः अवमूल्यनको समस्याको सामना गर्छ।
ग. बैंकिङ नीति र जोखिम व्यवस्थापन
1. जोखिमबाट बच्ने प्रवृत्ति
- बैंकहरूले ऋण पूर्वनिर्धारितताको जोखिमलाई कभर गर्न धितोको मूल्य पर्याप्त छ भनी सुनिश्चित गर्न आवश्यक छ, त्यसैले तिनीहरूले सामान्यतया "रूढीवादी मूल्याङ्कन" सिद्धान्त अपनाउँछन्। उदाहरणका लागि, १ करोडको बजार मूल्य भएको सम्पत्तिको लागि, बैंकले यसलाई ८ करोड मात्र मूल्याङ्कन गर्न सक्छ, जसले गर्दा २०१TP३T बफर स्पेस छोडिन्छ।
2. आन्तरिक मूल्याङ्कन मोडेल सीमितताहरू
- बैंकहरू प्रायः स्वचालित मूल्याङ्कन प्रणाली (AVM) वा निश्चित सूत्रहरू (जस्तै तुलना विधि र आय विधि) मा भर पर्छन्, जसले व्यक्तिगत सम्पत्तिहरूको विशेष फाइदाहरू (जस्तै दृश्यहरू र स्कूल जिल्लाहरू) लाई बेवास्ता गर्न सक्छ।
- केस: ताइपेई शहरको दाआन जिल्लाको एक प्रतिष्ठित स्कूल जिल्लामा रहेको सम्पत्तिको लागि खरीददारहरू उच्च प्रिमियम तिर्न इच्छुक छन्, तर बैंकको मूल्याङ्कन औसत आवासीय सम्पत्तिको आधारमा मात्र गणना गर्न सकिन्छ।
3. ऋण रकम सीमा
- केही क्षेत्रहरूको लागि केन्द्रीय बैंकको ऋण-देखि-मूल्य सीमा जस्ता सरकारी नियामक आवश्यकताहरूले बैंकहरूलाई पालना गर्न सक्रिय रूपमा आफ्नो मूल्याङ्कन घटाउन बाध्य पार्न सक्छ। उदाहरणका लागि, उच्च जोखिम भएका क्षेत्रहरूको लागि ऋण सीमा 60% हो, र बैंकहरूले ऋण रकम नियन्त्रण गर्न घरको मूल्यलाई कम आँकलन गर्न सक्छन्।
४. मानव कारकहरू
1. मूल्याङ्कनकर्ताको व्यक्तिपरक निर्णय
- मानक प्रक्रियाको बावजुद, मूल्याङ्कनकर्ताको अनुभव र प्राथमिकताहरूले परिणामहरूलाई असर गर्न सक्छ। उदाहरणका लागि, पुराना भवनहरूको लागि मूल्यह्रास दर गणना गर्न एकरूप मापदण्डको अभाव छ।
2. घरधनीहरू मूल्य निर्धारणमा अत्यधिक आक्रामक छन्
- खरिदकर्ताहरूलाई आकर्षित गर्न, बिक्रेता वा घर जग्गा एजेन्टहरूले जानाजानी सूचीकरण मूल्य बढाउन सक्छन्, जसले गर्दा बजार मूल्य "कृत्रिम रूपमा उच्च" हुन सक्छ र बैंकको मूल्याङ्कनसँगको खाडल फराकिलो हुन सक्छ।
3. जानकारीको विषमता
- बैंकहरूको सम्पत्तिको बारेमा पूर्ण जानकारीको अभाव (जस्तै लुकेका दोषहरू र भविष्यका क्षेत्र विकास योजनाहरू) ले कम आँकलन निम्त्याउन सक्छ। उदाहरणका लागि, मालिकलाई MRT विस्तार परियोजनाको बारेमा थाहा थियो, तर बैंकले मूल्याङ्कनमा यसलाई ध्यानमा राखेन।
V. बाह्य नीति र नियमहरू
1. सरकारी नियामक उपायहरू
- आवासको मूल्य नियन्त्रण गर्ने नीतिहरू (जस्तै घरजग्गा कर र क्रेडिट नियन्त्रण) ले बैंक मूल्याङ्कनलाई दबाउन सक्छ। उदाहरणका लागि, हङकङले गैर-स्थायी बासिन्दाहरूमा 30% स्ट्याम्प शुल्क लगाउँछ, जसले विदेशी खरीददारहरूले खरिद गरेका सम्पत्तिहरूको बैंकहरूको मूल्याङ्कन अप्रत्यक्ष रूपमा घटाउँछ।
2. वातावरणीय र सामाजिक जोखिमहरू
