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O mercado imobiliário secundário de Hong Kong é fraco: Costa Egeia e The Empire. Estudo de caso do Palácio Real
O mercado imobiliário de Hong Kong entrou em um período de ajuste nos últimos anos, com transações lentas no mercado secundário. Mesmo depois de muitos anos de atividade, a valorização de alguns imóveis é bem menor do que em períodos de pico anteriores. Este artigo usa Tuen Mun Costa Egeia e Estação Olímpica Empire Peak. Tomando dois casos de transação do Palácio Real como exemplos, este artigo explora as condições atuais do mercado, a realidade do retorno do investimento e os fatores potenciais que afetam os preços dos imóveis.
Caso 1: O preço por metro quadrado de um apartamento de três quartos com vista para o mar na Costa do Mar Egeu caiu para HK$ 8.865
A Unidade C no andar intermediário do Bloco 2 do Aegean Coast em Tuen Mun foi vendida recentemente por HK$ 5,47 milhões. Tem uma área de venda de 56 metros quadrados e um preço por metro quadrado de aproximadamente HK$ 8.865. Esta é uma unidade de três quartos voltada para o sudoeste, com vista para o mar e decorada com bom gosto para dar um certo charme. O imóvel foi inicialmente avaliado em HK$ 6,2 milhões e, depois de colocado no mercado, atraiu compradores do mesmo bairro que estavam querendo mudar de casa. O comprador aproveitou os baixos preços dos imóveis para entrar no mercado e, após barganhar, o preço foi finalmente reduzido em 730.000 yuans, uma redução de 11,8%.
O proprietário original comprou esta unidade por US$ 5,5 milhões em novembro de 2012 e a manteve por mais de 12 anos, com um prejuízo contábil de apenas US$ 30.000, uma queda de menos de 1%. À primeira vista, a perda parece pequena, mas se a inflação, os custos de transação (como imposto de selo, comissão) e os custos de manutenção da propriedade forem levados em consideração, a perda real pode chegar a 300.000 yuans. De acordo com a avaliação do BOC Online Banking, o valor atual da unidade é de aproximadamente HK$ 5,43 milhões, enquanto a avaliação do Hang Seng Bank é de HK$ 5,56 milhões, indicando que o preço da transação está dentro de uma faixa razoável, refletindo que a avaliação de mercado dessas unidades se estabilizou.
Caso 2: Pico do Imperador. Unidade de estúdio no Palácio Real foi vendida por 5,3 milhões, com aumento de menos de 10% em 15 anos
Outra transação veio da Estação OlímpicaPico do Imperador. Palácio RealO quarto D no andar intermediário do Bloco 6, uma unidade de plano aberto com uma área de venda de 333 pés quadrados, foi vendido por HK$ 5,3 milhões, com um preço de aproximadamente HK$ 15.915 por pé quadrado. A unidade está voltada para o sul e tem uma vista ampla. O proprietário original pediu US$ 5,8 milhões e foi abordado por um investidor três meses depois que o imóvel foi colocado no mercado. Vale ressaltar que a unidade está atualmente alugada e o comprador não pôde inspecionar a propriedade no local. Entretanto, devido ao preço acessível e às necessidades de investimento, o comprador ainda decidiu comprá-lo por US$ 5,3 milhões, incluindo o aluguel, uma redução de US$ 500.000.
O proprietário original comprou esta unidade por US$ 4,841 milhões em julho de 2010 e a manteve por 15 anos, gerando um lucro contábil de US$ 459.000, um aumento de apenas 9,5%, muito abaixo das expectativas do mercado. Huang Qinglong, diretor regional sênior da Hong Kong Property, destacou que esta transação foi feita a preço de mercado. Atualmente, a unidade tem um aluguel mensal de HK$ 16.500, o que significa que o novo comprador pode desfrutar de um retorno de aluguel de aproximadamente 3,7%. Se a renda de aluguel dos últimos 15 anos for levada em consideração, o retorno geral para o proprietário original deve ser superior aos 459.000 yuans registrados, mas mesmo assim, a taxa de valorização ainda é fraca em comparação com o período áureo do mercado imobiliário no passado.
Comparação regional: Estação Olímpica vs. Nordeste Novos Territórios: um contraste gritante
Embora sejam todas unidades de plano aberto, seu desempenho em diferentes locais varia significativamente. Consulte os registros de transações em 2023:
| área | Preço típico por pé quadrado | Período médio de retenção | Rendimento de aluguel |
|---|---|---|---|
| Estação Olímpica | 16,000-18,000 | 8,2 anos | 3.1% |
| Tuen Mun | 12,500-14,000 | 4,5 anos | 4.8% |
| Kai Tak | 19,000-22,000 | 6,8 anos | 2.6% |
Análise do dilema da Estação Olímpica
- Desajuste de áreas de habitação de luxo: Grandes conjuntos habitacionais na área, como Parkview Bay e Grand Harbour, são principalmente para famílias, e as unidades de plano aberto são difíceis de integrar no posicionamento da comunidade
- Concorrência de produtos alternativos: Pelo mesmo preço, você pode escolher um apartamento de um quarto em Tung Chung (450 pés quadrados, cerca de 6 milhões), que atrai inquilinos que desejam fazer um upgrade
- Dividendos de infraestrutura esgotados: A abertura do trem de alta velocidade e o entusiasmo pelo Distrito Cultural de West Kowloon desapareceram, sem novos estímulos positivos
Contexto do mercado: Por que o mercado imobiliário de segunda mão está fraco?
As duas transações acima refletem o fenômeno comum no atual mercado imobiliário secundário em Hong Kong: há grande pressão para redução de preços, e manter o imóvel por muitos anos pode não necessariamente registrar um aumento significativo. As razões podem ser analisadas sob três aspectos: macroeconomia, ambiente político e oferta e demanda do mercado.
- Ambiente económico e impacto nas taxas de juro
Desde 2022, o mundo entrou em um ciclo de aumentos nas taxas de juros. Como uma economia com um sistema de taxa de câmbio vinculada, Hong Kong acompanhou o ritmo dos aumentos das taxas de juros dos EUA, e a HIBOR (Taxa Interbancária de Oferta de Hong Kong) atingiu repetidamente novas máximas. O aumento nas taxas de hipoteca aumenta diretamente o custo de aquisição de uma casa e reduz a disposição dos compradores de entrar no mercado. Para os investidores, o ambiente de altas taxas de juros também enfraquece a atratividade do investimento imobiliário, já que os retornos dos aluguéis podem não compensar o impacto do aumento dos custos de capital. Por exemplo, Difeng. O retorno de 3,7% nas unidades do Royal Palace parece bom, mas em um ambiente de juros altos, ainda não é excepcional em comparação a outros produtos financeiros. - Regulação política e confiança do mercado
O governo de Hong Kong introduziu uma série de políticas imobiliárias nos últimos anos, como o Imposto de Selo Adicional (SSD), o Imposto de Selo do Comprador (BSD) e o Imposto de Selo Duplo (DSD), que aumentaram os custos de transação e restringiram a especulação de curto prazo. Ao mesmo tempo, o governo flexibilizou alguns requisitos de índice de hipoteca e testes de estresse em 2023, o que estimulou transações no mercado primário, mas teve efeito limitado no mercado secundário. Os compradores tendem a esperar para ver, enquanto os vendedores são forçados a reduzir os preços devido ao mercado lento, resultando em maior espaço para negociação. Por exemplo, o preço das unidades da Costa Egeia foi reduzido em 11,8%. - Desequilíbrio entre oferta e procura e diferenças regionais
As transações imobiliárias em Tuen Mun e na Estação Olímpica mostraram características regionais óbvias. A Costa Egeia está localizada em Tuen Mun, que pertence ao Distrito Oeste dos Novos Territórios. Nos últimos anos, o mercado secundário se beneficiou do desenvolvimento de infraestrutura (como o Tuen Mun-Chek Lap Kok Link), mas o mercado secundário em geral ainda é afetado pela concorrência de um grande número de novas propriedades. Os compradores têm mais opções e a pressão de barganha sobre propriedades antigas se intensificou. Em comparação, Difeng. O Palácio Real está localizado na Estação Olímpica em Kowloon, uma área central da cidade com transporte conveniente e instalações de moradia completas. No entanto, a demanda por unidades de planta aberta diminuiu nos últimos anos, e os compradores jovens preferem unidades de um ou dois quartos, resultando em um potencial de valorização limitado para essas unidades.
