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A perda média anual é de 600.000, o que equivale à renda anual de uma família de classe média.
O mercado imobiliário de Hong Kong está passando por uma reconstrução de valor sem precedentes. O mito que antes era considerado "apenas subindo e nunca caindo" foi completamente destruído na primavera de 2024. De casas de luxo em Mid-Levels da Ilha de Hong Kong a propriedades de nível básico nos Novos Territórios, de conjuntos habitacionais privados ao mercado do Home Ownership Scheme (HOS), uma tempestade de redução de ativos está se desenrolando pela cidade. Os últimos dados de transações mostram que, em apenas três anos, a evaporação de mais de 10 milhões de dólares de Hong Kong em valor contábil se tornou a norma. O mercado imobiliário mais caro do mundo está passando por seu teste mais severo desde a crise da SARS em 2003.
1. O cerne do evento: o impacto dos dados por trás da transação de 6,5 milhões
- Informações básicas de negociação
- Propriedade alvo: Tseung Kwan OCidade de East PointUnidade de dois quartos, com área de venda aproximada de 441 pés quadrados (com base nos tipos de apartamentos comuns)
- Preço da transação: HK$ 6,5 milhões, um prejuízo contábil de HK$ 1,8 milhão (uma redução de 21,7%) em comparação com o preço de compra de HK$ 8,3 milhões em 2020
- Período de detenção: cerca de 3 anos e 4 meses (assumindo compra em meados de 2020 e venda no final de 2023)
- Custos adicionais: Se forem considerados os impostos de selo (cerca de 3.75%), comissões e despesas com juros, a perda real pode ser próxima de 2,5 milhões
- Análise de preço de mercado
- Transações recentes no mesmo conjunto habitacional: O preço de transação de unidades de dois quartos em East Point City em novembro de 2023 variou de 6,8 milhões a 7,2 milhões. Este caso é cerca de 5%-10% menor do que o preço médio
- Comparação regional: O preço de transação recente de unidades semelhantes no Tseung Kwan O Center é de cerca de HK$ 6,6 milhões a HK$ 7 milhões, indicando que o declínio da East Point City não se desviou significativamente do mercado
- Revisão do pico histórico: em 2018, o mesmo tipo de apartamento atingiu 9 milhões, e o preço atual caiu 28% em relação ao nível alto, refletindo os riscos de investimento de longo prazo
2. Análise aprofundada das causas das perdas: entrelaçamento macro e micro
- Nível macroeconómico: dupla pressão da política e da economia
- Impacto do aumento da taxa de juros: sob o ciclo de aumento da taxa de juros do Fed, a taxa básica de juros (P rate) de Hong Kong aumentará de 5% em 2020 para 6,5% em 2023, e a pressão de pagamento mensal aumentará em 30%
- Risco de perda de talentos: A saída líquida de população em 2022-2023 excederá 110.000, e a demanda potencial por moradia diminuirá. De acordo com os dados do Departamento de Classificação e Avaliação, o índice de aluguel de Tseung Kwan O caiu em 9% durante o mesmo período.
- Explosão de oferta: espera-se que mais de 4.000 novas unidades sejam construídas em Tseung Kwan O South nos próximos três anos, e o desequilíbrio entre oferta e demanda intensificará a guerra de preços
- Especificidade do caso: A cadeia financeira do proprietário foi quebrada
- Alto risco de alavancagem: se você comprou uma unidade de NT$ 8,3 milhões com uma hipoteca de 80%, o valor contábil atual caiu abaixo do pagamento inicial (NT$ 1,66 milhão), gerando pressão sobre o banco para recuperar a diferença
- Sinais de pânico de vendas: desconto de 8,5% em relação à avaliação bancária (avaliação média de unidades de dois quartos em East Point City em novembro de 2023: 7,1 milhões), refletindo a ânsia dos proprietários em sacar dinheiro
- Buraco negro no custo de manutenção: juros de hipoteca, taxas de administração e despesas de manutenção, o custo anual estimado de manutenção é superior a 150.000, e as perdas de manutenção a longo prazo podem continuar a expandir-se
3. Perspectiva de dados: mudanças estruturais no mercado imobiliário de Tseung Kwan O
- Aviso de divergência de volume-preço
Indicadores 2021 2022 2023 (primeiros 11 meses)
Preço médio por pé quadrado (HKD) 16.800 15.200 13.900
Volume de negociação (unidades) 1.250 890 680
Média de dias no mercado: 45, 78, 112 (Fonte de dados: Centaline Property Agency Tseung Kwan O Branch) Interpretação: Preços e volumes estão caindo, e o ciclo de transações está se alongando. O mercado entrou em um estágio dominado pelo comprador.- Competitividade do produto enfraquecida
- Novos conjuntos habitacionais: Novos projetos em Haiyin Manor e Kangcheng District usam instalações de casas e clubes inteligentes para desviar clientes. Unidades de dois quartos estão em excesso: a oferta de unidades de dois quartos no distrito é responsável por 45%, mas a proporção de famílias recém-casadas caiu por três anos consecutivos para 18%. O prêmio de transporte diminuiu: a linha Tseung Kwan O está saturada, o halo das propriedades cobertas pelo metrô enfraqueceu e os passageiros se voltaram para a Linha Tuen Ma.
