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O "impasse" do mercado imobiliário de Hong Kong é o produto de múltiplas contradições estruturais, cujas causas básicas envolvem o sistema fundiário, o modelo econômico, a distribuição social e o jogo político. Para superar as dificuldades, precisamos ir além do pensamento tradicional de ajuste de oferta e demanda e abordá-lo a partir da perspectiva da reforma sistêmica. Esta plataforma analisa profundamente a arquitetura e as possíveis soluções:
1. Desmantelamento profundo das contradições estruturais
1. Monopólio da terra e escassez institucional
– Concentração de direitos de fornecimento de terras: Cerca de 40% de terras em Hong Kong são detidas por incorporadores privados (incluindo terras agrícolas e áreas degradadas), e o governo tem terras limitadas disponíveis para desenvolvimento. A liberação de terras nos Novos Territórios é ineficiente devido aos direitos complexos de herança previstos na Portaria dos Novos Territórios.
- Procedimentos de planejamento rígidos: o processo de revisão do Conselho de Planejamento Urbano é demorado e as avaliações ambientais são frequentemente abusadas pela revisão judicial, resultando em atrasos no planejamento de projetos como a Área Metropolitana do Norte.
- Politização da recuperação de terras: As dúvidas do público sobre o “Lantau Tomorrow” não se devem apenas à proteção ambiental, mas também refletem sua desconfiança na alocação de recursos do governo.
2. Estrutura económica única e solidificação do capital
- Financeirização do mercado imobiliário: Cerca de 30% do PIB de Hong Kong é direta ou indiretamente impulsionado pelo mercado imobiliário, e a proporção de hipotecas no crédito bancário há muito excedeu 40%, formando um ciclo vicioso de “queda nos preços da habitação → recessão econômica → resgate do mercado → recuperação dos preços da habitação”.
– Esvaziamento industrial: A dependência excessiva de finanças e imóveis espreme o investimento em inovação científica e tecnológica e manufatura, resultando em uma escassez de empregos altamente qualificados. Os jovens são forçados a entrar em indústrias relacionadas a imóveis, exacerbando a incompatibilidade de recursos.
3. Estratificação social e distribuição desequilibrada de moradias
– A política de habitação pública é ineficaz: o tempo de espera por habitação pública é de até 6 anos, e a população que vive em apartamentos subdivididos ultrapassa 220.000, mas o governo insiste em “limitar a habitação pública” (que representa 30% do estoque total de habitação), e a classe média é forçada a competir no mercado privado.
– Diferença de riqueza geracional: famílias 40% possuem suas próprias casas (a maioria compradas na era dos preços baixos), e a nova geração precisa ganhar mais de 50% para pagar a hipoteca, resultando na estagnação da mobilidade social.
4. Capital transnacional e perturbações geopolíticas
– Efeito pool de capital offshore: Sob o sistema de taxa de câmbio vinculada, o dólar de Hong Kong se tornou um porto seguro no jogo entre a China e os Estados Unidos. De 2010 a 2020, o capital estrangeiro foi responsável por uma média de 15% em transações imobiliárias, elevando os preços dos ativos.
– Politização da identidade: A onda imigratória após a Lei de Segurança Nacional liberou cerca de 50.000 unidades residenciais, mas a retirada de capital estrangeiro e a flutuação das políticas de talentos compensaram o efeito oferta.
II. Possíveis caminhos para a reforma sistémica
1. Sistema de terras: quebrando o monopólio e liberando o poder
1. Reforma forçada de recuperação de terras
– Alterar a Portaria de Retomada de Terras para expandir a definição de “propósito público” para “aliviar a crise habitacional” e desapropriar diretamente terrenos abandonados nos Novos Territórios, ignorando desafios legais.
– Referindo-se ao modelo de reserva de terras de Singapura, estabeleça um limite para as propriedades de terras para incorporadores privados e imponha um alto imposto de vacância sobre qualquer terra que exceda o limite.
2. Mecanismo de desenvolvimento inovador
- Implementar “títulos de terras”: O governo emite fundos especiais para comprar terras agrícolas, e os proprietários originais podem compartilhar os lucros pós-desenvolvimento, reduzindo a resistência à desapropriação.
- Projeto piloto de “posse adversa”: Permitir que cidadãos qualificados solicitem o direito de uso de terras que estão ociosas há muito tempo.
