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Como uma das cidades com os preços de moradia mais altos do mundo, as tendências do mercado imobiliário de Hong Kong há muito tempo são uma preocupação para a comunidade social e econômica. No entanto, desde 2022, os preços dos imóveis residenciais em Hong Kong continuam caindo devido a vários fatores, como a situação internacional, o aumento das taxas de juros, a imigração e a fraca economia local. De acordo com dados do Departamento de Classificação e Avaliação, os preços dos imóveis caíram um total de cerca de 7% em 2023, com o declínio em algumas áreas ultrapassando 15%. Esse ajuste não afeta apenas a economia em geral, mas também afeta diretamente a situação financeira, o estado psicológico e a mobilidade social de centenas de milhares de proprietários. Este artigo combinará dados oficiais com relatórios de especialistas para explorar em profundidade os impactos multidimensionais da crise do mercado imobiliário sobre os proprietários de imóveis.
1. Choque financeiro: redução de ativos e aumento do risco de ativos negativos
1.1 A depreciação imobiliária leva à evaporação do patrimônio líquido
Para a maioria dos proprietários de imóveis em Hong Kong, os imóveis são o principal componente da riqueza familiar. De acordo com o relatório de 2023 da Autoridade Monetária de Hong Kong (HKMA), os imóveis residenciais representam até 68% do total de ativos domésticos. Em teoria, cada queda de 10% nos preços dos imóveis levará a uma diminuição nos ativos líquidos das famílias de aproximadamente 6,8%. Com base na queda geral do preço dos imóveis de 7% em 2023, os proprietários perderão uma média de cerca de HK$ 500.000 em valor dos ativos. O departamento de pesquisa da Centaline Property destacou que alguns proprietários que compraram casas durante o pico do mercado imobiliário em 2018-2019 sofreram uma perda contábil de 20%. Se os custos de transação forem incluídos, as perdas reais serão mais significativas.
1.2 O aumento de casos de capital próprio negativo ameaça a estabilidade financeira
Quando o valor do imóvel cai abaixo do valor da hipoteca pendente, o proprietário fica em uma "Patrimônio Líquido Negativo"estado. Dados da HKMA mostraram que o número de hipotecas residenciais com patrimônio líquido negativo disparou para 11.123 no quarto trimestre de 2023, atingindo um novo recorde desde o surto de SARS em 2003, com um valor total de HK$ 59,3 bilhões envolvido. Isso significa que empréstimos hipotecários que excedam 1% podem correr o risco de inadimplência. Tang Hei-wai, professor de economia da Universidade de Hong Kong, alertou que se os preços dos imóveis caírem mais 10%, o número de ativos negativos poderá ultrapassar 30.000, e a estabilidade do sistema bancário será testada.
1.3 Aumento da pressão de pagamento e do risco de incumprimento
Desde que o Federal Reserve dos EUA lançou aumentos agressivos nas taxas de juros em 2022, a taxa básica de juros de Hong Kong (taxa básica P) aumentou em um total de 3%, resultando em um aumento nos pagamentos mensais de hipotecas de aproximadamente 20%. Uma pesquisa da JLL mostra que a atual taxa de encargos hipotecários (ou seja, a proporção entre os pagamentos da hipoteca e a renda) atingiu 75%, excedendo em muito o limite de alerta internacional de 50%. Uma pesquisa de 2023 realizada pela Sociedade de Organização Comunitária de Hong Kong descobriu que 12% dos proprietários entrevistados estavam inadimplentes com seus pagamentos de hipoteca, e 4% deles enfrentavam a ameaça de retomada de posse pelo banco. A Economist Intelligence Unit (EIU) prevê que, se as taxas de juros permanecerem altas, a inadimplência de hipotecas poderá aumentar em 30% em 2024.
2. Aspectos psicológicos e sociais: Pressão familiar e declínio do consumo
2.1 O surgimento de uma crise de saúde mental
A queda nos preços dos imóveis não é apenas um jogo de números, ela também impacta diretamente o estado psicológico dos proprietários. Um estudo de 2023 da Associação de Saúde Mental de Hong Kong mostrou que 35% dos proprietários pesquisados apresentaram sintomas de ansiedade devido à depreciação de suas propriedades, e 15% atingiram os critérios para depressão clínica. Os casos mostram que os casamentos de alguns casais fracassaram devido a disputas sobre se deveriam “cortar as perdas e vender suas casas”, enquanto os adolescentes foram forçados a desistir de seus planos de estudar no exterior devido à redução dos bens familiares. Chen Guoben, professor de sociologia na City University, destacou que o colapso do mercado imobiliário como "símbolo de status de classe média" está desencadeando uma crise de identidade generalizada.
