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Love Ocean Song se tornou um "acampamento de perda"
Sham Shui PoCanção do mar do amorEste imóvel seminovo registrou cerca de 5 transações até agora neste mês, mas todas foram vendidas com prejuízo. Tomemos como exemplo uma das unidades de dois quartos. Está localizado no andar intermediário do Bloco 1, Sala A, com uma área de venda de 496 pés quadrados. Possui dois quartos e um banheiro e oferece vista para o sudoeste da cidade. Foi vendido recentemente por HK$ 6,7 milhões, com um preço por metro quadrado de apenas HK$ 13.508. Olhando para trás, o proprietário original comprou a propriedade por 9,039 milhões de yuans em março de 2020 e a manteve por 5 anos. Agora ele perdeu muito dinheiro quando o revendeu.2,339 milhõesYuan, uma depreciação de até 26%. Isto não é apenas uma perda numérica, mas também uma violação implacável da confiança dos investidores.
Olhe novamenteInformações do Registro de Terras, outras 4 transações neste mês foram igualmente decepcionantes, todas unidades de 2 quartos, com preços de transação variando de HK$ 6,8 milhões a HK$ 7,28 milhões, e preços por metro quadrado variando de HK$ 13.498 a HK$ 14.918, mas nenhuma delas escapou do destino de perder dinheiro. Entre elas, a unidade com a maior perda é a Sala C, no 19º andar do Edifício 5. O proprietário original a comprou por RMB 9,231 milhões em novembro de 2020 e recentemente a vendeu por RMB 6,8 milhões, resultando em um prejuízo contábil de RMB 2,431 milhões e uma depreciação de RMB 27%. Por trás dessa série de números, parece haver uma verdade cruel: os donos da Ai Hai Song estão coletivamente presos em um pesadelo de "evaporação de riqueza". Será que o mercado é implacável ou fomos otimistas demais quando entramos no mercado com um preço alto? Essa tempestade no mercado imobiliário obviamente lançou uma sombra sobre Sham Shui Po, um "paraíso para as pessoas comuns".
Quatro principais impulsionadores da erosão
Entrada alta e ajuste de preço
O proprietário neste caso comprou a unidade por RMB 9,039 milhões em março de 2020. Naquela época, estávamos no estágio inicial da epidemia. As políticas globais de flexibilização quantitativa elevaram os preços dos ativos, e os preços dos imóveis em primeira mão estavam geralmente altos. No entanto, com o início do ciclo de aumento das taxas de juros a partir de 2022 (a taxa básica de juros de Hong Kong aumentará de 5% para 6,5%), juntamente com a lenta recuperação econômica, os preços no mercado de segunda mão caíram significativamente, e as perdas se tornaram inevitáveis.
A “lacuna de realidade” dos imóveis semi-novos
Ai Hai Song, que está em operação há menos de quatro anos, é uma propriedade seminova e, teoricamente, deve ser resistente a quedas de preços. No entanto, após a mudança, alguns compradores descobriram que a experiência real de vida (como vista obstruída e barulho do trânsito) não correspondia às suas expectativas durante o período de vendas, o que afetou sua confiança na revenda. Ao mesmo tempo, o aumento da oferta de novas moradias enfraquece sua singularidade e intensifica a competição no mercado.
Aumento dos custos de manutenção
Segurando o produto por 5 anosImposto de selo adicional(SSD) restrições, mas durante esse período as taxas de hipoteca dispararam e o peso dos pagamentos da hipoteca aumentou. Para os investidores, os retornos de aluguel são difíceis de compensar os custos de capital (estimado com base na unidade do caso, o aluguel mensal é de cerca de HK$ 18.000 e a taxa de retorno é de apenas 3,2%), levando alguns proprietários a optar por stop loss e sair.
Pressão de oferta regional
Nos últimos anos, houve muitos novos projetos habitacionais em Sham Shui Po e West Kowloon (como Victoria Harbour, The Harbour e The Coast), com uma oferta média anual de cerca de 20.000 unidades, o que diluiu a demanda do mercado. Como um imóvel de segunda mão, Aeihaisong precisa competir com preços baixos para reduzir ainda mais o preço da transação.
O esclarecimento da depreciação 26%
Detalhes da transação
O quarto A no andar intermediário do Bloco 1 do Ocean View tem uma área de venda de 496 pés quadrados, dois quartos e um banheiro, está voltado para sudoeste e tem vista para a cidade. Foi vendido por HK$ 6,7 milhões, com um preço de venda por metro quadrado de HK$ 13.508. O proprietário original comprou a propriedade por RMB 9,039 milhões em 2020 e a manteve por cinco anos, resultando em um prejuízo contábil de RMB 2,339 milhões e uma depreciação de RMB 26%.
Análise de preços
Preço baixo por metro quadradoO preço por metro quadrado de HK$ 13.508 é menor do que o preço médio por metro quadrado da Ocean Avenue neste mês (US$ 14.654) e é muito menor do que o dos imóveis novos de primeira mão no mesmo distrito (o preço por metro quadrado dos imóveis novos em Cheung Sha Wan é de cerca de HK$ 18.000 a HK$ 20.000), indicando que a avaliação de mercado de imóveis seminovos está se tornando mais conservadora.