IV. Opinião de especialista: Regras para a sobrevivência no inverno frio
- "O número de ativos negativos ultrapassou 12.000. Se a taxa de juros dos EUA permanecer alta até 2025, o preço da habitação pode cair em 10%-15%." O diretor regional de vendas da Centaline Property, Li Yuxiang, sugeriu: "Os proprietários devem tomar a iniciativa de fornecer incentivos de comissão de 2%-3% para os agentes e aceitar o modelo "alugue primeiro e depois venda" para aliviar a pressão do pagamento." O advogado do setor jurídico Huang Guoen analisou: "Se o preço da transação for significativamente menor do que o preço de mercado, o banco credor pode citar a Seção 60 da Lei de Transferência de Propriedade e Portaria de Propriedade para reivindicar a diferença."
Gráfico de eclipses inter-regionais (tabela de comparação chocante)
| área | Casos Típicos | Tempo de espera | Perda de livro | Quantidade média de evaporação diária |
|---|---|---|---|---|
| Casas de luxo na ilha de Hong Kong | Apartamento de três quartos em Yuyuan reduzido em 1 milhão | Não divulgado | Não eclipsado | – |
| Edifício Kowloon Nano | AVA 61 perdeu 600.000 em cinco anos | 5 anos | 18.3% | 328 yuan |
| Entrada em Novos Territórios | Depreciação aberta Huiqiao 46% | 8 anos | 2,39 milhões | 819 yuan |
| Esquema de Propriedade de Moradia em Ilhas Distantes | Famílias de habitação pública de Yutaiyuan compram casas por NT$ 1,6 milhão | Não divulgado | Não eclipsado | – |
V. Projeções futuras: Riscos e oportunidades em três cenários Cenário 1: Ponto de inflexão da taxa de juros atrasado (probabilidade 45%)
- O Federal Reserve manterá altas taxas de juros em 2024, os preços dos imóveis em Hong Kong cairão em mais 8%-12%, e os apartamentos de dois quartos em East Harbour City cairão para a faixa de 5,8 milhões a 6 milhões. Condições de gatilho: o IPC principal dos EUA permanece acima de 3,5%
- O governo relaxa a taxa de hipoteca ou reduz o imposto de selo, estimulando o volume de transações a se recuperar em 20%, mas a recuperação do preço é limitada a 5%. Ponto de risco: A redução das reservas fiscais restringe os esforços de resgate.
- A recessão global arrastou para baixo o PIB de Hong Kong, a taxa de desemprego subiu acima de 5% e os preços dos imóveis caíram em mais de 20%. Indicadores do cisne negro: a crise da dívida das empresas imobiliárias do continente chinês piorou
VI. Guia de tomada de decisão racional: a batalha ofensiva e defensiva entre proprietários e compradores para proprietários deficitários
- Estratégia para parar o sangramento: Transferir hipoteca para bancos de pequeno e médio porte para buscar aumento de valor 5%-8% Assinar um acordo de "venda e aluguel de volta" para manter o direito de residência Sublocar um quarto para subsidiar o pagamento mensal, aumento estimado da renda anual de 60.000-80.000
- Regras de pesca de fundo: Mire vendas urgentes com avaliações bancárias abaixo de 15% de desconto. Exija que o vendedor arque com parte do imposto de selo ou taxas legais. Dê prioridade a unidades baixas, que são mais resistentes a quedas de preço (a queda de preço de unidades baixas em Tseung Kwan O será 3% menor do que a de unidades altas em 2023)
A erosão da cidade de Donggang não é de forma alguma um incidente isolado, mas um metabolismo inevitável sob as três mudanças de normalização da taxa de juros, transformação da estrutura populacional e mudança na política habitacional. Quando o mito de que "os tijolos definitivamente aumentarão de preço" é quebrado, o mercado está remodelando o parâmetro de valor de uma forma dolorosa. Os próximos dois anos serão o teste definitivo de força de capital e consciência de risco. Somente investidores que se libertam de amarras emocionais e calculam racionalmente os custos de manutenção e os custos de oportunidade podem encontrar oportunidades no ciclo.
Leitura adicional:
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- A primeira perda de segunda mão ocorreu no novo empreendimento "Xingkai. Embankment" em Shatin e Fotan, fazendo com que o proprietário perdesse mais de 20% e deixasse o mercado
