Índice
Quatro quartos na Sala A, um prédio alto em Junyuan 1, Ma'anshan, foram vendidos com prejuízo, com 4,27 milhões de RMB faltando na conta em quatro anos!
O mercado imobiliário diminuiu, mas os casos de erosão do mercado continuam. O quarto A, um prédio alto no Bloco 1, Ma On Shan, Sai Kung, tem quatro quartos e uma área útil de cerca de 1.615 pés quadrados. Com vista panorâmica do mar em Sai Kung, esta casa foi vendida recentemente por NT$ 34,33 milhões, com um preço de aproximadamente NT$ 21.257 por pé quadrado. O proprietário original comprou a unidade por NT$ 38,6 milhões em 2020 e a manteve por cerca de 4 anos, resultando em um prejuízo contábil de NT$ 4,27 milhões. A propriedade foi depreciada em aproximadamente NT$ 11,1% durante o período. Entende-se que o proprietário original colocou a unidade à venda pelo preço de NT$ 42 milhões, mas acabou vendendo-a com prejuízo.
Junyuan está localizado em No. 1, Lok Wo Sha Lane, Ma On Shan. Possui três blocos e oferece 148 unidades com áreas vendáveis que variam de 879 a 2.678 pés quadrados.
1. Caso chocante gerou discussão acalorada no mercado
A casa de luxo "The Summit" em Ma On Shan, Sai Kung, registrou recentemente uma transação de perda chocante no mercado. Uma unidade de quatro quartos com vista para o mar no Quarto A no andar alto do Bloco 1 foi vendida por HK$ 34,33 milhões, uma evaporação contábil de HK$ 4,27 milhões em comparação com o preço de compra de quatro anos atrás, uma queda de 11.1%, tornando-se o caso de perda de casa de luxo mais observado após a retirada da política picante. Esta transação não só revela o profundo ajuste do mercado imobiliário de luxo, mas também desencadeia um debate acalorado no setor sobre a tendência futura do mercado.
Informações básicas da unidade:
- Área vendável: 1.615 pés quadrados.
- Vantagem paisagística: vista incomparável de 270 graus do mar de Saigon
- Preço por metro quadrado: HK$21.257
- Período de retenção: agosto de 2020 a maio de 2024 (aproximadamente 46 meses)
- Perda contábil: 4,27 milhões de yuans (cerca de 11,1% do principal)
- Histórico de listagem: Inicialmente solicitado por US$ 42 milhões, vendido após seis meses com uma redução cumulativa de US$ 7,67 milhões
Vale ressaltar que o proprietário original pagou durante o período de detenção:
- Imposto de selo do comprador (BSD): aproximadamente US$ 5,79 milhões (taxa de imposto para o ano: 15%)
- Imposto de Selo Adicional (SSD): Aproximadamente US$ 3,86 milhões (calculado após manter a propriedade por três anos)
- Despesa fiscal total: mais de 9,65 milhões de yuans
Se os custos de transação e as despesas com juros forem levados em consideração, a perda real pode exceder 15 milhões de yuans, o equivalente a 39% do preço de compra. Essa "mensalidade altíssima" ilustra vividamente as flutuações drásticas no mercado imobiliário de luxo de Hong Kong nos últimos anos.
