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O mercado residencial de luxo da Estação Kowloon registrou transações com prejuízos significativos.O Selo ImperialO quarto J no andar superior do Star Diamond foi vendido recentemente por HK$ 14,88 milhões, uma perda de valor contábil de HK$ 4,06 milhões em comparação ao preço de compra feito pelo proprietário há 12 anos, o que deixou o mercado preocupado com os riscos crescentes do investimento em imóveis de luxo.
Análise de transações principais
– Visão geral da propriedade: unidade de 2 quartos com 530 pés quadrados, uma unidade de pequeno a médio porte em Tianxi
– Comparação financeira: Preço de compra em 2013: 18,94 milhões → Preço de venda em 2024: 14,88 milhões, depreciação de 21,4%
- Custos de manutenção: Se forem considerados o imposto de selo (cerca de 5,7%), a comissão de corretagem e as despesas com juros, a perda real pode exceder 6 milhões
Desvendando os bastidores do misterioso investidor
A unidade era originalmente detida pela Fengyu Investment Co., Ltd., cujo diretor Wu Changxian é um gigante na indústria de móveis de Shunde. De acordo com a investigação, Wu gastou HK$ 440 milhões entre 2012 e 2014 para comprar duas propriedades de luxo na Estação Kowloon:
1. Tianxi 11 unidades (abrangendo diferentes tipos de apartamentos)
2. As unidades Austin 3 (estratégia de aquisição de andar inteiro)
Essa mudança fez com que o estabelecimento se tornasse o "rei do aluguel no nível do corredor" da Estação Kowloon. Agora, as perdas contábeis de algumas unidades refletem o profundo ajuste do mercado imobiliário de luxo.
Interpretação de Mercado
– Impacto da política: O Imposto de Selo do Comprador (BSD) e o Imposto de Selo Adicional (SSD) reduzem o espaço para os investidores sacarem
– Inversão da oferta e da procura: a Estação de Kowloon registou um aumento da oferta nos últimos anos e novos projectos, como o Central Harbourfront, desviaram o poder de compra
– Risco de taxa de juros: O ciclo de aumento das taxas de juros do Fed aumenta a pressão sobre os investidores alavancados para manter ações
– Relevância da indústria: O declínio da indústria de móveis do continente pode afetar o fluxo de caixa dos investidores
Opinião de especialista
O diretor de pesquisa imobiliária da Centaline, Wong Leung-shing, disse: “Este caso reflete três grandes mudanças no mercado imobiliário de luxo na ‘era pós-epidemia’:
1. Os fundos do continente estão a tornar-se mais cautelosos na atribuição transfronteiriça
2. Casas de luxo de pequeno e médio porte são menos resilientes do que casas especiais
3. Os custos de manutenção a longo prazo são mais elevados do que o esperado
Impacto subsequente
O mercado está atento aos movimentos das outras 13 unidades de Wu. Se Wu continuar vendendo seus ativos, isso poderá desencadear uma reação em cadeia nos preços das casas de luxo na Estação Kowloon. Vale ressaltar que o Arco do Triunfo, no mesmo distrito, também registrou três casos de perdas contábeis de mais de 20% recentemente, indicando que o halo das casas de luxo está desaparecendo gradualmente.
(Observação: o "prejuízo contábil" mencionado neste artigo não leva em consideração os retornos de aluguel. Entende-se que o aluguel mensal da unidade tem sido de cerca de HK$ 38.000 por muitos anos, proporcionando alguma margem de fluxo de caixa)
Esta transação histórica não apenas revela as estratégias de entrada e saída de capital internacional, mas também serve como um alerta para investidores imobiliários altamente alavancados. No ponto de virada do ciclo econômico, até mesmo os principais locais ficam vulneráveis a riscos sistêmicos.
O Selo Imperial(Inglês:O Cullinan, nome em inglês deDiamante CullinanSimHong KongUm localizado emMTREstação KowloonPraça da UniãoA sexta ediçãoResidência NobreProjeto, PróximoCentro de Comércio Internacional. O projeto foi liderado pelo escritório de arquitetura Kohn Pedersen Fox Associates (KPF). O desenvolvedor éPropriedades Sun Hung KaieCorporação MTRO projeto obteve o certificado de venda no final de dezembro de 2008.. A parte residencial do The Cullinan (incluindo todo o Cullinan I e os andares superiores do The Cullinan II) foi concluída em março de 2009 e começou a ser oficialmente ocupada em dezembro de 2009; enquanto os apartamentos com serviços nos andares inferiores do The Cullinan II, The Harbour View eHotel W, que foi inaugurado em junho e setembro de 2008.
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