2.2 Contração do consumo arrasta recuperação econômica
Para manter o fluxo de caixa, os proprietários geralmente cortam despesas não essenciais. Dados da Hong Kong Retail Management Association mostram que as vendas de bens de luxo caíram 18% ano a ano em 2023, e a taxa de vacância em distritos comerciais de alto padrão, como o Central, aumentou para 12%. Ao mesmo tempo, uma pesquisa do Departamento de Censo e Estatística de Hong Kong descobriu que 62% proprietários adiaram seus planos de renovação, fazendo com que a taxa de desemprego no setor de construção civil subisse para 5,8%. Analistas do UBS acreditam que a redução do consumo causada por esse "efeito riqueza" pode reduzir a taxa de crescimento do PIB de Hong Kong em 0,5 ponto percentual.
2.3 Deterioração da mobilidade social
O ajuste do mercado imobiliário poderia ter criado oportunidades para famílias jovens comprarem casas, mas a realidade exacerbou a estratificação de classes. Um estudo do Instituto de Estudos da Ásia-Pacífico de Hong Kong, da Universidade Chinesa de Hong Kong, descobriu que, entre os proprietários existentes, apenas 23% estavam dispostos a vender por um preço menor, enquanto a maioria optou por manter suas propriedades e esperar para ver, resultando em um declínio de 42% no volume de transações de mercado. Por outro lado, os bancos restringiram as aprovações de hipotecas, com a taxa média de entrada para compradores de imóveis pela primeira vez aumentando de 30% para 40%, efetivamente excluindo mais jovens. O diretor do Conselho de Serviço Social de Hong Kong, Wong Kin-wai, criticou que o impasse no mercado imobiliário está transformando Hong Kong em uma "sociedade de confronto entre os que têm e os que não têm".
III. Resposta política e ajuste de mercado
3.1 As medidas de resgate do governo têm eficácia limitada
Para estabilizar o mercado imobiliário, o governo de Hong Kong anunciou no final de 2023 que flexibilizaria o imposto de selo (BSD), reduzindo a taxa de imposto sobre a propriedade para estrangeiros de 30% para 15% e permitindo que os residentes locais "isentassem primeiro e depois tributassem". No entanto, um relatório da Colliers International destacou que, três meses após a implementação da política, o volume de transações aumentou apenas ligeiramente em 8%, não conseguindo reverter a tendência de queda. O secretário financeiro Paul Chan admitiu que as altas taxas de juros e as perspectivas econômicas incertas enfraqueceram o efeito do estímulo político.
3.2 Desenvolvedores inovam estratégias de vendas
Para acelerar a redução de estoque, as construtoras lançaram planos preferenciais sem precedentes. O projeto Tuen Mun da Sun Hung Kai Properties, a ser lançado no início de 2024, oferece uma hipoteca 120% (ou seja, os compradores podem usar empréstimos excedentes para pagar impostos e taxas), enquanto o Cheung Kong Group permite que os compradores "vivam primeiro e paguem depois". Apesar disso, a Knight Frank Research destacou que a nova taxa de vendas de imóveis em 2023 será de apenas 51%, uma queda significativa em relação aos 82% de 2021, indicando que a confiança do mercado ainda não se recuperou.
3.3 Diferenciação das estratégias de autoajuda dos proprietários
Diante da adversidade, as estratégias de enfrentamento dos proprietários são polarizadas. Uma pesquisa da Midland Realty mostrou que os proprietários de 45% escolheram alugar suas propriedades para subsidiar os pagamentos da hipoteca, resultando em um aumento nos rendimentos dos aluguéis para 2,8% em 2023. Mas, ao mesmo tempo, os proprietários altamente alavancados do 15% foram forçados a "cortar os preços para vender suas propriedades", incluindo alguns imigrantes que estavam com pressa para vender suas propriedades. Zheng Tianxiong, professor de finanças na Universidade Politécnica de Hong Kong, sugeriu que os proprietários de imóveis devem realizar testes de estresse o mais rápido possível e reservar pelo menos 12 meses de pagamentos de hipoteca para lidar com os riscos.
4. Tendência de longo prazo: O ajuste estrutural é inevitável
4.1 Base de demanda da mudança na estrutura populacional
O Departamento de Censo e Estatística de Hong Kong prevê que até 2046, 36% da população terá mais de 65 anos. Proprietários idosos tendem a "trocar por casas menores" para liberar ativos, o que pode agravar o excesso de oferta de unidades pequenas e médias. O relatório do Morgan Stanley prevê que a demanda residencial de Hong Kong crescerá apenas 0,51 TP3T por ano na próxima década, muito abaixo dos 1,81 TP3T dos últimos vinte anos.
4.2 A transformação económica remodela o valor regional
À medida que a taxa de vacância de escritórios no centro aumenta para 16%, o halo da área central tradicional desaparece. Um estudo da Savills descobriu que o declínio nos preços dos imóveis na Ilha de Hong Kong (9%) em 2023 será maior do que nos Novos Territórios (6%), refletindo que as "áreas marginalizadas" são mais resistentes à queda de preços. Park Chi-shui, diretor do Departamento de Economia da Universidade de Ciência e Tecnologia de Hong Kong, acredita que o mercado imobiliário está mudando de uma "bolha completa" para uma "diferenciação estrutural".
4.3 Pressão para o desenvolvimento sustentável
A Estratégia de Habitação de Longo Prazo do governo prevê a entrega de 490.000 unidades residenciais na próxima década, mas grupos ambientais alertam que o desenvolvimento em larga escala excederá a capacidade de suporte ecológico. A Organização Verde Mundial sugere promover o conceito de "cidades verticais" para aliviar conflitos por meio da conversão de edifícios industriais e modelos de moradia compartilhada, mas levará tempo para reformar as regulamentações relevantes.
V. Conclusão: Oportunidades em meio à crise
O declínio do mercado imobiliário de Hong Kong é tanto uma crise quanto uma oportunidade para promover reformas estruturais. No curto prazo, os proprietários de imóveis precisam administrar os riscos financeiros com prudência e evitar alavancagem excessiva; no médio prazo, o governo deve acelerar a reforma do fornecimento de terras e desenvolver indústrias diversificadas para reduzir a dependência da economia do mercado imobiliário; no longo prazo, uma rede de segurança social mais completa precisa ser estabelecida para aliviar o impacto da redução da riqueza na subsistência das pessoas. Como disse o diretor de pesquisa da Our Hong Kong Foundation, Tin Sze Pei: "Em vez de perseguir uma recuperação nos preços dos imóveis, devemos aproveitar a oportunidade para reconstruir um modelo de moradia mais justo e sustentável."
Altos e baixos no mercado imobiliário são uma norma econômica, mas para os proprietários, cada flutuação é uma dor pessoal. Somente enfrentando a essência do problema podemos encontrar um caminho para uma nova vida na dor.
Referências:
1. Autoridade Monetária de Hong Kong, Relatório Semestral sobre Estabilidade Monetária e Financeira (dezembro de 2023)
2. Relatório de Propriedade de Hong Kong 2023 do Departamento de Classificação e Avaliação
3. Jones Lang LaSalle, Perspectivas do Mercado Residencial de Hong Kong 2024
4. Pesquisa sobre Mobilidade Social e Política de Habitação, Instituto de Estudos da Ásia-Pacífico de Hong Kong, Universidade Chinesa de Hong Kong (2023)
5. UBS: Análise do Impacto do Efeito Riqueza na Economia Asiática (Janeiro de 2024)
Patrimônio Líquido NegativoO termo se refere a quando um item é usado emhipotecaGarantidoempréstimo,masCapitalização de mercadoDo que o não pagoprincipalValor PresenteAinda baixoativos. A maioria desses ativos são imóveis outerra, ou possivelmentecarro, ou grandecomputadorE outros itens.
Leitura adicional:
- Análise aprofundada das causas e consequências dos empréstimos bancários: princípios operacionais, prevenção de riscos e estratégias de resposta
- O mercado imobiliário de Hong Kong está em um clima de espera para ver, com mais da metade dos residentes esperando que os preços dos imóveis caiam e o desejo de comprar uma casa atingindo um novo mínimo