2. Interpretação aprofundada dos ciclos de políticas e tendências de mercado
(1) Revisão das políticas históricas
Esta transação testemunhou perfeitamente o ciclo político do mercado imobiliário de Hong Kong:
- Ao comprar em 2020: O Plano Carrie Lam relaxou a taxa de hipoteca, e a taxa de hipoteca para propriedades acima de 8 milhões foi aumentada para 50%
- Durante o período de retenção em 2022: Ao enfrentar o violento ciclo de aumento das taxas de juros do Federal Reserve, a taxa básica de juros (P) disparou de 5% para 5,875%
- Ao vender em 2024: O orçamento será totalmente retirado e o SSD será reduzido para dois anos
(2) O duplo golpe da maldição das taxas de juro
Com base no preço de compra de US$ 38,6 milhões e uma hipoteca de 70%:
- Valor do empréstimo: 27,02 milhões de yuans
- Pagamento mensal antes do aumento da taxa de juros: cerca de 108.000 yuans (H+1,3%, taxa de juros limitada 2,5%)
- Pagamento mensal atual: cerca de 132.000 yuans (P-2.25%, taxa de juros real 5.875%)
- Despesas com juros em quatro anos: mais de 5 milhões de yuans
(3) Pico de pressão de alimentação
O distrito de Ma On Shan receberá 4.200 novas unidades nos próximos três anos, incluindo:
- Starry Sea (454 unidades disponíveis)
- Yunhai Villa (528 unidades disponíveis)
- Hongbi (fornecendo 547 unidades)
- Projeto Sun Hung Kai Lok Wo Sha (estima-se que tenha mais de 2.000 unidades)
3. Perspectiva de dados de instituições profissionais
(1) Trajetória do Índice de Liderança de Cidades Centaline (CCL)
- Agosto de 2020: 180,47 pontos
- Agosto de 2021 (máxima histórica): 191,34 pontos
- Maio de 2024: 168,12 pontos (queda acumulada de 12,2%)
(2) Comparação do mercado imobiliário de luxo
De acordo com dados da Savills:
- Peak South District Super Luxury Homes: O preço por metro quadrado no primeiro trimestre de 2024 cairá do pico em 18-22%
- Áreas residenciais de luxo tradicionais (Mid-Levels, Happy Valley): os rendimentos dos aluguéis caíram para uma baixa histórica de 1,8%
- Taxa de vacância de casas de luxo nos Novos Territórios do Leste: subiu para 9,71 TP3T (média para Hong Kong: 6,31 TP3T)
4. Choque de opiniões de especialistas
(1) Diretor de Pesquisa Imobiliária da Ricacorp, Chen Haichao:
"O caso Junyuan mostra que casas de luxo nos Novos Territórios do Leste não são resilientes o suficiente para perder valor. No passado, a área dependia da demanda por profissionais do continente, mas foi duramente atingida durante a transição econômica. É recomendado que os proprietários estejam preparados para manter suas propriedades por 5 a 8 anos."
(2) Dingqin Pang, Diretor Sênior do Departamento de Mercados de Capitais da Jones Lang LaSalle:
"A lógica de avaliação de casas de luxo com vista para o mar está sendo reconstruída. A regra anterior de 'primeiro nível de vista para o mar premium 30%' foi quebrada. Os compradores estão mais preocupados com praticidade e facilidades de transporte. A vantagem da paisagem por si só não pode sustentar um prêmio alto."
(3) Economista Professor Guan Zhuozhao:
“Esta transação confirma a ‘armadilha de liquidez’ no mercado imobiliário de luxo – quando o mercado não é profundo o suficiente, mesmo que você esteja disposto a oferecer um grande desconto, levará muito tempo para encontrar um comprador. Podemos esperar ver mais casos de ‘remoção heroica de ativos’ nos próximos 18 meses.”
