सामग्रीको तालिका
२०२४ मा, हङकङको सम्पत्ति बजारले नीतिगत प्रोत्साहन र आर्थिक वास्तविकता बीचको रस्साकस्सीको बीचमा एक जटिल तस्वीर प्रस्तुत गर्दछ। फेब्रुअरी २८ मा, सरकारले सम्पत्ति बजारमा १३ वर्षभन्दा बढी समयदेखि लागू गरिएको "कडा उपायहरू" पूर्ण रूपमा खारेज गर्यो, जसमा क्रेताको स्ट्याम्प ड्युटी (BSD), नयाँ आवासीय स्ट्याम्प ड्युटी (NRSD) र दोहोरो स्ट्याम्प ड्युटी (DSD) समावेश थिए। उही समयमा, सिंगापुरको मौद्रिक प्राधिकरणले प्रवृत्तिलाई बेवास्ता गर्यो र फेडरल रिजर्भले उच्च ब्याजदर कायम राखेको पृष्ठभूमिमा ब्याजदर कटौतीको चक्र सुरु गर्यो। मार्च र जुनमा, यसले बेन्चमार्कलाई ७५ आधार बिन्दुले घटाएर ४.२५१TP3T मा पुर्यायो। यद्यपि, नीति संयोजनले घट्दो प्रवृत्तिलाई उल्टाउन असफल भयो। मूल्याङ्कन र मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्कले देखाएको छ कि घरको मूल्य वर्षभरि ६.८१TP3T ले घट्यो, र सेन्टा-सिटी लिडिङ इन्डेक्स (CCL) मार्च २०१६ पछिको सबैभन्दा कम स्तरमा झर्यो, र अझै पनि १९९७ को शिखर भन्दा ९.३१TP3T कम थियो।
१. मसलादार खाना फिर्ता नीतिको "मात्रा-मूल्य विरोधाभास"
नीतिले पहिलो महिनामा बजार गतिविधिलाई उत्तेजित गर्यो। भूमि रजिस्ट्रीको तथ्याङ्कले मार्चमा आवासीय कारोबारको संख्या अघिल्लो त्रैमासिकको तुलनामा २.४ गुणाले बढेर ४,५१७ पुगेको देखाएको छ, जुन अक्टोबर २०१२ पछिको उच्चतम मासिक संख्या हो। यद्यपि, मागको रिलीजले स्पष्ट संरचनात्मक विशेषताहरू प्रस्तुत गर्दछ:
१. मूल्य-संवेदनशील खरीददारहरूको प्रभुत्व: सन हुङ काई प्रोपर्टीजद्वारा टिन शुई वाईमा रहेको योहो हबको चरण II को ३६८ इकाइहरूको पहिलो चरण सोही दिन बिक्री भयो, तर औसत कारोबार मूल्य प्रति वर्ग फुट HK$१७,८८० मात्र थियो, जुन २०१८ मा सोही जिल्लामा भएको परियोजनाको तुलनामा प्रति वर्ग फुट HK$२२१,००० को छुट हो।
२. सट्टा माग घट्दै गइरहेको छ: रिकाकोर्पको तथ्याङ्कले लगानीकर्ताहरूको अनुपात निकासी अघि १२१TP३T बाट १५१TP३T मा थोरै बढेको देखाउँछ, जुन २०१० देखि २०१८ सम्मको ३५१TP३T को औसत स्तर भन्दा धेरै कम हो।
३. विकासकर्ताहरू इन्भेन्टरी घटाउन दबाबमा छन्: तेस्रो त्रैमासिकको अन्त्यसम्ममा, हङकङमा २१,००० बिक्री नभएका पहिलो-ह्यान्ड युनिटहरू थिए, जसमध्ये ४,२०० युनिटहरू काई टाक रनवे क्षेत्रमा मात्र थिए, जसले गर्दा क्यापिटल स्ट्राटेजी रियल इस्टेटले २०२१ मा सुरु हुने मूल्यको तुलनामा शाङ-लाङचुका बाँकी युनिटहरूको मूल्य २७१TP3T ले घटाउन बाध्य भयो।
II. ब्याजदर नीतिको प्रसारण अवरोध
यद्यपि इष्टतम ऋण दर (P) 5.125% मा झरेको छ, वास्तविक वित्तपोषण लागत अझै उच्च छ:
– H ले क्याप रेट ५.१२५१TP३T मा कायम राख्यो, र अमेरिकी ट्रेजरीसँगको स्प्रेड ९७ आधार बिन्दुमा संकुचित भयो।
- बैंकिङ प्रणालीको कुल मौज्दात ४४.७ अर्ब हङकङ डलरमा झर्यो, जुन २०२१ को शिखरभन्दा ८३१TP3T ले कम हो।
