Índice
Em agosto de 2024, a notícia de que o Shenghui Retail Shop Fund vendeu uma loja térrea na Water Street por HK$ 15,6 milhões chocou o mercado. Esta transação foi o terceiro prejuízo do fundo em um mês e meio. O fundo vendeu as lojas do térreo e do loft na 126 Wusong Street, na Jordânia, por HK$ 18,68 milhões no mês passado. A unidade foi comprada por HK$ 27,5 milhões em julho de 2022 e mantida por cerca de dois anos e meio, resultando em um prejuízo de HK$ 8,82 milhões ou 32.07%.
Um mês depois, o fundo vendeu a Loja nº 2, no térreo do ONE EIGHTY, 180 Shau Kei Wan Road, Shau Kei Wan, por aproximadamente HK$ 20,1 milhões. A loja tem uma área de aproximadamente 1.433 pés quadrados e um preço por pé quadrado de aproximadamente HK$ 14.000. O fundo manteve a loja por menos de dois anos e saiu do mercado com um prejuízo de aproximadamente HK$ 4,9 milhões ou 19,6%.
O "mito" de que o dono original da loja Sai Ying Pun obteve lucro 17 vezes maior em 34 anos acabou se tornando um "Waterloo" nas mãos de um fundo profissional. Quando até mesmo o "Rei das Lojas" Li Genxing precisa interromper perdas sucessivas, que tipo de crise estrutural está oculta? (Ver Tabela 1 para comparação de dados)
Tabela 1: Dados principais das três perdas do Fundo Shenghui
| Localização do imóvel | Tempo de compra | Preço de compra (milhões) | Preço de venda (milhões) | Período de retenção | Cordilheira Eclipse |
|---|---|---|---|---|---|
| Sai Ying Pun | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3 anos | 36.33% |
| Jordânia | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2,5 anos | 32.07% |
| Shau Kei Wan (Tradução em Português) | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1,5 anos | 19.6% |
Erosão anatômica da lesão: três lesões fatais que estrangulam o mercado
1. Descontinuidade do padrão de consumo pós-epidemia: dupla sucção de sangue “e-commerce + direção norte”
No casoRua da ÁguaEmbora a loja tenha um retorno de aluguel de 5,4%, ela não consegue esconder sua falha fatal: os inquilinos do restaurante com aluguel mensal de 70.000 yuans estão enfrentando o impacto da "cidade vazia no fim de semana". Dados da Midland Industrial and Commercial Properties mostraram que a taxa de vacância de lojas de rua na Ilha de Hong Kong atingiu 12,8% no segundo trimestre de 2024, um aumento de três vezes em relação ao período pré-epidemia.
A crise mais profunda reside na mudança na estrutura de consumo:
- O círculo de consumidores Shenzhen-Guangdong toma forma:De acordo com dados do Departamento de Censo e Estatística de Hong Kong, no primeiro semestre de 2024, os moradores de Hong Kong foram ao norte para consumir 42 milhões de vezes, o equivalente a 7 milhões de pessoas "votando com os pés" todo mês.
- O comércio eletrônico corrói o físico: Pesquisa do Conselho do Consumidor mostra que os cidadãos aumentaram a frequência de compras online para necessidades diárias no 62%, e a vantagem do tradicional "consumo impulsivo" nas lojas de rua entrou em colapso
2. Tesoura de taxa de juros: custo de financiamento de 4,75% vs retorno de aluguel de 5,4%
Tomando como exemplo as lojas na Water Street, com base na taxa de juros atual do empréstimo de H+1,3% (na verdade, cerca de 4,75%), após a dedução de comissões e taxas de administração, a taxa de retorno líquido do fundo pode ser menor que 4%, e o fundo sofrerá perdas se houver qualquer flutuação nos inquilinos. O que é ainda mais fatal é que a avaliação das lojas é inversamente correlacionada com as taxas de juros – para cada aumento de 1% nas taxas de juros, a queda teórica nos preços das lojas é de 8-10% (modelo JLL).
3. A armadilha da “securitização de lojas”: o buraco negro de liquidez devora o valor
O modelo de operação do fundo apresenta defeitos inerentes:
- Ciclo curto de alta alavancagem:A maioria deles adota um período de fechamento de 3 a 5 anos, o que não coincide com o período normal de retorno do investimento das lojas (geralmente de 8 a 10 anos)
- Consequências da bolha de avaliação:O preço de compra em 2022 é baseado principalmente nos aluguéis pré-epidêmicos, ignorando o declínio estrutural do mercado de aluguel
- O Dilema da Varejo：As vendas divididas do fundo levam à fragmentação da propriedade, o que por sua vez enfraquece a flexibilidade da reestruturação imobiliária
Especialistas diagnosticam: quando o mercado atingirá o fundo do poço?
Atualmente, os aluguéis de lojas na região central caíram para o nível de 2008, mas levará algum tempo para que as taxas de juros se normalizem. Esperamos uma recuperação no segundo semestre de 2025. No entanto, há vozes alternativas que acreditam que as lojas estão passando por um processo de "produtização de desinvestimento" e retornarão à sua natureza prática no futuro.
Posfácio: Pensamentos sóbrios além dos dados
Quando o jogo dos números de 1,3 milhão se tornando 24,5 milhões e depois encolhendo para 15,6 milhões chega ao fim, o que realmente deve ser examinado pode não ser os ganhos e perdas de um determinado fundo, mas a reconstrução de todo o sistema de avaliação imobiliária comercial. Na luta entre o físico e o virtual, as lojas de rua que carregam as memórias da cidade devem ser vistas como ferramentas financeiras ou transportadoras culturais? Essa tempestade de eclipses eventualmente forçará as pessoas a enfrentar escolhas.
Leitura adicional:
- O julgamento centenário do rei dos cassinos Zhou Zhuohua termina, mas ele ainda mantém o controle sobre os principais ativos
- Mais um dia! O filho do "Rei das Lojas" Deng Chengbo, Deng Yaosheng, foi processado por uma empresa financeira no Tribunal Superior por uma enorme dívida de NT$ 230 milhões
- O louco Deng Chengbo, o agente com problemas financeiros, está ansioso para soltar fogos de artifício para prestar homenagem aos deuses depois de receber a encomenda!
