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O mercado imobiliário de Hong Kong continua se ajustando, com mini-unidades no distrito de Sha Tin registrando vendas surpreendentes. Li Zongwen, gerente da filial do centro da cidade de Shatin da Centaline Property Agency, revelou que o quarto 8 no andar intermediário do Bloco B do Tsui Wah Garden foi vendido recentemente por um "preço sangrento" de HK$ 2,788 milhões, uma perda significativa de HK$ 1,232 milhão em comparação ao preço de compra de quatro anos atrás, tornando-se um dos piores casos de perdas no distrito nos últimos anos.
Detalhes da transação
Propriedade: Sala 8, Andar do Meio, Bloco B, Green Wah Garden, Shatin
Área vendável: 215 pés quadrados (layout de um quarto)
Preço de venda: HK$ 2,788 milhões
Redução cumulativa: 1,012 milhão de yuans (26,6% a menos que o preço inicial pedido de 3,8 milhões de yuans)
Período de retenção: 4 anos
Perda contábil: 1,232 milhão de yuans (depreciação 30,6%)
Preço por metro quadrado: $ 12.967
O código digital por trás da transação sangrenta e chorosa
A trajetória de transação da Sala 8, no andar intermediário do Bloco B do Tsui Wah Garden, que causou turbulência no mercado, é um microcosmo do mercado imobiliário de Hong Kong. Ao comparar os dados do Departamento de Classificação e Avaliação, descobrimos que a unidade foi vendida por HK$ 4,02 milhões em 2021, o que ocorreu no pico do "mercado em alta anormal" causado pela epidemia. Naquela época, o preço médio por metro quadrado de nano-apartamentos (com uma área útil de 200 a 300 pés quadrados) em Hong Kong atingiu HK$ 18.743, um aumento de HK$ 231.000 em relação ao período anterior à epidemia em 2019. Mas quando o Federal Reserve dos EUA lançou um violento ciclo de aumento das taxas de juros, esse mercado superfinanceirizado começou a mostrar sua fragilidade.
Vale ressaltar que o preço final da transação por pé quadrado da unidade foi de HK$ 12.967, valor inferior ao preço de transação de HK$ 13.502 por pé quadrado de uma unidade similar no mesmo conjunto habitacional em 2016. O preço real regrediu ao nível de sete anos atrás. Se a taxa de inflação de aproximadamente 12% ao longo de quatro anos e o custo dos juros da hipoteca de aproximadamente 4,8% forem levados em consideração, a perda real do proprietário excede 45%. O diretor associado sênior de pesquisa da Centaline Property Agency, Yeung Ming-yee, disse: "Esse fenômeno de retornos reais negativos é extremamente raro nos últimos 30 anos de ciclos do mercado imobiliário."
Análise quadridimensional das causas do acidente
Crise de excesso de oferta: Nano edifícios efeito "lago represado"
De acordo com o último relatório "Private Residential Primary Market Supply" do Transport and Housing Bureau, haverá 52.000 novas unidades fornecidas em Hong Kong nos próximos três anos, das quais 35% são nanounidades com uma área útil de menos de 300 pés quadrados. O mais sério é que dados do Departamento de Classificação e Avaliação mostraram que a taxa de vacância de nanoedifícios atingiu 9,81 TP3T no terceiro trimestre de 2023, mais que o dobro da taxa geral de vacância de edifícios privados de 4,11 TP3T.
Aproveite o desastre sob a tempestade das taxas de juros
Tomando esse caso como exemplo, se o proprietário tivesse feito uma hipoteca de 90% naquele ano, mais de 80% do valor do pagamento ao longo dos quatro anos teria sido usado para pagar juros. Liu Yuanyuan, analista-chefe da Meridian Mortgage, calculou que se o proprietário adotasse uma hipoteca de taxa flutuante H+1,3%, a taxa de juros de pagamento real teria disparado de 2,05% em 2021 para os atuais 4,1%, e o pagamento mensal teria aumentado em 47%. “Esses investidores altamente alavancados são os primeiros a suportar o peso da normalização das taxas de juros.”
Competitividade regional em declínio: o dilema do envelhecimento de Shatin
A idade média dos conjuntos habitacionais no centro da cidade de Shatin é de 38 anos. Diante da competição de conjuntos habitacionais de nova geração, como a Parkview Tower na Estação Tai Wai, o problema do envelhecimento está se tornando cada vez mais proeminente. Chen Guoliang, gerente regional da Midland Realty, destacou: "A taxa de administração para novas propriedades no mesmo distrito é de HK$ 4,2 por pé quadrado, enquanto para conjuntos habitacionais antigos é de apenas HK$ 2,8, mas os compradores jovens preferem pagar mais por pacotes de casas inteligentes." Além disso, dados do Departamento de Censo e Estatística mostraram que a saída líquida de população no Distrito de Sha Tin de 2021 a 2023 chegará a 12.000, acelerando a perda de poder de compra regional.
A liquidação do “descarte e desapego” causada pela onda de imigração
Dados do Departamento de Imigração mostram que a saída líquida de residentes de Hong Kong atingiu 67.000 no primeiro semestre de 2023, e a onda contínua de imigração está mudando a ecologia do mercado imobiliário. Um corretor imobiliário sênior que desejou permanecer anônimo revelou: "Entre as comissões de vendas urgentes que recebemos, cerca de 40% dos proprietários declararam seu cronograma de imigração, e alguns até aceitaram ofertas menores do que a avaliação do banco de 15%-20%."
O efeito dominó está tomando forma
O acordo desencadeou uma reação em cadeia. De acordo com estatísticas da Midland Realty, entre os 12 imóveis atualmente listados para venda em Cuihua Garden, 7 ajustaram seus preços após a notícia ser divulgada, com uma redução média de preço de 8,5%. O que é ainda mais alarmante é que o Banco da China (Hong Kong) reduziu recentemente o coeficiente de avaliação dos nano edifícios no distrito de Sha Tin em 0,15, o que afeta diretamente o valor da hipoteca dos compradores. O chefe de banco de varejo do DBS Bank, Ng Wei-hong, alertou: "As avaliações em baixa podem desencadear uma crise de ativos negativa, especialmente para investidores que entraram no mercado em níveis altos em 2019-2021."
Mudança de política agrava diferenciação de mercado
A política de “retirada de incentivos fiscais” do governo inesperadamente se tornou a gota d’água que fez transbordar o copo para as mini famílias. Shih Wing-ching, fundador da Centaline Property Agency, destacou: "Os desenvolvedores estão se tornando mais agressivos em suas estratégias de preços para novos projetos. Um novo projeto em Yuen Long lançou recentemente uma unidade de 288 pés quadrados com preço de apenas HK$ 4,5 milhões, arrebatando clientes diretamente do mercado secundário." De fato, o volume de transações de nanounidades de primeira mão no terceiro trimestre de 2023 aumentou em 62% ano a ano, enquanto o mercado secundário caiu em 39% durante o mesmo período, indicando que o poder de compra está sendo desviado por novos projetos.
A análise de mercado mostra que a queda de preço desta unidade reflete uma série de fatores desfavoráveis.
1. Excesso de oferta de edifícios de nanoescala: Nos últimos anos, edifícios de miniescala foram concluídos em muitas áreas, diversificando a fonte de compradores
2. Pressão das altas taxas de juros: Aumento dos custos das hipotecas enfraquece o apelo ao investimento
3. Instalações de apoio ao envelhecimento na área: Os conjuntos habitacionais no centro da cidade de Shatin enfrentam a concorrência de novas propriedades
4. Impacto da onda de imigração: alguns proprietários correm para sacar dinheiro e ir embora
Vale ressaltar que quando o proprietário original comprou a unidade por US$ 4,02 milhões em 2021, o mercado imobiliário estava no auge durante a pandemia. O agente revelou que o preço da unidade foi ajustado três vezes desde novembro do ano passado, de 3,8 milhões para 3,299 milhões, e finalmente foi reduzido em outros 511.000 antes de atrair um comprador. Atualmente, o preço pedido por propriedades similares geralmente permanece acima de 3 milhões de yuans. Esta transação pode desencadear uma onda de cortes de preços na área.
Especialistas do setor alertaram que, à medida que os desenvolvedores avançam com novos projetos após o governo retirar suas medidas de estímulo, o mercado secundário, especialmente unidades pequenas, continuará sob pressão. É recomendado que os proprietários de imóveis revisem regularmente as mudanças de mercado.
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