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[O efeito do aniversário da política ficou aquém das expectativas] Em 28 de fevereiro do ano passado, o governo de Hong Kong anunciou a abolição completa de suas "medidas severas" no mercado imobiliário, incluindo imposto de selo adicional, imposto de selo do comprador e novo imposto de selo residencial, em um esforço para ativar o mercado. Os dados mais recentes da Centaline Property Agency mostram que, embora a política tenha levado a uma recuperação de curto prazo no volume de transações, ela não conseguiu reverter a tendência de queda nos preços dos imóveis. Em janeiro de 2025, o valor total de mercado de propriedades residenciais privadas em Hong Kong caiu em mais HK$ 480 bilhões em comparação com antes da retirada do pacote de estímulo, o equivalente a uma redução de HK$ 470.000 no patrimônio líquido médio de cada proprietário. Se comparado com o alto nível de preços de moradias em 2021, a evaporação cumulativa é de até HK$ 2,83 milhões.
A recuperação do volume de negociação durou pouco, com aumentos de volume e quedas de preços se tornando o tema principal
O vice-presidente da Centaline Property Asia Pacific, Chen Yongjie, destacou que o mercado experimentou uma "flutuação em forma de V" após a retirada de alimentos apimentados:
– O volume médio mensal de transações no primeiro trimestre de 2023 foi de 2.873, e aumentou em 89% para 5.387 no segundo trimestre.
– A popularidade caiu drasticamente no terceiro trimestre, com a média mensal caindo para 3.017 casos
– O Discurso de Política de Outubro acrescentou relaxamento de hipotecas e otimização da imigração de investimentos, e o número de casos aumentou para 4.554 no quarto trimestre.
O número total de transações imobiliárias privadas no ano inteiro foi de 45.773, um aumento de 32,71% em relação ao ano anterior, mas os preços continuaram a cair. Embora o mercado imobiliário novo tenha registrado 15.000 transações em 2024 (anual +55%) e os incorporadores tenham desembolsado HK$ 195,2 bilhões (anual +80%), isso foi alcançado por meio de uma estratégia de "preço por volume", pressionando ainda mais o mercado secundário.
Dilema estrutural: taxa de circulação atinge baixa recorde e mercado de segunda mão vive era glacial
Dados revelam uma crise mais profunda:
- A taxa de rotatividade de imóveis usados tem sido inferior a 2% durante três anos consecutivos, e será de apenas 1,8% em 2023, inferior ao período da SARS em 2003 (2,1%), e muito inferior ao pico de 8% em 1997
– Há mais de 22.000 unidades de primeira mão em estoque, e os desenvolvedores estão entrando em um “ciclo de liquidação”. As guerras de preços exacerbaram as expectativas pessimistas do mercado.
– As altas taxas de juros e a falta de confiança econômica levaram a uma forte atitude de esperar para ver entre os compradores
Encruzilhada política: Indústria pede mais medidas de estímulo
Chen Yongjie afirmou sem rodeios que a força política atual não é suficiente para sustentar a estabilização dos preços dos imóveis, enfatizando que "o mercado está crescendo, mas os preços não estão crescendo", o que reflete que o mercado ainda precisa de um empurrãozinho. Com o novo orçamento a ser anunciado em 26 de fevereiro, a indústria está ansiosa para que o governo lance uma combinação de medidas para impulsionar a economia, incluindo:
1. Relaxar ainda mais os rácios de hipotecas e os testes de stress
2. Ampliar a atratividade do programa de imigração de investimentos
3. Fornecer incentivos fiscais para compradores de imóveis pela primeira vez e para quem muda de casa
4. Acelerar a absorção de talentos estrangeiros para impulsionar a demanda por moradia
Perspectivas futuras: A chave para atingir o fundo do poço dos preços da habitação está na reconstrução da confiança
O relatório alerta que, se não houver avanços políticos, o mercado imobiliário poderá cair em um ciclo vicioso de "baixas transações e baixas avaliações". No entanto, à medida que o ciclo de aumento das taxas de juros do Federal Reserve chega ao fim, se Hong Kong puder efetivamente aumentar a confiança em suas perspectivas econômicas e cooperar com os desenvolvedores para digerir gradualmente seu estoque, pode haver sinais de que os preços dos imóveis pararam de cair no segundo semestre de 2024. Se a oportunidade for aproveitada para reverter a tendência de queda, isso testará a capacidade do governo e do mercado de se coordenar e responder.
Leitura adicional:
- Deng Yaosheng foi processado novamente por uma empresa de cobrança de dívidas no Tribunal Superior, instando-o a vender duas unidades em Quarry Bay para pagar uma dívida de HK$ 66,08 milhões
- Descobrindo informações sobre investimentos imobiliários dos ricos da China continental em Hong Kong
- Modelo de lucro de agência imobiliária de Hong Kong