V. Análise das contradições do desenvolvimento regional
(1) Os estrangulamentos de tráfego precisam de ser resolvidos
Embora o desvio de Shatin planejado pelo governo deva ser concluído em 2034, o transporte externo de Ma On Shan atualmente ainda depende de:
- Xisha Road (volume de tráfego diário excede 50.000 veículos)
- Linha MTR Ma On Shan (pico de carga de passageiros da manhã atingiu 118%)
- Tempo de deslocamento de ida e volta para o centro: cerca de 75 minutos (20% a mais do que propriedades semelhantes em Tai Po)
(2) Dilema de suporte de lacuna
O desenvolvimento de instalações comerciais na área está atrasado:
- Espaço de varejo por 1.000 pessoas: 4,2 metros quadrados (média de Hong Kong: 6,8 metros quadrados)
- Número de hotéis cinco estrelas: 0
- Escolha de escola internacional: Apenas 1 (Li Po Chun United World College, Hong Kong)
6. Análise aprofundada dos atributos financeiros
(1) Surgem riscos de alavancagem
De acordo com os últimos dados da Autoridade Monetária de Singapura:
- Taxa de inadimplência de hipotecas residenciais de luxo: 0,28% (87% maior que casas pequenas e médias)
- Estoque de proprietários de prata: 412 lotes (dos quais 27% são propriedades com valor superior a 20 milhões)
- Taxa de hipoteca média: 52% (média em Hong Kong: 65%)
(2) A taxa de retorno do aluguel caiu
O aluguel de mercado atual desta unidade é de cerca de 68.000 yuans/mês:
- Taxa de retorno de superfície: 2.38%
- Após dedução da taxa de administração e taxas: 1.91%
- Comparado com o rendimento do Tesouro dos EUA a 10 anos: 3,29 pontos percentuais invertidos
7. Tendências futuras
(1) Choque do lado da oferta
O Departamento de Classificação e Avaliação prevê que:
- Conclusão de moradias de luxo em 2024: 2.150 unidades (aumento de 38% ano a ano)
- Oferta potencial em 2025: 3.400 unidades (máximo de 12 anos)
(2) Alterações na procura
Dados da Midland Immigration Consultants mostram:
- Proporção de imóveis residenciais selecionados em pedidos de imigração por investimento em 2023: 17% (queda de 29 pontos percentuais em relação a 2018)
- A proporção de propriedades em Hong Kong na alocação de ativos de indivíduos com alto patrimônio líquido é: 12% (23% há cinco anos)
8. Implicações para os participantes do mercado
(1) Aos proprietários:
- Reavaliar os custos de manutenção, prestando especial atenção ao risco da taxa de juro
- Considere diversificar seu portfólio e reduzir a concentração de propriedades
- Faça bom uso das ferramentas de tesouraria para se proteger contra flutuações da taxa de câmbio
(2) Para compradores:
- Foco no espaço de negociação dos projetos restantes dos edifícios existentes
- Faça bom uso do modelo “alugue primeiro, depois compre” para observar o mercado
- Priorizar áreas com dividendos de infraestrutura
(3) Para os decisores políticos:
- A crise de liquidez no mercado imobiliário de luxo precisa ser abordada
- Considere a introdução de um sistema de imposto de selo progressivo
- Acelerar o desenvolvimento do mercado de REITs
IX. Comparação de Perspectivas Internacionais
Comparação com os principais mercados residenciais de luxo ao redor do mundo:
- Casas de luxo em Sentosa, Singapura: os preços no primeiro trimestre de 2024 aumentaram em +4,2% ano a ano
- London Kensington: Rendimento de aluguel permanece em 3,8%
- Manhattan, Nova York: O ciclo de giro de estoque caiu para 6,3 meses
- Hong Kong Peak South District: Ciclo de giro de estoque estendido para 22,6 meses
10. Lições históricas e perspectivas futuras
Revisão do principal período de ajuste do mercado imobiliário de Hong Kong:
- 1997-2003: Declínio cumulativo de 65% (com duração de 6 anos)
- Crise financeira de 2008: queda acentuada de 22% (9 meses)
- 2015-2016: Ajuste 13% (18 meses)
- Esta rodada de ajuste (2021-2024): Alta queda de 19% (em andamento)
O setor geralmente espera que o mercado imobiliário de luxo entre em uma fase de ajuste em "L", com flutuações de preços previstas para diminuir para ±5% nos próximos dois anos, mas os volumes de transações provavelmente permanecerão em um nível baixo. O incidente de perda de dezenas de milhões de dólares ocorrido em Maanshan pode ser um microcosmo do processo de reprecificação do mercado. Na era do recuo, somente os participantes que têm uma compreensão profunda da lógica subjacente do mercado podem penetrar na névoa dos ciclos e encontrar a verdadeira âncora de valor.
