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Período de penalidade de hipoteca bancáriaO que é
O período de penalidade da hipoteca bancária refere-se a um período específico (geralmente de 1 a 3 anos) especificado pelo banco no contrato de hipoteca. Se o mutuário pagar o empréstimo total ou parcialmente com antecedência durante esse período, o banco cobrará taxas adicionais (chamadas de "juros de penalidade" ou "taxa de pagamento antecipado") de acordo com os termos do contrato. Esse mecanismo é usado principalmente para proteger a receita de juros do banco e evitar que o banco perca os lucros esperados devido ao pagamento antecipado pelos tomadores de empréstimo, de modo a proteger a receita de juros esperada do banco. É um mecanismo para os bancos equilibrarem risco e retorno. Os mutuários devem entender completamente os termos relevantes ao solicitar uma hipoteca para evitar despesas inesperadas ao pagar o empréstimo antecipadamente no futuro.
Pontos principais do período de juros de multa:
- Propósito
Quando um banco fornece uma hipoteca, ele espera ganhar juros durante o período do empréstimo. Se o mutuário pagar o empréstimo antecipadamente, o banco precisará realocar fundos e poderá enfrentar o risco de flutuações nas taxas de juros ou o custo de fundos ociosos. O período de penalidade pode compensar essa perda potencial. - Prazos comuns
- Hong Kong:A maioria dos bancos define um período de juros de multa de 2 anos.
- Outras áreas:De acordo com a prática de mercado, pode variar de 1 a 3 anos. Por favor, leia o contrato com atenção.
- Método de cálculo de juros de multa
- De acordo com a relação principal restante: Por exemplo, dentro do período de juros de multa, 2% do saldo do empréstimo são cobrados no primeiro ano e 1% no segundo ano.
- Porcentagem de juros pendentes: Por exemplo, "compensação por 6 meses de juros".
- Computação em camadas:Quanto maior o valor do pagamento antecipado, maior poderá ser a taxa de juros de penalidade.
- Exceções
Alguns bancos permitem que uma pequena quantia do empréstimo seja quitada antecipadamente a cada ano gratuitamente (como o principal de 5%-10% por ano), e juros de multa serão cobrados somente sobre o valor excedente.
exemplo:
Se o contrato de empréstimo estipular:
- Período de juros de multa: 2 anos
- Taxa de juros de penalidade: 3% no primeiro ano, 2% no segundo ano
- Saldo do empréstimo: HK$ 1 milhão
Se o mutuário pagar o empréstimo integralmente e antecipadamente no primeiro ano, ele/ela será obrigado a pagar juros de multa:
1 milhão × 3% = HK$ 30.000
Observação:
- Leia o contrato com atenção: Os regulamentos de juros de multa, as condições de isenção e os métodos de cálculo podem variar de banco para banco.
- Planejamento de longo prazo:Se houver um plano de revenda ou refinanciamento de curto prazo, o custo dos juros de multa precisa ser avaliado.
- Consulte aconselhamento profissional:Você pode esclarecer os detalhes com um advogado ou consultor financeiro antes de assinar o contrato.
1. Regras comuns para o período de juros de mora
Duração
- A maioria dos bancos define um período de juros de multa de 2 anos, e alguns bancos podem encurtá-lo para 1 ano ou estendê-lo para 3 anos.
- O reembolso antecipado (incluindo o reembolso parcial ou total) durante o período de juros de multa pode gerar juros de multa.
Método de cálculo de juros de multa
- Penalidade proporcional ao saldo do empréstimo:
- Juros de multa no primeiro ano: geralmente 1%~3% do principal restante (por exemplo, se o saldo do empréstimo for de 5 milhões, a multa de 1% é de 50.000 yuans).
- Juros de multa no segundo ano: A proporção geralmente é reduzida (por exemplo, 0,5%~1,5%).
- Calculado pela perda de juros:
Alguns bancos usam "perdas de juros causadas por pagamento antecipado" como referência, mas isso raramente é visto na prática.
Custos adicionais
- Recuperação de desconto em dinheiro: se o banco tiver fornecido descontos em dinheiro para hipotecas (como 1%~2%), se você refinanciar ou vender o imóvel durante o período de juros de multa, deverá reembolsar o valor total ou um valor proporcional.
- Taxas de manuseio: alguns bancos cobram milhares de dólares em taxas administrativas.
2. Situações comuns que geram juros moratórios
Venda/transferência de propriedade
- Mesmo que o comprador assuma a hipoteca original, se a propriedade mudar (como transferência de nome, venda), o banco pode considerar isso como uma rescisão do contrato e gerar juros de multa.
Refinanciar
- Se você mudar para outro banco durante o período de juros de multa, o banco credor original cobrará uma multa, e o novo banco poderá exigir que você subsidie essa taxa.
Reembolso antecipado de empréstimo
- O reembolso parcial (como a redução do prazo de pagamento) ou o reembolso total podem gerar juros de multa, e os termos do contrato precisam ser confirmados.
3. Como evitar juros de multa?
Escolha um banco com um período de juros de penalidade mais curto
- Comparando a duração e a proporção dos períodos de juros de multa de diferentes bancos, alguns bancos pequenos e médios podem ter condições mais flexíveis.
