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Po Zai está agindo de forma selvagem novamente. Tang Yiu Sheng, filho do rei das lojas "Deng Cheng Bo", colocou um hotel à venda. O mais recente hotel em Lai Chi Kok, o Sun Yat-sen Hotel, será colocado à venda. imediatamente após sua inauguração em 31 de maio!
O sonho do magnata da hotelaria foi destruído
"Xu Yi Ya Jie", "Yue Pin", "Xu Yi", "Po Xuan" - essas marcas cheias de atmosfera acolhedora já fizeram parte do ambicioso projeto de império hoteleiro do "Filho do Rei das Lojas" Deng Yaosheng (Bo Zai). Seu pai, Deng Chengbo (tio Bo), percebeu uma oportunidade de negócio já em 2010, quando o governo lançou uma política de revitalização de edifícios industriais. Ele rapidamente adquiriu um grande número de edifícios industriais em áreas industriais como Tsuen Wan, Kwai Chung, Tuen Mun, Yuen Long, Kwun Tong e Mong Kok, planejando convertê-los em hotéis, visando o então crescente mercado de viagens gratuitas, na esperança de fazer fortuna. Em apenas 7 anos, a família Deng foi proprietária de 14 hotéis que foram concluídos ou estão em construção, com um investimento total estimado em até 15 bilhões de yuans.
Entretanto, embora Bo Zai tivesse grandes ideias, faltava-lhe experiência prática em operação hoteleira. Ele rapidamente fundou o "TANG'S LIVING GROUP" numa tentativa de causar grande impacto no setor hoteleiro. Infelizmente, o destino pregou uma peça em nós. Quando a pandemia da COVID-19 eclodiu em 2019, a indústria global do turismo sofreu um duro golpe, sendo o setor hoteleiro o mais atingido. Quando os hotéis de quatro e cinco estrelas estavam em dificuldades, o hotel de Bozai na área industrial era ainda mais difícil de manter e teve que cortar drasticamente os preços para sobreviver. Os preços dos quartos chegaram a cair para mais de 200 yuans por noite, quase pela metade.
Variações na construção industrial: carnaval de capital sob dividendos de políticas
Em outubro de 2009, a então Secretária de Desenvolvimento, Carrie Lam, anunciou o lançamento do "Plano de Revitalização de Edifícios Industriais", permitindo que proprietários convertessem edifícios industriais inteiros para uso não industrial sem pagar prêmio de terra. A lógica econômica por trás dessa política é clara: depois que a indústria de Hong Kong se deslocou para o norte, a taxa média de vacância de mais de 1.400 edifícios industriais em Hong Kong atingiu 9,81 TP3T, enquanto a indústria do turismo está crescendo a uma taxa média de crescimento anual de 151 TP3T. De acordo com dados do Departamento de Classificação e Avaliação, o preço do terreno na Zona Industrial de Tsuen Wan era de apenas 18% de terreno comercial na mesma área naquela época, e o custo de conversão era 40% menor do que o de propriedades recém-construídas.
Deng Chengbo, que é bem versado no ciclo imobiliário, lançou imediatamente o plano "Industrial Building Hunter". Sua equipe de aquisição adotou as "Três Estratégias Rápidas": due diligence rápida, entrega rápida e modificação rápida. Entre 2010 e 2012, a família Tang concluiu 18 aquisições de edifícios industriais na velocidade da luz, com uma área total de mais de 2 milhões de pés quadrados. O mais representativo deles foi o projeto nº 32 da Rua Wang Lung, em Tsuen Wan, que levou apenas 117 dias da assinatura do contrato até a aprovação do plano de renovação, estabelecendo um recorde do setor na época.
Os cálculos precisos por trás da matriz da marca
Em 2013, após concluir o curso de administração hoteleira no Reino Unido, Tang retornou a Hong Kong e trouxe novas ideias aos negócios da família. Ele é bem versado na psicologia do consumidor de viajantes independentes e divide as marcas de hotéis em quatro posicionamentos principais: "Xuyi Yajie" foca na experiência de tecnologia inteligente, "Yuepin" enfatiza o design cultural e criativo, "Xuyi" segue uma rota minimalista de negócios e "Poxuan" é posicionado como uma boutique de luxo leve. Essa estratégia de diferenciação foi um avanço no mercado de hotéis de três e quatro estrelas, que era severamente homogeneizado na época.
Os nomes das marcas são ainda mais misteriosos: o número total de traços nos nomes das quatro marcas é 36, o que está de acordo com o significado do Feng Shui de "seis seis são infinitos"; Os nomes em inglês evitam deliberadamente palavras comuns, como "Ease Hotel", "Pentahotel" e outras combinações originais, o que não apenas garante a conveniência do registro global de marca, mas também fortalece a exclusividade da marca. De acordo com fontes do setor, somente o planejamento da marca custou mais de HK$ 20 milhões e empregou uma equipe multidisciplinar, incluindo mestres de feng shui e linguistas.
Expansão rápida sob alavancagem de capital
Analisando as informações do Registro de Empresas, a operação de capital do império hoteleiro Deng é de nível didático. Veja o exemplo do projeto em 82 Hung To Road, Kwun Tong, adquirido em 2015: a empresa primeiro comprou a propriedade por meio de sua empresa offshore, depois obteve fundos para reforma por meio de financiamento de construção e imediatamente realizou a securitização de ativos depois que o hotel foi colocado em operação. Esse modelo contínuo de "compra-renovação-financiamento-reinvestimento" permitiu que a família Deng elevasse a avaliação total de 14 hotéis para HK$ 23 bilhões em 7 anos.
No entanto, a expansão rápida traz riscos ocultos. De acordo com o relatório de teste de estresse de 2017 da Autoridade Monetária de Cingapura, a taxa média de endividamento do setor hoteleiro atingiu a linha de alerta de 65%, enquanto a taxa de financiamento de alguns dos projetos de Deng chega a 85%. Especialistas financeiros ressaltaram que esse modelo, extremamente dependente da valorização dos ativos, precisa manter uma taxa média de crescimento anual dos preços dos imóveis superior a 8% para equilibrar os riscos — o que é exatamente contrário às tendências subsequentes do mercado.
Um reino frágil sob a roda do tempo
2015 marcou um ponto de virada fundamental. O ajuste da política de viagens gratuitas resultou no primeiro crescimento negativo no número de turistas do continente. O movimento "anti-comerciantes paralelos" que ocorreu no mesmo ano prejudicou ainda mais a imagem turística de Hong Kong. De acordo com dados do Conselho de Desenvolvimento do Turismo, entre 2014 e 2016, a tarifa média dos quartos em hotéis de três e quatro estrelas caiu 28%, e a taxa de ocupação ficou abaixo da linha de vida ou morte de 70%. As quatro principais marcas com posicionamento semelhante sob a família Deng estão presas em uma competição feroz, e o Yuen Long Xuyi Hotel chegou a se deparar com uma situação absurda em que marcas do mesmo grupo estão competindo por clientes.
Para piorar a situação, o movimento social em 2019 e a epidemia em 2020 ocorreram um após o outro. Tomando como exemplo o Parkview Hotel, que se concentra em serviços de aluguel de longo prazo, a taxa de inquilinos mensais despencou de 45% em seu pico para 8%, e a diária média dos quartos caiu pela metade, de HK$ 1.200 para HK$ 580. Naquela época, a dívida total da família Deng ultrapassava 10 bilhões. Somente o gasto mensal com juros de um empréstimo de 2,3 bilhões do DBS Bank foi de 15 milhões de dólares de Hong Kong.
A colisão entre a estética industrial e o dilema real
Olhando para o design espacial do Deng’s Hotel, a colisão entre a herança industrial e a estética moderna pode ser vista em todos os lugares. Os arquitetos transformaram habilmente a estrutura de concreto, as galerias de carga e outros elementos do edifício industrial original em linguagem de design: o átrio alto do Tsuen Wan COZI Hotel mantém os trilhos do guindaste, e os canos expostos nos quartos de hóspedes são cobertos com revestimentos de cobre, criando uma decoração única em estilo industrial. Este conceito de renovação ganhou o Prêmio de Renovação de Edifícios da Ásia-Pacífico de 2016.
No entanto, gradualmente surgiram defeitos práticos: a maioria dos edifícios industriais tem apenas dois elevadores, o que dificilmente consegue atender ao fluxo de passageiros do hotel; a grade de colunas padrão de 8m×8m limita o layout dos quartos de hóspedes; ainda mais severos são os requisitos de segurança contra incêndio. De acordo com os registros do Departamento de Construções, três dos projetos de Deng foram forçados a adiar sua inauguração por mais de 18 meses devido ao projeto de rota de fuga abaixo do padrão, resultando em perdas diretas de receita esperada de mais de HK$ 280 milhões.
O dilema da herança das famílias imobiliárias
Por trás desse experimento empresarial está o dilema atual enfrentado pelos magnatas imobiliários de Hong Kong em sua transformação. Em uma entrevista exclusiva à nossa revista, Deng Yaosheng admitiu: "Nossa geração está destinada a andar na corda bamba. Precisamos dar continuidade aos bens dos nossos pais e criar novos valores." Ele introduziu um sistema de hotel inteligente em 2017, e os quartos de hóspedes são equipados com elementos tecnológicos, como fechaduras com reconhecimento facial e mordomos com IA. Entretanto, os altos custos de manutenção dificultam a conversão de vantagens tecnológicas em lucros.
A contradição mais profunda está na filosofia operacional: o tio Bo insiste que "o fluxo de caixa é rei" e defende uma alta taxa de rotatividade; enquanto Bo Zai pressiona por "marca premium" e insiste em investir em desenvolvimento de longo prazo. Esse conflito intergeracional atingiu seu ápice em 2018 e terminou com a retirada de Bo Zai da gestão diária. Pessoas familiarizadas com o assunto revelaram que pai e filho tiveram uma discussão acalorada sobre se deveriam ou não introduzir um espaço de escritório compartilhado no projeto Kwun Tong. O local foi forçado a ser convertido em um mini depósito depois de ficar inativo por mais de dois anos.
Espelho dos tempos e inspiração para o futuro
O caso Deng fornece vários insights sobre a transformação econômica de Hong Kong. O professor Wong Wai-hung, do Departamento de Imóveis da Universidade Politécnica, destacou: "A revitalização de edifícios industriais não deve ser uma simples conversão espacial, mas deve ser coordenada com a atualização simultânea das políticas industriais". Sua pesquisa mostra que projetos de construção industrial que foram transformados com sucesso durante o mesmo período estão focados principalmente em clusters industriais específicos, como o Design Commune em Kwun Tong e o Art Village em Fo Tan.
O pesquisador urbano Chan Wan-ying concentra-se nos custos sociais: "Um grande número de edifícios industriais convertidos em hotéis elevou os preços para os moradores das áreas vizinhas. O preço de uma refeição em um restaurante de chá na área industrial de Tsuen Wan aumentou em 47% em três anos, forçando as pequenas e médias empresas originais a se retirarem." Os conflitos comunitários causados por esse fenômeno de "gentrificação" se repetiram em Sham Shui Po, To Kwa Wan e outros lugares.
Conclusão: Sonhos inacabados sob luzes de neon
Em maio de 2021, o tio Bo faleceu, e sua família começou a vender propriedades em grande escala, lucrando mais de 10 bilhões de yuans. Nessa onda de vendas, o Asakusa Hotel em Wan Chai foi vendido com um prejuízo contábil de cerca de HK$ 17 milhões. Posteriormente, o Ting Lan Court, o Mong Kok Hotel e o Jordan Paris Hotel também foram vendidos a preços baixos, com perdas de 260 milhões de yuans, 370 milhões de yuans e 20 milhões de yuans, respectivamente. Seu sonho de se tornar um magnata da hotelaria foi destruído pelo impacto da epidemia.
Na era dos navios gigantes, a maneira de sobreviver não é construir torres altas, mas cultivar raízes profundas. Esta história não é apenas a história da ascensão e queda de um império empresarial, mas também um microcosmo dos tempos de mudança. Da expansão ambiciosa à contração desamparada, o sonho do hotel da família Deng acabou falhando em resistir ao golpe implacável da realidade.
