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蝕讓風暴核心：吳松街126號舖位交易全解析
- 交易概況與帳面虧損
盛滙商舖基金創辦人李根興於2025年4月以1,868萬港元沽出佐敦吳松街126號地下連閣樓舖位，相較2022年7月購入價2,750萬港元，帳面虧損高達882萬港元（32%）。此舖位建築面積約980平方呎，連同630平方呎入則閣樓，現由租客以每月7.5萬港元承租，租金回報率約4.8厘，然而租金收益仍無法抵銷資產貶值衝擊。 - 歷史脈絡：七年內兩度「腰斬」的慘痛輪迴
此舖位的價值崩跌並非首次。上一手業主於2015年4月以5,168萬港元購入，持貨7年至2022年轉售予李根興時，已蒸發2,418萬港元（46%），而李根興此次再蝕讓，意味該物業自高峰期累計貶值3,300萬港元（64%），近乎「腰斬再腰斬」。此案例凸顯疫情後零售市道疲弱，加上政策與經濟環境變動，商舖投資風險劇增。 - 李根興的「第一滴血」：基金成立以來首宗蝕讓
李根興自2009年起累計買賣逾260間街舖，此次為其首次蝕讓沽貨，亦是盛滙商舖基金自2016年成立以來的首宗虧損交易，被其稱為「第一滴血」。此舉不僅反映個人投資失利，更預示整體商舖市場陷入深度調整期。
市場連鎖效應：盛滙基金「蝕讓潮」與舖市寒冬
- 兩個月五度蝕讓，平均貶值28%
李根興近月加速沽貨，連同吳松街舖位，已累計五度蝕讓，總套現約8,508萬港元，較購入總成本1.18億港元虧損3,292萬港元，平均貶值幅度達28%。其他蝕讓案例包括：
- 新蒲崗衍慶街舖位：2021年以2,100萬港元購入，2025年以1,340萬港元沽出，貶值36%.
- 尖沙咀堪富利士道舖位：2023年購入價2,000萬港元，2025年以1,730萬港元售出，虧損13.5%.
- 西營盤水街舖位：2022年購入價2,450萬港元，2025年以1,560萬港元沽出，蝕幅36%.
- 民生區與核心區齊跌，租金回報難撐市
政府Departamento de Classificação e Avaliação數據顯示，商舖售價較疫情前高位回落近四成，而李根興指出，即使核心區租金有望回升3-5%，民生區舖位價格已觸底，但整體市場仍缺乏反彈動力。例如，吳松街126號舖位雖有4.8厘租金回報，仍難阻價格下滑，反映投資者對資產增值信心低迷。 - 內地買家接盤：市場結構轉變
盛滙基金近期沽出的五間舖位中，四間由內地背景買家承接，顯示本地投資者退場之際，內地資金或趁低吸納香港資產，此趨勢可能重塑商舖市場的買家結構。
深層次衝擊：舖市寒冬背後的結構性問題
- 零售業轉型與消費模式巨變
疫情加速線上消費取代實體店趨勢，即使旅遊業復甦，旅客消費力亦不如以往。佐敦等傳統旅遊區商舖依賴內地客群，但「一簽多行」政策未全面恢復，導致人流與消費額雙雙下滑。 - 利率上升與融資成本壓力
全球加息周期增加持有物業的融資成本，商舖投資者需更高租金回報率方能抵銷利息支出。然而，當前舖租水平未見顯著回升，進一步壓縮投資回報空間。 - 政策不確定性與業主心態
政府差餉重估、租金管制傳聞等政策風險，加上業主對後市信心不足，導致放盤量增加、價格競爭加劇。例如，美聯信心指數顯示舖位放盤態度趨向悲觀，間接拖累成交價。
蝕讓潮下的市場啟示
佐敦吳松街舖位的蝕讓風暴，不僅是單一投資案例，更是香港商舖市場轉型的縮影。從李根興的「換貨求生」到內地資金進場，反映市場參與者正重新定位策略。在零售業結構性調整與利率高企的雙重夾擊下，商舖投資已從「穩賺」轉為「高風險博弈」，唯有精準判斷區域潛力、租客質量與政策風向，方能在逆市中覓得曙光。
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