Adiamento de planos de refinanciamento ou venda de imóveis
- Se você precisar refinanciar, é recomendável esperar até que o período de juros de multa termine antes de fazê-lo e usar o desconto em dinheiro do novo banco para compensar o custo.
Termos de confirmação de pré-pagamento parcial
- Alguns bancos permitem um pequeno valor de pagamento antecipado a cada ano (como 5%~10%) sem juros de multa, portanto, verifique com antecedência.
4. Exemplo de referência
- Caso 1: O Sr. A vendeu sua casa no primeiro ano do período de juros de multa, com um saldo de empréstimo de 4 milhões. O banco multou-o em 2% (80.000 yuans) de acordo com o contrato e recuperou 1,5% de desconto em dinheiro (60.000 yuans), com um custo total de 140.000 yuans.
- Caso 2: O Banco B permite o pagamento antecipado do principal do 10% a cada ano sem juros de multa, e o mutuário paga o empréstimo gradualmente ao longo de três anos para evitar o acionamento de multas.
V. Lembrete importante
- Leia atentamente os termos do contrato: as regras de juros de multa variam de banco para banco. Certifique-se de confirmar a "duração do período de juros de multa", as "condições de reembolso do desconto em dinheiro" e as "restrições de reembolso parcial" antes de assinar o contrato.
- Procure aconselhamento profissional: se você estiver planejando refinanciar ou vender seu imóvel, consulte um agente hipotecário ou um advogado para avaliar o custo-benefício.
Se você planeja refinanciar ou vender seu imóvel em curto prazo, é altamente recomendável evitar o período de juros de multa ou escolher um banco com uma taxa de juros de multa menor para reduzir despesas adicionais.
Pague parte do período de juros de multa do banco hipotecário
| banco | Primeiro ano | Ano 2 | Ano 3 |
|---|---|---|---|
| Ásia Oriental | Valor do reembolso 1% (Mínimo $1.000) | Não são exigidos juros de multa, mas o reembolso mínimo é de NT$ 50.000, e o valor restante do empréstimo não pode ser inferior a NT$ 50.000 | não aplicável |
| Banco da China | 1% | Após o pagamento antecipado, você precisa manter pelo menos 24 parcelas | não aplicável |
| transporte | 2% | 2% | não aplicável |
| CCB | 2% | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| Criação | 1% + Desconto em dinheiro | Reembolso em dinheiro | Cada reembolso parcial após o período de juros de multa é de pelo menos $50.000 e precisa ser notificado ao banco por escrito com um mês de antecedência. Uma taxa de manuseio de $1.000 será cobrada a cada vez. |
| Amigos (plano de juros de multa de 2 anos) | 2% | 1% | não aplicável |
| Amigos (plano de juros de penalidade de 3 anos) | 3% | 2% | 1% |
| Citigroup | 2% ou desconto em dinheiro (o que for maior) | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| CITIC | 2% | 1% | Cada reembolso antecipado deve ser um múltiplo de 50.000 yuans, e juros de multa de 1.000 yuans devem ser pagos a cada vez. |
| DBS (plano de juros de multa de 2 anos) | 2% | 1% | não aplicável |
| DBS (plano de juros de penalidade de 3 anos) | 3% | 2% | 1% |
| Daxine | 2% | 1% | não aplicável |
| Fubão | 2% | 1% | não aplicável |
| Hang Seng | Reembolso em dinheiro (com base na taxa de reembolso) | Reembolso em dinheiro (com base na taxa de reembolso) | O reembolso parcial após o período de juros de penalidade será cobrado uma taxa de manuseio de $800 cada vez (Se você for um cliente do Prestige Banking, o primeiro pagamento após o período de juros de penalidade será automaticamente isento da primeira taxa de manuseio de $800) |
| HSBC | Duas parcelas de juros e desconto em dinheiro calculados com base no valor do reembolso antecipado | Se o reembolso atingir 90% do valor do empréstimo em dois anos, será calculado como reembolso integral | não aplicável |
| ICBC (Ásia) | 1% + Desconto em dinheiro | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| Nanshang | 1% | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| chinês no exterior | 1% | 0.5% | não aplicável |
| Yonglong | 3% | 2% | não aplicável |
Pague a hipoteca integral e os juros de multa de cada banco
| banco | Primeiro ano | Ano 2 | Ano 3 |
|---|---|---|---|
| Ásia Oriental | 2% + Desconto em dinheiro | 1% + 50% de desconto em dinheiro | não aplicável |
| Banco da China | 1% + Desconto em dinheiro | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| transporte | 2% | 2% ou desconto em dinheiro | não aplicável |
| CCB | 2% | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| Criação | 1% + Desconto em dinheiro | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| Chiyu (plano de juros de penalidade de 2 anos) | 2% + Desconto em dinheiro | 1% + 50% de desconto em dinheiro | não aplicável |
| Chiyu (plano de juros de penalidade de 3 anos) | 3% + Desconto em dinheiro | 2% + 50% de dinheiro de volta | 1% |
| Citigroup | 2% ou desconto em dinheiro (o que for maior) | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| CITIC | 2% + Desconto em dinheiro | 1% + Desconto em dinheiro | $1,000 |
| DBS (plano de juros de penalidade de 2 anos) | 2% | 1% | não aplicável |
| DBS (plano de juros de penalidade de 3 anos) | 3% | 2% | 1% |
| Daxine | 2% | 1% | não aplicável |
| Fubão | 2% | 1% | não aplicável |
| Hang Seng | Primeiro ano: 3% O ano seguinte: 2% | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| HSBC | 1% + Desconto em dinheiro (Dependendo do valor do desconto) | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| ICBC (Ásia) | 1% + Desconto em dinheiro | Reembolso em dinheiro | $1,500 |
| Nanshang | 1% | Reembolso em dinheiro | não aplicável |
| chinês no exterior | 1% + Desconto em dinheiro | 0,5% + Desconto em dinheiro | não aplicável |
| Yonglong | 3% | 2% | $1,000 |
1. Cálculo do tempo de término do período de juros de mora
Princípios básicos:
- Período de juros de multa de 2 anos: exige a conclusão da 24ª parcela (ou seja, após a conclusão da 24ª parcela, ele termina quando a 25ª fatura aparece).