- प्राकृतिक प्रकोपको जोखिममा रहेका क्षेत्रहरू (जस्तै भूकम्प क्षेत्र र बाढीको जोखिममा रहेका तल्लो क्षेत्रहरू) लाई बैंकहरूले उच्च जोखिमको रूपमा वर्गीकृत गर्न सक्छन्, र मूल्याङ्कनको क्रममा 10%-15% लाई प्रत्यक्ष रूपमा कटौती गर्न सकिन्छ।
- सामाजिक घटनाहरूको प्रभाव: २०१९ मा हङकङमा सुपुर्दगी विधेयक विरोधी आन्दोलनको क्रममा, केही क्षेत्रहरूमा आवासको मूल्यमा उतारचढाव तीव्र भयो र बैंक मूल्याङ्कन बढी रूढिवादी भयो।
3. अन्तर्राष्ट्रिय आर्थिक अवस्था
- विदेशी मुद्राको उतारचढाव र सीमापार पूँजी प्रवाहमा प्रतिबन्ध (जस्तै चीनको पूँजी नियन्त्रण) ले विदेशी खरीददारको मागलाई असर गर्न सक्छ, जसले गर्दा बैंकहरूले सम्बन्धित सम्पत्तिहरूको मूल्याङ्कन घटाउन सक्छन्।
६. प्राविधिक त्रुटिहरू
1. डेटा प्रविष्टि त्रुटि
- भवनको क्षेत्रफल, भुइँ वा उमेरमा त्रुटिहरूको मानवीय इनपुटले प्रणालीको मूल्याङ्कनमा विचलन निम्त्याउन सक्छ। उदाहरणका लागि, यदि "वास्तविक क्षेत्र ३० पिङ" लाई गल्तीले "२५ पिङ" भनेर भरिएको छ भने, अनुमानित मूल्य सिधै घटाइनेछ।
2. प्रणाली एल्गोरिथ्म त्रुटिहरू
- मुख्य चरहरू (जस्तै सम्पत्ति अभिमुखीकरण र समुदाय व्यवस्थापन गुणस्तर) समावेश गर्न असफल हुने स्वचालित मूल्याङ्कन मोडेलहरूले व्यवस्थित अवमूल्यन उत्पादन गर्न सक्छन्।
७. विशेष केसहरू र व्यापक कारकहरू
1. पूर्व-बिक्री र पूर्व-बिक्री सम्पत्तिहरू
- पूर्व-बिक्री घरहरू अझै पूरा भएका छैनन्, र बैंकहरूले हालको अवस्था (जस्तै जग्गाको मूल्य) वा विकासकर्ताको वित्तीय स्थितिको आधारमा मात्र तिनीहरूको मूल्य अनुमान गर्न सक्छन्, जुन प्रायः खरिदकर्ताको सम्झौता मूल्य भन्दा कम हुन्छ।
2. सांस्कृतिक सम्पदा वा ऐतिहासिक भवनहरू
- संरक्षित ऐतिहासिक स्थलहरूको पुनर्निर्माणको लागि बजार अत्यन्तै दुर्लभ भए तापनि, मर्मत लागत र प्रयोगमा प्रतिबन्धहरूले बैंक मूल्याङ्कन कम गर्न सक्छ।
3. सीमापार सम्पत्तिहरू
- जानकारीमा पारदर्शिताको कमी, विनिमय दर जोखिम र विदेशी सम्पत्तिहरूको लागि जटिल कर प्रणालीका कारण, बैंकहरूले सामान्यतया आफ्नो मूल्याङ्कन उल्लेखनीय रूपमा घटाउँछन् वा ऋण दिन अस्वीकार गर्छन्।
अवमूल्यनसँग व्यवहार गर्ने रणनीतिहरू
- तयारी: खरिदकर्ताले धेरै बैंकहरूबाट मूल्याङ्कन तुलना गर्नुपर्छ र पूर्ण सम्पत्ति जानकारी (जस्तै नवीकरण प्रमाणपत्र र क्षेत्रीय विकास योजनाहरू) प्रदान गर्नुपर्छ।
- वार्ता गर्ने ठाउँ: घर जग्गा एजेन्ट मार्फत बैंकसँग सम्पर्क गर्नुहोस् र पुनर्मूल्याङ्कन वा थप ग्यारेन्टीको प्रावधानको लागि प्रयास गर्नुहोस्।
- दीर्घकालीन दृष्टिकोण: यदि मूल्याङ्कनले अत्यधिक तातो बजारलाई कम प्रतिबिम्बित गर्छ भने, खरीददारहरूले आफ्नो वित्तीय जोखिमहरूको पुन: परीक्षण गर्न आवश्यक छ।
थप पढाइ:
