Li Genxing perdeu NT$ 8,82 milhões na armadilha da "securitização de lojas"

O núcleo da tempestade: uma análise completa da transação da loja nº 126 da Rua Wusong

1. Visão geral da negociação e perdas contábeis
   Em abril de 2025, Li Genxing, fundador do Shenghui Retail Fund,HK$ 18,68 milhõesVendeu a loja térrea e o loft na 126 Woosung Street, Jordan, em comparação com o preço de compra em julho de 2022HK$ 27,5 milhões, a perda do livro é tão alta quantoHK$ 8,82 milhões (32%). A loja tem uma área de aproximadamente 980 pés quadrados, juntamente com um sótão de 630 pés quadrados, e atualmente é alugada por um inquilino por HK$ 75.000 por mês, com um rendimento de aluguel de aproximadamente4,8 cmEntretanto, a renda do aluguel ainda não consegue compensar o impacto da depreciação dos ativos.
2. Contexto histórico: O doloroso ciclo de ser “cortado ao meio” duas vezes em sete anos
   Não é a primeira vez que o valor desta loja despenca. O proprietário anterior comprou a propriedade em abril de 2015.HK$ 51,68 milhõesComprado e mantido por 7 anos até 2022, quando foi revendido para Li Genxing, o valor havia evaporadoHK$ 24,18 milhões (46%), e a perda de Li Genxing significa novamente que a propriedade se depreciou cumulativamente desde seu pico.HK$ 33 milhões (64%), quase "cortar ao meio e cortar ao meio novamente". Este caso destaca o fraco mercado varejista após a epidemia, juntamente com mudanças nas políticas e no ambiente econômico, que aumentaram drasticamente os riscos do investimento em lojas.
3. "Primeiro Sangue" de Li Genxing: A Primeira Perda Desde a Criação do Fundo
   Li Genxing comprou e vendeu mais de 260 lojas de rua desde 2009. Esta é a primeira vez que ele vende com prejuízo. É também a primeira transação deficitária do Shenghui Shop Fund desde sua criação em 2016. Ele a chamou de "primeira gota de sangue". Essa mudança não reflete apenas falhas de investimento pessoal, mas também indica que o mercado geral de lojas entrou em um período de profundo ajuste.

Reação em cadeia do mercado: a "onda de perdas e vendas" do Fundo Shenghui e o inverno do mercado

1. Cinco perdas em dois meses, uma depreciação média de 28%
   Li Genxing acelerou as vendas de seus imóveis nos últimos meses e, junto com sua loja na Rua Wusong, acumulouQuinto Eclipse, o total de saques é de cerca deHK$ 85,08 milhões, comparado com o custo total de compraHK$ 118 milhõesPerdaHK$ 32,92 milhõesA taxa média de depreciação foi28%. Outros exemplos de eclipse incluem:

• Faça compras na rua Yin Hing, San Po Kong: Comprado por HK$ 21 milhões em 2021 e vendido por HK$ 13,4 milhões em 2025, depreciação36%.
• Faça compras na Avenida Humphreys, Tsim Sha Tsui: Comprado por HK$ 20 milhões em 2023, vendido por HK$ 17,3 milhões em 2025, um prejuízo13.5%.
• Loja de água da rua Sai Ying Pun: Comprado por HK$ 24,5 milhões em 2022 e vendido por HK$ 15,6 milhões em 2025, um prejuízo36%.

1. Tanto a área de subsistência como a área central caíram e os retornos dos alugueres eram difíceis de sustentar o mercado
   governoDepartamento de Classificação e AvaliaçãoDados mostram que o preço das lojas caiu quase 10% em relação ao alto nível anterior à epidemia.40%, e Li Genxing destacou que mesmo que se espere que o aluguel da área central aumente3-5%, os preços das lojas no distrito de Minsheng atingiram o fundo do poço, mas o mercado em geral ainda não tem impulso para se recuperar. Por exemplo, embora a Loja 126, na Rua Wusong tenhaRetorno de aluguel de 4,8%, ainda não consegue evitar a queda dos preços, refletindo a baixa confiança dos investidores na valorização dos ativos.
2. Compradores do continente assumem o controle: mudanças na estrutura do mercado
   Entre as cinco lojas vendidas recentemente pelo Fundo Shenghui,Quatro deles foram adquiridos por compradores com origem no continente, indicando que, à medida que os investidores locais saem do mercado, os fundos do continente podem aproveitar os preços baixos para comprar ativos de Hong Kong. Essa tendência pode remodelar a estrutura de compradores do mercado de lojas.

Impacto profundo: problemas estruturais por trás do inverno frio do mercado de shopping centers

1. Transformação do setor varejista e mudanças drásticas nos padrões de consumo
   A epidemia acelerou a tendência de consumo online substituir lojas físicas. Mesmo que a indústria do turismo se recupere, o poder de compra dos turistas não será tão alto quanto antes. Lojas em áreas turísticas tradicionais, como a Jordânia, dependem de clientes do continente, mas a política de "um visto, várias viagens" não foi totalmente restaurada, resultando em um declínio tanto no fluxo de visitantes quanto no consumo.
2. Aumento das taxas de juros e pressões sobre os custos de financiamento
   O ciclo global de aumento das taxas de juros aumenta os custos de financiamento para manter propriedades, e os investidores precisam de maiores retornos de aluguel para compensar as despesas com juros. No entanto, o nível atual de aluguel de lojas não teve uma recuperação significativa, comprimindo ainda mais o espaço para retornos de investimentos.
3. Incerteza política e mentalidade do proprietário
   Riscos políticos, como a reavaliação das taxas do governo e rumores de controle de aluguéis, somados à falta de confiança dos proprietários no mercado futuro, levaram a um aumento no número de imóveis listados e intensificaram a competição de preços. Por exemplo, o Índice de Confiança de Midland mostra que as atitudes em relação às listagens de lojas tendem a ser pessimistas, o que indiretamente reduz os preços das transações.

Iluminação do mercado sob a maré do eclipse

A tempestade de perdas de lojas na Woosung Street, na Jordânia, não é apenas um caso isolado de investimento, mas também um microcosmo da transformação do mercado de lojas de Hong Kong. Da "troca de bens pela sobrevivência" de Li Genxing à entrada de fundos do continente, isso reflete que os participantes do mercado estão reposicionando suas estratégias. Sob a dupla pressão do ajuste estrutural no setor varejista e das altas taxas de juros, o investimento em lojas passou de um "lucro estável" para um "jogo de alto risco". Somente avaliando com precisão o potencial regional, a qualidade dos inquilinos e a direção da política poderemos encontrar esperança no mercado adverso.

Leitura adicional:

• O apartamento de três quartos de Huijing perdeu 3,13 milhões de yuans em seis anos, e a taxa de depreciação ultrapassou o pico da epidemia
• Mais um dia! O filho do "Rei das Lojas" Deng Chengbo, Deng Yaosheng, foi processado por uma empresa financeira no Tribunal Superior por uma enorme dívida de 230 milhões
• O louco Deng Chengbo, o agente com problemas financeiros, está ansioso para soltar fogos de artifício para prestar homenagem aos deuses depois de receber a encomenda!