- Período de juros de multa de 3 anos: requer a conclusão da 36ª parcela (termina quando a 37ª fatura aparece).
- Método de verificação: Prevalecerá o "número de parcelas efetuadas" constante do recibo de pagamento mensal da hipoteca.
Quando solicitar o refinanciamento:
- Você pode solicitar um refinanciamento de hipoteca três meses antes do final do período de juros de penalidade (por exemplo, se o período de juros de penalidade for de 2 anos, você poderá solicitar após o 21º período).
- O escritório de advocacia e o banco coordenarão o tempo para garantir uma transição tranquila entre as hipotecas antigas e novas e evitar juros de multa.
2. O método de cálculo de juros afeta o custo do refinanciamento
| Método de cálculo de juros | Impacto no refinanciamento | Ação recomendada |
|---|---|---|
| Interesse diário | Os juros são calculados com base no número real de dias em que o empréstimo é tomado. Após a transferência da hipoteca, somente serão pagos os juros até o dia da transferência. | Você pode escolher a data de refinanciamento de forma flexível, mas precisa definir a data de liquidação com precisão (por exemplo, refinanciando no dia seguinte à data de pagamento). |
| Juros mensais | Se o fundo não for transferido no dia da contribuição, mesmo que seja pago um dia antes, você ainda precisará pagar os juros do mês inteiro (os juros serão pagos pelos bancos novo e antigo). | Certifique-se de definir a data de liquidação do refinanciamento como a "data de pagamento original" para evitar pagar juros a mais. |
3. Lidando com situações especiais
Alteração de propriedade durante o período de juros de multa:
- Condições para não pagar juros de multa: Alguns bancos permitem a troca de imóveis sem pagar juros de multa, mas a hipoteca do novo imóvel deve ser mantida no banco de origem.
- Observação: mesmo que não haja juros de multa, o desconto em dinheiro da nova hipoteca pode ser deduzido, e os custos precisam ser avaliados de forma abrangente.
Livre-se do fiador (durante o período de juros de multa):
- A maioria dos bancos permite a remoção do fiador sem juros de multa, mas pode exigir que o período de juros de multa seja remarcado (por exemplo, por mais 2 anos).
- As políticas do banco podem ser ajustadas devido às condições de mercado, por isso é recomendável confirmar os termos por escrito com antecedência.
O impacto do refinanciamento no seu histórico de crédito:
- Se você transferir sua hipoteca durante o período de penalidade, você só precisará pagar uma penalidade, o que não afetará sua pontuação de crédito e o banco não terá nenhum registro negativo.
4. Hipoteca com juros de penalidade zero
- Circunstâncias aplicáveis: Alguns bancos podem dispensar o período de juros de multa ao oferecer um plano de hipoteca com "desconto zero".
- Compensações: Você precisa abrir mão de benefícios como descontos em dinheiro, o que é adequado para tomadores de empréstimos que planejam refinanciar ou vender seus imóveis em curto prazo.
V. Sugestões práticas
Confirme o método de cálculo de juros: pergunte proativamente sobre o modelo de cálculo de juros (juros diários/juros mensais) ao banco original para evitar pagar juros demais ao transferir a hipoteca.
Organize com precisão a data de entrega:
- Se a taxa de juros for mensal, certifique-se de definir a data de liquidação do refinanciamento para a data de pagamento original.
- Confirme o prazo do processo com o escritório de advocacia e os bancos novos e antigos com antecedência (geralmente leva de 2 a 3 meses).
Termos de confirmação por escrito: Para necessidades especiais, como mudança de prédio ou entrega de garantia, o consentimento por escrito do banco deve ser obtido para evitar disputas.
Por meio do planejamento acima, você pode efetivamente evitar custos com juros de multa e maximizar os benefícios financeiros do refinanciamento ou troca de propriedade. Caso haja mais detalhes que precisem ser esclarecidos, é recomendável consultar um consultor profissional de hipotecas ou um advogado.