- धितो बक्यौता अनुपात ०.१८१TP३T मा बढ्यो, जुन २०१० पछिको उच्चतम स्तर हो।
HKMA को तथ्याङ्कले देखाएको छ कि तेस्रो त्रैमासिकमा नयाँ स्वीकृत धितोहरूको औसत ऋण रकम HK$४.८६ मिलियनमा झरेको छ, जुन वार्षिक रूपमा HK$२३१,३३३ ले घटेको छ, जसले बजार क्रयशक्तिको निरन्तर कमजोरीलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।
३. आपूर्ति र माग संरचनामा गहिरो विरोधाभासहरू
१. आपूर्ति बढ्दै गएको छ: विकास ब्यूरोले घोषणा गरेको छ कि आगामी ३-४ वर्षमा सम्भावित आपूर्ति १०९,००० एकाइ पुग्नेछ, जुन हालको औसत वार्षिक कारोबार मात्राको ३.६ गुणा बराबर हो।
२. माग पक्ष निरन्तर घट्दै गइरहेको छ:
– २०२४ को पहिलो छ महिनामा जनसंख्याको खुद बहिर्गमन ६७,००० पुगेको छ, जसमा उच्च-खुद-वस्तु जनसंख्यामा उल्लेखनीय कमी आएको छ।
– १९९७ पछि पहिलो पटक घरपरिवारको संख्यामा नकारात्मक वृद्धि रेकर्ड गरिएको छ।
३. वैकल्पिक सम्पत्ति विचलन: भर्चुअल सम्पत्ति ETF र अपतटीय RMB बन्ड बजारहरूले HK$१०० बिलियन भन्दा बढी सोस्छन्।
४. ऐतिहासिक तुलनामा विशेष दुविधाहरू
२००३ मा सार्स अवधिको तुलनामा (बेरोजगारी दर ८.५१TP3T, ऋणात्मक सम्पत्तिका १०६,००० केसहरू), वर्तमान बजारले अझ जटिल दुविधा प्रस्तुत गर्दछ:
१. जटिल जोखिमहरू: चीन र संयुक्त राज्य अमेरिका बीचको वित्तीय विभाजनको पृष्ठभूमिमा, हङकङको स्टकको तरलता १९९७ पछिको सबैभन्दा कम स्तरमा झरेको छ, औसत दैनिक कारोबार HK$८० अर्ब भन्दा कम भएको छ।
२. सम्पत्तिको मूल्यमा चरम वृद्धि: व्यावसायिक सम्पत्ति रिक्तता दर १६.४१TP3T मा बढ्यो, ग्रेड ए कार्यालय भाडा २०१९ को तुलनामा ४२१TP3T ले घट्यो
३. वित्तीय नीतिगत अवरोधहरू: सरकारी वित्तीय सञ्चिति हङकङ डलर ७०२.१ अर्बमा झर्यो, जुन १२ महिनाको सरकारी खर्च बराबर हो, २०१९ को तुलनामा हङकङ डलर ३८१ अर्बले कमी हो।
बजारले "नीति निर्भरता-अपेक्षा बिग्रने" को नकारात्मक प्रतिक्रिया चक्र बनाउँदैछ। JLL अनुसन्धानका अनुसार, प्रति वर्गफुट विकास लागत पहिले नै हालको सम्पत्ति मूल्य भन्दा १२-१८१TP३T बढी छ, जसले भविष्यमा आपूर्ति निष्क्रिय रूपमा संकुचित हुन सक्ने संकेत गर्दछ। UBS ले भविष्यवाणी गरेको छ कि २०२५ सम्म घरको मूल्य ८-१२१TP3T ले घट्ने ठाउँ अझै पनि रहनेछ, जबसम्म भाडाको प्रतिफल ४.५१TP3T को उचित स्तरमा फर्किँदैन। यस चरणको समायोजनको सार भनेको संक्रमणकालमा हङकङको अर्थतन्त्रको मूल्यको पुनर्मूल्याङ्कन हो। एउटै नीतिगत उपकरण अब प्रभावकारी छैन, र औद्योगिक संरचनाको स्तरोन्नति (जस्तै उत्तरी महानगरीय क्षेत्रको वैज्ञानिक र प्राविधिक नवप्रवर्तन स्थिति), जनसंख्या नीतिहरूलाई अनुकूलन गर्ने (उच्च-अन्त प्रतिभाहरू परिचय गराउने), र वित्तीय केन्द्रको कार्यहरूलाई सुदृढ पार्ने जस्ता क्षेत्रहरूमा प्रणालीगत सुधारहरू आवश्यक छन्।
थप पढाइ:
