Hipoteca reversa (hipoteca de aposentadoria)

O que é o Plano de Hipoteca Reversa?

Esquema de hipoteca reversaHipoteca reversa (também conhecida como "hipoteca reversa" ou "empréstimo hipotecário reverso") é um produto financeiro criado pelo Governo de Hong Kong para idosos e lançado pela Hong Kong Mortgage Corporation Limited (HKMC) em 2011. O conceito principal é permitir que idosos que possuem propriedades hipotequem suas propriedades para bancos em troca de pagamentos regulares (como dinheiro mensal, um empréstimo de quantia única ou uma linha de crédito) para complementar sua renda após a aposentadoria. Os idosos podem continuar morando na propriedade original até morrerem ou se mudarem definitivamente, após o que o banco disporá da propriedade para pagar o empréstimo e os juros.

As hipotecas de aposentadoria são uma faca de dois gumes no “uso da moradia para apoiar a aposentadoria”: elas podem aliviar a pressão financeira sobre os idosos, mas também podem enfraquecer a herança. Antes de tomar uma decisão, você precisa avaliar completamente sua saúde pessoal, as necessidades da família e as perspectivas do mercado imobiliário, além de ter certeza de que entendeu todos os detalhes dos termos para evitar cair em uma situação financeira ou passiva nos seus últimos anos.

As hipotecas reversas são adequadas para proprietários de imóveis que desejam "revitalizar" seus ativos imobiliários para melhorar sua vida na aposentadoria, mas é necessária uma avaliação abrangente das necessidades financeiras, planejamento familiar e riscos de longo prazo. É recomendável consultar um consultor financeiro profissional ou um advogado antes de se inscrever.

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Esquema de hipoteca reversaElegibilidadeeComo funciona

1. Elegibilidade:
   Geralmente aplicável a residentes permanentes de Hong Kong com 55 anos ou mais (sujeito aos termos bancários) que possuem propriedades residenciais não hipotecadas.
   Se o imóvel hipotecado for Moradia subsidiada sem pagamento de prémio de terreno(como apartamentos do Home Ownership Scheme e apartamentos do Tenants Purchase Scheme), os candidatos devem ter pelo menos 60 anos ou mais.
   
2. Requisitos financeiros :
   Os candidatos devem Nenhum registro de falência,e Nenhum processo de petição de falência.
   Não permitido Reestruturação de dívida (IVA) Ou acordo financeiro semelhante.
   
3. Requisitos de propriedade :
   Tipo de propriedade:Deve ser de Hong Kong Propriedades residenciais(residência privada ou moradia subsidiada).
   Restrição de idade para construção：O imóvel deve ter idade 50 anos ou menos. Se o edifício tiver mais de 50 anos, algumas agências podem exigir a apresentação de um relatório de inspeção do edifício.
   Status de uso：A propriedade deve ser Uso auto-ocupado, não alugado ou vago, e Sem restrições de revenda(como o período de bloqueio do "Imposto de Selo Adicional").
   Disposições especiais para habitação subsidiada: Moradia subsidiada sem prêmio de terra deve primeiro obter Aprovação por escrito da Housing Authority/Housing Society.
   
4. Aplicação conjunta
   Aceitar a maioria 3 proprietários elegíveis Os pedidos conjuntos geralmente são apresentados pelo cônjuge, filhos ou parentes.
   A propriedade deve ser Propriedade conjunta Todos os proprietários precisam assinar o contrato de hipoteca juntos.
   
5. Propriedades de propriedade da empresa
   Se a propriedade for Empresa limitada registrada em Hong Kong A empresa pode ser a requerente, mas deve atender às seguintes condições:
   A empresa tem uma estrutura patrimonial simples (por exemplo, uma empresa familiar);
   Todos os acionistas e diretores concordam com a aplicação;
   Forneça o certificado de registro da empresa e os documentos de situação financeira.
   
6. Avaliação de Imóveis :
   O valor do empréstimo depende da avaliação do imóvel, da idade do requerente e do imóvel selecionado. Plano de Anuidade(Pagamento mensal, parcela única ou modalidade mista).
   
7. Propriedade hipotecária:
   Os idosos hipotecam seus imóveis para um banco participante do programa, e o banco calcula o pagamento mensal com base em fatores como avaliação do imóvel, idade do requerente e taxa de juros.
8. Como receber:
   Você pode escolher pagamento vitalício, prazo fixo (como 10 anos, 20 anos) ou um modelo misto.
   
9. Condições de reembolso:
   Quando o idoso morre, se muda definitivamente ou vende a propriedade, o banco venderá a propriedade para pagar o principal do empréstimo, os juros e as taxas relacionadas. Se o valor da venda exceder a dívida, o valor restante será destinado aos herdeiros do espólio; se o resultado da venda for menor, a HKMC arcará com a diferença (o banco não tem recurso).

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Análise das vantagens da hipoteca reversa

Renda de aposentadoria estável

• Converter "imóveis" em "capital líquido" pode resolver o problema do fluxo de caixa insuficiente para os idosos, especialmente para aqueles que não têm filhos para sustentá-los ou têm economias limitadas.
• Os pagamentos podem ser feitos em valores mensais fixos para ajudar com despesas diárias ou contas médicas.

Manter direitos de residência

• Os idosos não precisam sair de sua residência original, mantendo assim sua qualidade de vida e evitando a pressão de aumento de aluguel ou mudança após a venda de seu imóvel.

Acordos financeiros flexíveis

• Escolha um empréstimo de quantia única (como para despesas médicas de emergência) ou uma linha de crédito para sacar fundos conforme necessário.
• Se você escolher receber benefícios ao longo da vida, quanto mais você viver, mais receberá, o que é mais benéfico para aqueles que vivem mais.

O risco é parcialmente suportado pelo governo

• A HKMC fornece um mecanismo de seguro. Se o imóvel se depreciar e não for suficiente para pagar o empréstimo após sua venda, a diferença será suportada pela HKMC e os herdeiros não precisarão pagar indenização.

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Possíveis desvantagens das hipotecas reversas

Juros acumulados corroem o valor do patrimônio

• Os juros do empréstimo serão compostos ao longo do tempo, o que pode reduzir significativamente o valor residual final do imóvel e afetar os direitos dos herdeiros. Se o idoso morrer em um futuro próximo, os herdeiros podem precisar pagar o empréstimo antecipadamente para manter a propriedade.

Risco de flutuações no valor da propriedade

• Se o mercado imobiliário cair, mesmo com a proteção da HKMC, os herdeiros ainda poderão perder a propriedade ou receber apenas uma pequena quantia dos ativos restantes.

Altos custos de rescisão antecipada

• Se os idosos quiserem resgatar a propriedade no meio do caminho (por exemplo, por motivos familiares), eles precisarão pagar o principal mais os juros de uma só vez, o que pode ser difícil de conseguir devido à insuficiência de fundos.

Pode afetar a elegibilidade para assistência social

• Pagamentos regulares podem ser considerados renda e afetar a elegibilidade para o Subsídio de Vida na Velhice ou Assistência Abrangente da Previdência Social.

Riscos de disputas familiares

• Se não houver comunicação suficiente com os membros da família, os herdeiros podem ter conflitos sobre questões de alienação de bens.

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Adequado para e precauções

• Adequado：Pessoas idosas que não têm filhos, precisam de um fluxo de caixa estável, têm propriedades de alto valor, mas poucos outros bens.
• Não é adequado: Aqueles que planejam deixar a propriedade para seus filhos ou preveem que precisarão usar a propriedade em curto prazo.

Recomendações importantes:

1. Calcule cuidadosamente o saldo entre os custos de juros de longo prazo e o valor a ser pago (você pode usar a ferramenta de simulação fornecida pelo banco).
2. Comunique-se plenamente com os membros da família e procure aconselhamento financeiro ou jurídico independente.
3. Compare os termos de diferentes bancos (como taxas de juros, taxas, flexibilidade, etc.).

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Fórmula de cálculo e etapas

1. Determinar o principal da hipoteca (P)
   • Avaliação de Imóveis (V):
     • Se V≤800V≤8.000.000 HKD:
       P=V×100%P=V×100%
     • Se 8008 milhões < V ≤ 2500 V ≤ 25 milhões de dólares de Hong Kong:
       P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%
     • Se V>2500V>HKD25 milhões:
       P = 800 + (2500-800) × 50% = 16,50 P = 800 + (2500-800) × 50% = 16,5 milhões de dólares de Hong Kong
2. Determinar o número de períodos de pagamento (n)
   • Período de anuidade: Selecione um número fixo de anos (como 10 anos, 15 anos) ou estime a expectativa de vida restante com base na idade do candidato (como a expectativa de vida de 15 anos para uma pessoa de 80 anos, n=15×12=180 meses).
3. Selecione um plano de tarifas
   • Juros flutuantes: Vinculado às taxas de juros de mercado (como HIBOR) e muda mensalmente.
   • Juros fixos: Uma taxa de juros fixa, que geralmente é maior que a taxa de juros inicial de um plano de taxa flutuante, mas é estável a longo prazo.
4. Calcular anuidade mensal (M)
   usarFórmula do valor presente, amortizar o principal da hipoteca PP em parcelas mensais: M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • rr: taxa de juros mensal (taxa de juros anual ÷ 12)
   • nn: número total de meses de pagamento

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Principais fatores que afetam

• Avaliação de Imóveis：V↑⇒P↑⇒M↑
• Período de anuidade：n↓⇒M↑n↓⇒M↑ (quanto menor o período de pagamento, maior o pagamento mensal)
• Idade do requerente：Idade↑⇒n↓⇒M↑
• Plano de Tarifas: Juros fixos geralmente usam uma taxa de juros mais baixa r↓⇒M↑r↓⇒M↑, então a anuidade mensal é mais alta.

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Exemplo de cálculo

Parâmetros do caso

• Avaliação do imóvel: HK$ 12 milhões
• Período de anuidade: 15 anos (n=180 meses)
• Idade do candidato: 75 anos
• Plano de taxa de juros: Juros fixos (taxa de juros anual 3% → taxa de juros mensal 0,25%)

etapa

1. Principal da hipoteca (P)：P=800×100%+(1200−800)×50%=800+200=10 milhões de dólares de Hong Kong
2. Anuidade Mensal (M)：M=10.000.000×0,00251−(1+0,0025)−180M=10.000.000×1−(1+0,0025)−1800,0025​
   • Calcule o denominador:
     (1,0025)−180≈0,644, então 1−0,644=0,356
   • Resultado: M≈10.000.000×0,0025/0,356≈HKD 70.225/mês

• Alto valor de propriedade, anuidade de curto prazo, candidatos idosos, planos de taxa fixaAumentará significativamente os pagamentos mensais da anuidade.
• O cálculo real precisa ser ajustado de acordo com a taxa de juros e o modelo atuarial fornecido pelo banco. É recomendável consultar uma instituição profissional para obter um orçamento preciso.

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Perguntas frequentes

Os seguintes eventos constituirão um evento de suspensão:

(a) você violar o contrato de arrendamento governamental relevante ou a escritura de construção de acordo mútuo;
(b) você não pagou taxas de administração, taxas e aluguel governamental, etc.;
(c) você não tem seguro contra incêndio e outros danos graves à propriedade;
(d) sua falha em manter a Propriedade adequadamente e mantê-la em boas condições;
(e) sua falha em cumprir quaisquer leis, regras e regulamentos relacionados às Propriedades;
(f) Você não cumpriu nenhuma ordem ou notificação emitida por qualquer autoridade governamental ou administrador do edifício em relação à propriedade.
Saber;
(g) você deixar de fornecer as Declarações Anuais exigidas em relação à sua propriedade;
(h) Você estabeleceu um empréstimo para qualquer beneficiário (exceto a instituição de crédito sob a Escritura de Hipoteca Reversa relevante);
quaisquer encargos ou outros interesses na sua propriedade, a menos que tenha obtido primeiro
consentimento por escrito do
(i) qualquer ato ou omissão de sua parte que afete negativamente o valor da propriedade ou danifique a
o direito de garantia sob a Escritura de Hipoteca Reversa relevante; ou
(j) Você violar qualquer uma de suas obrigações sob o Contrato de Empréstimo relevante ou quaisquer documentos legais relevantes;
ou fornecer qualquer informação incorreta ou enganosa a um credor em relação a um empréstimo hipotecário reverso.
material.
Observação:
Se você tiver mais de um imóvel como garantia para seu empréstimo hipotecário reverso, qualquer
Qualquer suspensão da propriedade constituirá uma suspensão de todo o seu empréstimo hipotecário

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Eventos de expiração

Os seguintes eventos constituirão um Evento de Expiração quando ocorrerem:
(a) você aluga sua propriedade sem o consentimento por escrito do seu credor;
(b) você e todos os co-mutuários do seu empréstimo hipotecário reverso (se houver) faleceram;
(c) Você ou qualquer um dos seus co-mutuários (se houver) em seu empréstimo hipotecário reverso foram julgados
está falido ou está sujeito a um acordo voluntário individual;
(d) se a suspensão puder ser corrigida e você não o fizer dentro de 6 meses da suspensão
Corrija-o internamente;
(e) ocorre um evento de suspensão que não pode ser corrigido;
(f) a sua propriedade for retomada pelo Governo de Hong Kong ou qualquer autoridade relevante;
(g) o contrato de arrendamento governamental relativo à sua propriedade for rescindido sem renovação;
(h) qualquer pessoa competente tenha determinado por escrito que sua propriedade não pode mais ser ocupada com segurança;
(i) a sua propriedade ou o edifício onde a sua propriedade está situada desabou total ou substancialmente;
(j) o seu imóvel for vendido compulsoriamente e a venda for concluída;
(k) a propriedade conjunta do seu imóvel foi dividida; ou
(l) Você voluntariamente entrega a posse vaga da propriedade ao credor.
Observação:
Se você tiver mais de um imóvel como garantia para seu empréstimo hipotecário reverso, qualquer
Os eventos de vencimento do imóvel constituirão os eventos de vencimento de todo o seu empréstimo hipotecário de aposentadoria.