Restrições e requisitos sobre “segunda hipoteca” e “hipoteca adicional”

A diferença entre "Segunda Hipoteca" e "Hipoteca Adicional"

Características	Adicionar	Segunda Imprensa
Instituições de Crédito	Geralmente o mesmo banco	Outra instituição financeira (geralmente não é um banco)
taxa de juro	Geralmente menor, atrelado à taxa básica de juros (P) do banco	Geralmente mais alto
Aprovação	Mais rigoroso, exigindo testes de estresse e avaliação de crédito	Mais relaxado, com requisitos de classificação de crédito possivelmente mais baixos
risco	Mais baixo	Alto, devido às taxas de juros mais altas e à maior pressão de reembolso, e a maioria delas são taxas de juros flutuantes
Dificuldade de aplicação	Mais alto	Mais baixo
Restrições de uso	Alguns bancos exigem explicação sobre a finalidade dos fundos adicionais de hipoteca	Geralmente sem restrições de uso

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Segunda hipoteca

definição: Refere-se a um segundo empréstimo hipotecário que o proprietário solicita de outra instituição de crédito usando a mesma propriedade como garantia quando a primeira hipoteca original (fornecida por um banco ou grande instituição financeira) ainda não foi paga.

Restrições e Requisitos:

O primeiro credor hipotecário concorda:

• A maioria dos bancos ou instituições financeiras incluirá "cláusulas restritivas" no primeiro contrato de hipoteca, proibindo o proprietário de solicitar uma segunda hipoteca sem consentimento por escrito. Se você fizer o pedido sem autorização, isso poderá constituir uma quebra de contrato e resultar na exigência de pagamento antecipado do empréstimo.

Limite total de LTV:

• A Autoridade Monetária de Hong Kong estipula que o valor total do empréstimo de uma hipoteca de propriedade (primeira hipoteca + segunda hipoteca) não pode exceder uma certa proporção do valor do imóvel. Por exemplo:
  • Propriedade residencial ocupada pelo proprietário: geralmente até um máximo de 60%-90% (dependendo do preço da propriedade e do status de comprador de imóvel pela primeira vez).
  • Propriedade não ocupada pelo proprietário ou de investimento: a porcentagem é menor (como 50%).

Taxas de juros mais altas:

• A taxa de juros para uma segunda hipoteca geralmente é mais alta do que para uma primeira hipoteca (pode ser tão alta quanto 6%-12%), e a maioria delas são taxas de juros flutuantes, o que aumenta a pressão de pagamento.

Revisão da capacidade de reembolso:

• As instituições de crédito analisarão rigorosamente a renda, a relação dívida/patrimônio líquido (DSR) e o histórico de crédito dos solicitantes.
• Hong Kong precisa passar por um "teste de estresse" (assumindo que após a taxa de juros aumentar em 3%, a contribuição não exceda a renda mensal de 60%).

Documentos e formalidades legais:

• É necessário assinar um contrato de segunda hipoteca e registrar um "Encargo Legal de Segunda Hipoteca" no Registro de Imóveis.
• Algumas instituições hipotecárias podem exigir que você compre um seguro de vida ou um fiador.

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Refinanciamento (aumento do valor do empréstimo hipotecário)

definição: Refere-se à solicitação de um aumento no valor do empréstimo da mesma instituição de crédito quando a hipoteca original não foi paga, geralmente com base na valorização do imóvel ou no bom histórico de pagamentos do proprietário.

Restrições e Requisitos:

Avaliação do imóvel e restante empréstimo:

• O valor da recarga depende da diferença entre a última avaliação do imóvel e o empréstimo pendente. Por exemplo:
  • O valor atual da propriedade é 10 milhões, e o empréstimo pendente é 3 milhões. Se o banco aprovar uma taxa de hipoteca de 60%, o valor adicional da hipoteca pode ser (10 milhões × 60%) - 3 milhões = 3 milhões.

Limite LTV:

• Semelhante às segundas hipotecas, elas estão sujeitas aos limites de LTV definidos pela Autoridade Monetária de Cingapura ou pelo Banco Central. Geralmente, você pode tomar emprestado um valor maior para imóveis ocupados pelo proprietário.

Revisão da capacidade de reembolso:

• É necessário reenviar comprovante de renda e passar no teste de estresse (Hong Kong).
• Se a hipoteca adicional for usada para fins não relacionados à ocupação própria (como investimento), as condições de aprovação serão mais rigorosas.

Restrições de uso:

• Alguns bancos exigem uma explicação sobre a finalidade dos fundos adicionais (como reforma, educação, investimento, etc.) e que eles não podem ser usados para especulação imobiliária.

Taxas de juros e taxas:

• O refinanciamento pode exigir honorários advocatícios, taxas de avaliação e nova assinatura de documentos de hipoteca.
• A taxa de juros pode ser maior que a da hipoteca original, dependendo das condições de mercado.

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Considerações de risco

1. Risco de flutuação da taxa de juros:Se a segunda hipoteca e a hipoteca adicional tiverem taxas de juros flutuantes, o aumento da taxa de juros aumentará muito a pressão de pagamento.
2. Risco de queda dos preços dos imóveis：Se o valor de mercado do imóvel for menor que o valor total dos empréstimos pendentes, isso pode desencadear uma crise de "patrimônio líquido negativo".
3. Impacto na classificação de crédito: O excesso de empréstimos pode afetar as pontuações de crédito pessoal e afetar futuras solicitações de empréstimos.
4. Consequências legais:Se você não pagar o empréstimo no prazo, o credor tem o direito de retomar a posse do imóvel e leiloá-lo.

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Conselhos práticos

1. Consulte aconselhamento profissional:Você deve se comunicar detalhadamente com seu banco, consultor financeiro ou advogado antes de se inscrever.
2. Comparar diferentes opções: Segundo, os termos e condições de diferentes instituições (como empresas financeiras) variam muito, então você precisa comparar cuidadosamente as taxas de juros e taxas ocultas.
3. Fundos de reserva de reserva: Garantir que haja reservas suficientes para lidar com emergências (como desemprego, aumento das taxas de juros).

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Perguntas frequentes