Análise do retorno do investimento: a lacuna entre o retorno contábil e o retorno real
Do ponto de vista do investimento, os retornos em ambos os casos foram insatisfatórios e destacaram a diferença entre os lucros contábeis e os retornos reais.
- Costa do Mar Egeu: Manter a propriedade por 12 anos e perder 300.000 yuans
O prejuízo contábil da unidade da Costa Egeia foi de apenas US$ 30.000, mas o retorno real precisa levar em conta uma série de custos ocultos. Com base na taxa de inflação de 2012 a 2025 (assumindo uma taxa média de inflação anual de 2%), o poder de compra de 5,5 milhões de yuans foi depreciado em aproximadamente 30%, o que equivale a uma perda de aproximadamente 1,65 milhão de yuans. Além disso, despesas como imposto de selo, comissão e taxas de administração de imóveis envolvidas na transação prejudicaram ainda mais os lucros. Se a unidade tivesse sido alugada durante o período, com base no aluguel médio mensal de cerca de HK$ 15.000 a HK$ 20.000 para uma unidade de três quartos em Tuen Mun, a renda do aluguel ao longo de 12 anos poderia ter ficado entre HK$ 2,16 milhões e HK$ 2,88 milhões, o suficiente para compensar o prejuízo contábil e registrar uma certa quantia de renda. No entanto, após deduzir os custos de renovação e manutenção, o retorno real ainda está muito abaixo das expectativas durante os picos anteriores do mercado imobiliário. - Pico do Imperador. Palácio Real: O aumento em 15 anos é inferior a 10%
Pico do Imperador. O valor contábil da unidade do Palácio Real foi valorizado em 9,5%, o que parece ser um pequeno lucro, mas o custo de tempo de 15 anos é extremamente alto. Calculado em termos de taxa média anual de retorno, é de apenas 0,6%, o que é muito menor que a taxa de depósito bancário ou o retorno médio do mercado de ações durante o mesmo período. Se a renda de aluguel for incluída (16.500 yuans por mês, cerca de 2,97 milhões de yuans em 15 anos), a renda total pode chegar a mais de 3,4 milhões de yuans, e a taxa aparente de retorno aumenta para cerca de 70%. No entanto, após deduzir impostos, taxas de administração e despesas de reforma, o retorno líquido ainda é difícil de ultrapassar 100%, refletindo as limitações das unidades de planta aberta no mercado atual.
Perspectivas do mercado imobiliário: ajuste de curto prazo ou tendência de longo prazo?
Com base nos casos acima, é difícil ser otimista sobre o mercado imobiliário secundário de Hong Kong no curto prazo. de acordo comDepartamento de Classificação e AvaliaçãoDe acordo com os dados, o índice de preços de imóveis continuou a cair ao longo de 2024 e, em abril de 2025, não houve nenhum sinal óbvio de recuperação. Casos de transações em Tuen Mun e Estação Olímpica mostram que, mesmo para propriedades com vista para o mar ou vantagens urbanas, os preços ainda precisam ser reduzidos significativamente para atrair compradores para o mercado. Para os vendedores, a situação em que manter propriedades por muitos anos sem valorização significativa pode forçar mais proprietários a optar por cortar suas perdas e sair, exacerbando ainda mais a pressão de oferta do mercado.
Entretanto, a longo prazo, o mercado imobiliário de Hong Kong ainda conta com certos fatores de apoio. Em primeiro lugar, a escassez de oferta de terras continua sendo o problema central. Embora o governo tenha acelerado a liberação de terras, leva tempo para que novos projetos sejam concluídos, e o mercado secundário ainda tem um certo apelo. Em segundo lugar, à medida que a economia global se recupera gradualmente, se o ambiente de taxas de juros se flexibilizar após 2025, os fundos poderão retornar ao mercado imobiliário, fazendo com que os preços subam. Além disso, o governo de Hong Kong está promovendo ativamente o desenvolvimento da área metropolitana do norte e da Grande Área da Baía. Espera-se que áreas de Novos Territórios, como Tuen Mun, se beneficiem de infraestrutura favorável, e o potencial espaço de valorização merece atenção.
À medida que o governo promove "moradias públicas simples" e flexibiliza as hipotecas para compradores de imóveis pela primeira vez, o mercado imobiliário de pequeno porte pode sofrer mudanças estruturais:
- Cenário negativo(Probabilidade 40%)
- 100.000 novas unidades estão disponíveis na área metropolitana do norte, desviando ainda mais os inquilinos
– Os preços das unidades de planta aberta cairão em mais 10-15% por pé quadrado até 2025 - Situação desenfreada(Oportunidade 50%)
– Os promotores imobiliários convertem nano edifícios em apartamentos partilhados para aumentar o rendimento das rendas
– O governo introduziu um “imposto de vacância” para forçar os proprietários a baixar os aluguéis e estabilizar a taxa de retorno - Cenário positivo(Probabilidade 10%)
- O relançamento do “Talent Scheme” no continente atraiu 200.000 talentos para Hong Kong, estimulando a procura de aluguer
– Os especuladores de criptomoedas usam pequenas unidades como um canal para depositar e retirar moeda fiduciária, dando origem a uma onda de especulação de curto prazo
Conselho de investimento: Entre no mercado com cautela e aproveite a oportunidade
Esses dois casos fornecem alguma inspiração para compradores interessados em adquirir um imóvel ou investir. Primeiro, há muito espaço para negociação no mercado atual, e os compradores podem entrar no mercado por um preço baixo, mas precisam prestar atenção ao potencial de aluguel do imóvel e às perspectivas de desenvolvimento regional. Por exemplo, o apartamento de três quartos com vista para o mar na Costa do Mar Egeu é adequado para vida familiar ou aluguel de longo prazo, enquanto Difeng. As unidades de plano aberto no Palácio Real são mais adequadas para investidores de curto prazo, que dependem dos retornos dos aluguéis para compensar a falta de valorização. Em segundo lugar, antes de investir, você deve calcular completamente os custos e benefícios reais para evitar ser enganado por números contábeis. Por fim, preste muita atenção às mudanças de política e taxas de juros e aproveite as mudanças de mercado para encontrar oportunidades em condições de mercado fracas.
Conclusão
Costa do Mar Egeu e Pico Imperial. O caso da transação do Royal Palace reflete vividamente a situação atual do mercado imobiliário secundário de Hong Kong: redução de preços, valorização lenta e retornos estáveis. Sejam as unidades de três quartos em Tuen Mun ou as unidades de plano aberto na Estação Olímpica, os proprietários que mantiveram suas propriedades por muitos anos não conseguiram obter retornos ideais, indicando que o mercado entrou em um período de ajuste em relação ao estágio anterior de alto crescimento. Para os compradores, esta pode ser uma oportunidade de entrar no mercado em um nível baixo; para os vendedores, eles precisam reavaliar suas estratégias de retenção. A direção futura do mercado imobiliário ainda depende da velocidade da recuperação econômica, da intensidade dos ajustes políticos e do potencial de desenvolvimento regional, e merece observação contínua.
O mercado de pequenas unidades está se transformando de uma "ferramenta especulativa" em um "ativo de fluxo de caixa", e somente uma gestão ativa pode prosperar. Como diz o provérbio de Wall Street: “Não existem ativos ruins, apenas estratégias de preços ruins”.
Pico do Imperador. Palácio Real Introdução
Pico do Imperador. Palácio RealO HermitageMuseu HermitageVenha), localizado emHong KongKowloonTai Kok TsuiEstrada Hoi WangUm condomínio residencial privado de alto padrão no nº 1Cidade OlímpicaA terceira fase é composta por seis edifícios, com 964 unidades residenciais, sendo o mais alto o Edifício 1, com 55 andares. Projeto porTerra Sino,Desenvolvimento Nan FungePropriedades chinesasO conjunto habitacional foi projetado por Ma Liang Architects eTange KenshinResponsável pelo projeto detalhado, concluído em fevereiro de 2011, ocupado em maio de 2011, a taxa de administração é de cerca de $3,2 por pé quadrado,Terra SinoSua subsidiária "Emperor Peak·Huangdian Property Management Co., Ltd." é responsável pela administração da propriedade.
