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Governo de Hong KongLantau Amanhã"Um alarme soou na batalha do posto avançado!" O local residencial 106B na Área de Recuperação de Tung Chung Leste, que não foi licitado em 2023, foi ganho pela Sun Hung Kai Properties hoje a um "preço de ruptura" de HK$ 602 milhões. O preço mínimo por pé quadrado é de apenas HK$ 1.501, o que não é apenas uma queda acentuada de HK$ 65% em comparação com o preço do terreno na mesma área há dois anos, mas também estabeleceu um novo preço baixo por pé quadrado para propriedades residenciais de terrenos governamentais nos últimos 11 anos desde o terreno pantanoso de Tin Shui Wai em 2014. Estimativas do setor mostram que o projeto precisa ser vendido por HK$ 8.724 por pé quadrado para atingir o ponto de equilíbrio, o que deve reescrever a referência para preços residenciais na Ilha de Lantau.
O inverno imobiliário chega
Este terreno à beira-mar cobre uma área total de mais de 100.000 pés quadrados e pode acomodar uma área máxima de 401.000 pés quadrados. O vice-diretor administrativo da Sun Hung Kai Properties, Lei Ting, revelou que a empresa investirá HK$ 3,5 bilhões para construir residências de pequeno e médio porte com vista para o mar, o que deverá fornecer mais de 500 unidades. Vale a pena notar:
1️⃣ O preço do terreno é ainda descontado em 15% do limite inferior da avaliação, refletindo a redução do apetite ao risco dos promotores
2️⃣ O preço de equilíbrio é mais de 20% menor do que os edifícios usados existentes na mesma área, o que pode desencadear uma guerra de preços acirrada
3️⃣ A receita do governo com a venda de terras no primeiro trimestre atingiu apenas a meta anual de 6%, e a pressão fiscal aumentou acentuadamente
O mistério do renascimento do site de licitação fracassado
As empresas de pesquisa geralmente acreditam que essa transação de preço ultrabaixo está relacionada a quatro fatores principais:
✓ O suporte de infraestrutura em Tung Chung Leste está seriamente atrasado, e o primeiro grupo de moradores pode se tornar "pioneiros"
✓ As altas taxas de juros dobraram os custos financeiros e os desenvolvedores estão se tornando mais conservadores na gestão do fluxo de caixa
✓ O poder de compra das áreas metropolitanas do norte é desviado e o mercado imobiliário nos Novos Territórios Ocidentais enfrenta uma crise de saturação
✓ À medida que a luta sino-americana continua, os fundos estrangeiros estão a adotar uma atitude de esperar para ver em relação ao mercado imobiliário de Hong Kong
Aviso de efeito borboleta
O diretor de pesquisa da JLL, Wong Chi-fai, destacou que essa transação de baixo preço pode desencadear uma reação em cadeia:
• Os bancos podem diminuir a avaliação das propriedades vizinhas, desencadeando uma onda de ativos negativos
• O projeto do Edifício de Ventilação Yau Tong, que está prestes a fechar para licitação, enfrenta o risco de fracasso
• A meta de fornecimento de terras do governo para o novo ano fiscal pode precisar ser reduzida em 20-30%
É interessante notar que a mudança da Sun Hung Kai Properties acontece em um momento em que o projeto de larga escala do grupo em Fourteen Townships de Sai Kung está prestes a ser lançado para venda. O mercado interpreta essa mudança como uma forma de reservar terras a um preço baixo e ganhar voz de mercado por meio de estratégias de preços. Este é um exemplo clássico de operações anticíclicas de uma gigante imobiliária ou reflete uma mudança estrutural no mercado imobiliário de Hong Kong? Vamos ver como essa “terra do termômetro” afeta a situação futura do mercado.
Extensão de profundidade
▶️ Em comparação com o terreno no Distrito 57 de Tung Chung (com preço de HK$ 6.268 por pé quadrado) concedido em 2019, o preço do terreno caiu HK$ 76% desta vez
▶️ Com base no preço de equilíbrio de NT$ 8.724, o preço de venda futuro será 35% menor que o East Ring (preço médio de NT$ 13.500 em 2023)
▶️ O projeto fica a apenas 3 quilômetros do Porto da Ponte Hong Kong-Zhuhai-Macau. Se ele pode ativar investidores na Área da Grande Baía é uma variável-chave
Leitura adicional:
- O impacto do sistema de taxas de câmbio vinculadas entre o dólar de Hong Kong e o dólar americano no mercado imobiliário de Hong Kong
- Da falta de dinheiro à compra de imóveis em Hong Kong: a história da migração de riqueza dos novos ricos do continente para Hong Kong
- Razões para o declínio dos preços dos imóveis em Hong Kong