2. Transformação económica: des-imobiliário e reconstrução industrial
1. Estabelecer um fundo soberano para desviar capital
- Injetar parte dos lucros do leilão de terras em fundos de investimento industrial, com investimentos direcionados em semicondutores, biotecnologia e outras indústrias reais para reduzir a dependência do capital no mercado imobiliário.
2. Revolução na estrutura tributária
- Introduzir um “imposto progressivo sobre valor agregado de propriedade”: cobrar um imposto de diferença de preço 50% sobre a transferência de propriedades mantidas por mais de 10 anos para coibir a acumulação especulativa.
- Cancelar as “medidas duras” e impor um “imposto sobre a vaga de imóveis de luxo” (por exemplo, o imposto 20% para edifícios residenciais com mais de 200 metros quadrados que estejam vagos há meio ano).
3. Atribuição de habitação: um sistema de oferta multinível
1. Reforma da habitação pública orientada para o mercado
- Lançamento do “Habitação Pública para Aluguel ou Compra 2.0”: os inquilinos podem comprar a unidade pelo preço de custo após morar na unidade por 5 anos, com um período de bloqueio de 10 anos, liberando assim a expectativa de mobilidade ascendente.
- Introdução de “licitações de parceria público-privada”: organizações privadas podem licitar os direitos de gestão de habitação pública e trocar serviços por cotas de desenvolvimento de terras.
2. Ativar estoque privado
- Promover a “legalização de apartamentos loteados + certificação de padrões de segurança”: fornecer subsídios para liberar 100.000 casas de baixo custo no curto prazo.
- “Liberação obrigatória de propriedade herdada”: Propriedades sem herdeiros serão administradas e alugadas pelo governo e leiloadas após 5 anos.
(IV) Colaboração regional: olhar para além de Hong Kong para ver a habitação
1. Pacote de políticas transnacionais de “separação trabalho-residência”
– Cooperar com cidades na Grande Área da Baía para lançar a “Comunidade de Hong Kong”: comprar imóveis em áreas designadas pode obter residência em Hong Kong, e uma linha ferroviária de alta velocidade transfronteiriça será aberta ao mesmo tempo.
– O governo de Hong Kong subsidia empresas para abrir filiais em Shenzhen, incentiva o trabalho remoto e dispersa a demanda por moradias.
2. Inovação em Instrumentos Financeiros
- Emissão de REITs habitacionais na Grande Área da Baía: os moradores de Hong Kong podem investir em produtos de securitização de imóveis para aluguel no continente para obter retornos estáveis e se proteger contra altos aluguéis locais.
3. Resistência política e riscos de implementação
1. Confronto de grupos de interesses instalados
– Os quatro principais incorporadores imobiliários usam seus assentos funcionais no Conselho Legislativo para obstruir a reforma agrária. Sua voz precisa ser enfraquecida pela combinação do poder central (como mudanças no ambiente político após a promulgação do Artigo 23 da Lei Básica).
2. Equilibrando a opinião pública dividida
– A classe média se opõe à mobilizaçāo de moradias públicas (preocupada em diluir o valor dos imóveis), e um "sistema de via dupla" precisa ser projetado: as áreas centrais mantêm o status quo, e as novas áreas de desenvolvimento experimentam novos mecanismos.
3. Risco de saída de capital
– Reformas radicais podem desencadear um declínio de curto prazo no mercado imobiliário por volta de 20%-30%. É necessário estabelecer um pool de buffer de reserva cambial com antecedência e coordenar controles de capital transfronteiriços com o continente.
IV. Oportunidade histórica e janela de tempo
A atual desaceleração do crescimento econômico de Hong Kong (estimado em 2,8% em 2023), a diferença invertida nas taxas de juros entre a China e os Estados Unidos e a onda de imigração criaram um “período de janela de teste de estresse”, que pode ser usado para promover reformas. Se perdermos o período de declínio natural da população nos próximos 3 a 5 anos (a força de trabalho deverá diminuir em 24% em 2041), os ajustes estruturais serão mais difíceis.
Conclusão
A essência da situação difícil do mercado imobiliário de Hong Kong é a colisão final entre o modelo de governança capitalista e as demandas de subsistência das pessoas. Para quebrar o impasse, precisamos tanto da coragem do design de alto nível (como ativar o Artigo 120 da Lei Básica para redefinir os direitos de propriedade da terra) quanto da flexibilidade da microinovação (como usar a tecnologia blockchain para permitir transações imobiliárias fragmentadas). Somente redefinindo a questão da moradia de uma "questão econômica" para "reconstruindo o contrato social" poderemos romper com o ciclo centenário de altos preços de moradias.
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