Falta de competitividade dos tipos de habitação: A unidade de dois quartos e 496 pés quadrados está mal posicionada no mercado atual: unidades pequenas (nanoedifícios com menos de 300 pés) são preferidas pelos investidores, unidades grandes (três quartos) são mais adequadas para famílias ocupadas pelos proprietários e unidades de tamanho médio têm liquidez limitada.
Mudanças na tomada de decisões do proprietário
A crença de que o mercado imobiliário de Hong Kong "só pode crescer e nunca cair" foi abalada. Os investidores não estão mais esperando uma recuperação e estão aceitando perdas. Os fundos estão fluindo para o mercado de ações ou propriedades no exterior, acelerando as perdas nas transações.
O sonho de comprar uma casa é destruído, e a lição sangrenta de Ai Hai Song
Quem nunca sonhou em ter um imóvel? Quem nunca sonhou em comprar um imóvel para aumentar seu valor e entrar firmemente no trem da riqueza? No entanto, a realidade da Ode ao Mar de Sham Shui Po é como uma bacia de água gelada, acordando todos que ainda estão sonhando. Comprando duas casas por 6,7 milhões, perdendo 2,33 milhões depois de 5 anos. Isto não é apenas um simples "ajuste de mercado", é um colapso de riqueza quase precipitado! Sem mencionar o prejuízo máximo de 2,431 milhões, que era quase um carro de luxo e várias economias de anos de uma família de classe média, tudo isso foi varrido pela torrente do mercado imobiliário. Você ainda ousa dizer que comprar um imóvel é uma vitória certa? Você ainda ousa acreditar no mito de que "tijolos sempre valorizam"?
Perspectivas futuras
- A pressão de curto prazo é difícil de reduzir
A expectativa de corte da taxa de juros dos EUA foi adiada para o segundo semestre de 2025. O custo de capital em Hong Kong é alto. Juntamente com a oferta contínua de novos projetos (18.000 unidades devem ser concluídas em 2025-2026), os preços de projetos seminovos ainda estarão sob pressão, e a tendência de prejuízo pode continuar. - Consultoria em investimentos e imóveis
Evite a armadilha premium:Se o preço de um novo imóvel ultrapassar o potencial regional (como o impacto positivo da infraestrutura refletido), você deve ser cauteloso ao comprar.
Foco no fluxo de caixa: Unidades com retorno de aluguel abaixo de 3,5% têm fraca resistência a quedas de preços. Recomenda-se dar prioridade a unidades de pequeno e médio porte com alta demanda de aluguel.
Variáveis de política：Se o governo relaxar suas "medidas duras" no mercado imobiliário (como reduzir ou isentar o imposto de selo duplo), isso pode estimular transações no curto prazo, mas também pode aumentar a tendência dos proprietários de venderem seus imóveis, exacerbando as flutuações de preços. - Perspectiva do comprador
- Chance：Propriedades com prejuízo e lucro oferecem uma oportunidade para a "pesca de fundo", especialmente para proprietários-ocupantes, mas é preciso prestar atenção à qualidade das propriedades e ao potencial efeito de desvio de novos empreendimentos, como a área metropolitana do norte em West Kowloon.
- risco:Um preço baixo por metro quadrado não significa necessariamente valor. Se uma unidade for desvalorizada devido a um andar baixo, vista ruim ou decoração envelhecida, ela precisa ser avaliada cuidadosamente.
O novo normal do mercado imobiliário em ajuste
O eclipse de "Ode ao Mar" reflete as mudanças estruturais no mercado imobiliário de Hong Kong: aumento das taxas de juros, excesso de oferta e enfraquecimento da confiança do mercado estão interligados, quebrando a inércia de aumentos unilaterais passados. Para os investidores, é hora de mudar para uma mentalidade de fluxo de caixa e de retenção de longo prazo; para proprietários-ocupantes, é um bom momento para procurar unidades de qualidade. Seja comprando ou vendendo, o julgamento preciso do valor regional e das condições da unidade garantirá sucesso constante em meio às flutuações.
Introdução à Love Sea Song
Canção do mar do amorSeaside Sonata, localizadoHong KongKowloonSham Shui PoRua HaitanNº 201, 203 e 218, adjacentesDelegacia de polícia de Sham Shui PoeParque da Rua Tung Chau,simCheung KongeAutoridade de Renovação UrbanaUm condomínio residencial privado desenvolvido por meio de desenvolvimento cooperativo. O imóvel é composto por 4 edifícios (Blocos 1, 2, 3 e 5) com 32 a 40 andares de altura, totalizando 876 unidades. A rede de escolas primárias é o Bloco 40 e a rede de escolas secundárias é o Distrito de Sham Shui Po. Foi lançado para venda em outubro de 2019. A lista de preços para o primeiro lote de 180 unidades tem um preço médio com desconto de HK$ 18.688 por pé quadrado. A propriedade será ocupada em fases até julho de 2021.
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