O que é uma pré-aprovação de hipoteca? Guia de Aplicação

Geralmente, a pré-aprovação leva cerca de 2 semanas
Os bancos analisam os pedidos de hipoteca padrão (como hipotecas de 60%) e geralmente podem concluir a aprovação preliminar em 2 semanas se todos os documentos estiverem completos e não houver nenhum histórico financeiro complexo.

Principais fatores de influência
✅ Completude dos documentos (como comprovante de renda, contas de impostos, informações sobre a propriedade)
✅ Pontuação de crédito do requerente
✅ Carga de trabalho de aprovação atual do banco

Seguro hipotecário de alta proporção (como hipoteca de 80%-90%)
Estendido para 3-4 semanas
O processo é mais complicado porque precisa ser revisado por bancos e seguradoras hipotecárias (como a Hong Kong Mortgage Insurance Company) ao mesmo tempo.
Foco de revisão adicional
✅ A avaliação do imóvel está dentro dos padrões?
✅ Teste de estresse da capacidade de reembolso do requerente
✅ Cálculo de prêmio e confirmação dos termos do seguro

Prepare uma lista de documentos com antecedência
Documentos necessários: Comprovante de identidade, comprovante de renda de 3 a 6 meses (contracheque/extrato bancário), recibo de imposto, carta do empregador, contrato de propriedade temporária.
Trabalhadores autônomos/recebedores de renda não regular: São necessários dois anos de demonstrações financeiras e registros do MPF.

Acompanhamento e comunicação ativos
Entre em contato com o banco de 3 a 5 dias após o envio para confirmar se os documentos estão completos.
Se o seguro hipotecário estiver envolvido, você pode perguntar ao banco se informações adicionais (como um orçamento de reforma) são necessárias.

Evite causas comuns de atrasos
❌ O documento está borrado ou com páginas faltando
❌ O comprovante de renda não confere com o extrato bancário
❌ A avaliação do imóvel é menor do que o esperado (você pode confiar ao banco para fazer uma avaliação com antecedência)

Geralmente é gratuito, mas algumas instituições podem cobrar uma taxa de manuseio, que precisa ser confirmada com antecedência.

Não, os compradores ainda podem comparar as condições de outros bancos, mas precisarão reenviar a solicitação.

Você precisa compensar a diferença na entrada ou solicitar novamente um valor de empréstimo maior (sujeito à sua capacidade financeira).

A pré-aprovação de hipoteca é uma "aprovação condicional" feita pelo banco com base nas informações preliminares fornecidas pelo solicitante (como renda, histórico de crédito, etc.). Isso significa apenas que o requerente atende às qualificações básicas do empréstimo, masNão é equivalente ao resultado final. Sua eficácia é semelhante à "pré-qualificação" e é afetada por circunstâncias reais subsequentes.

Principais fatores de mudança

Estabilidade de renda: Se sua renda diminuir (por exemplo, mudança de emprego, comissão reduzida) ou suas responsabilidades aumentarem quando você fizer a solicitação formal, o banco poderá reduzir o valor do empréstimo ou rejeitar sua solicitação.

Avaliação e condição da propriedade：O banco aprovará o pedido com base no "preço real da transação" ou no "relatório de avaliação". Se o preço do imóvel cair ou houver estruturas ilegais ou problemas estruturais no imóvel, isso poderá desencadear uma revisão ou até mesmo revogar a pré-aprovação.

Mudanças na política e nas taxas de juros: Se as taxas de juros do mercado aumentarem ou os bancos restringirem suas políticas de hipotecas, os termos da pré-aprovação poderão se tornar inválidos.

Assessoria em gestão de riscos

Bloqueie o prazo de pré-aprovação:O período de pré-aprovação da maioria dos bancos é de 3 meses, e a transação deve ser concluída dentro desse período.
Reservar espaço de buffer: O orçamento para compra de moradia deve ser menor que o valor pré-aprovado de 10%-15% para evitar lacunas de financiamento devido à avaliação insuficiente.
Inspeção completa do edifício: Antes de assinar o contrato, contrate um profissional para inspecionar o imóvel para eliminar possíveis problemas, como construções não autorizadas e reconstruções ilegais.
Mantenha suas finanças sob controle: Evite fazer novos empréstimos (como financiamentos de carros, parcelas de cartão de crédito) após a pré-aprovação para manter uma fonte de renda estável.

Diferenças na aprovação formal
Antes de emprestar, os bancos realizarãoRevisão substantiva imobiliária(como confiar a um agrimensor a realização da avaliação) e exigir a apresentação do comprovante de renda mais recente (como um contracheque recente). Caso seja constatado que as informações são inconsistentes com a fase de pré-aprovação, poderão ser exigidos documentos adicionais ou os termos poderão ser ajustados.

Aplicar com o endereço da "unidade alvo"
Mesmo que você ainda não tenha assinado um contrato provisório de compra e venda, você ainda pode selecionar o endereço específico da unidade que está considerando (como um quarteirão e andar específicos de um edifício) para pré-aprovação. O banco aprovará preliminarmente o valor do empréstimo e a taxa de juros com base na avaliação e nas condições do imóvel no endereço.

Flexibilidade para substituir propriedades semelhantes
Se o imóvel final adquirido for diferente do endereço pré-aprovado, o banco normalmente manterá os termos originais, desde que as seguintes condições sejam atendidas:
O mesmo conjunto habitacional ou comunidade adjacente (por exemplo, mudança do Bloco A para o Bloco B)
A área da unidade e o piso são semelhantes (a diferença de preço é de 10%)
Os tipos de propriedade são os mesmos (por exemplo, ambos são imóveis residenciais de segunda mão, imóveis de primeira mão pré-venda, etc.)

Detalhes importantes a serem observados
Mecanismo de reavaliação: Mesmo que os termos permaneçam inalterados, o banco ainda realizará uma avaliação formal do imóvel adquirido. Se a avaliação for menor que o esperado, o valor do empréstimo poderá ser reduzido de acordo.
Restrições no período de pré-venda: Se você for pré-aprovado para um endereço de edifício existente e depois mudar para a compra de um imóvel de pré-venda, precisará confirmar se o banco aceita a política de hipoteca do imóvel de pré-venda.
Documentos complementares: Um contrato formal de venda deve ser apresentado para substituir o endereço temporário usado durante a pré-aprovação quando a transação for concluída.

Alternativas sem um alvo específico
Se você não tem ideia de qual unidade está procurando, você pode fornecer:
Casos de referência na área: por exemplo, "unidades de dois quartos no distrito XX por cerca de 5 milhões" como exemplo
Colabore com corretores de hipotecas: profissionais ajudarão você a selecionar endereços de imóveis simulados que se ajustem ao seu orçamento

Assessoria em gestão de riscos
Se você mudar para um imóvel de preço mais alto após a pré-aprovação (por exemplo, mudar de uma unidade de 5 milhões para uma de 8 milhões), será necessário solicitar uma hipoteca novamente.
Mantenha uma margem de orçamento de 10-15% para evitar afetar o pagamento inicial devido à avaliação insuficiente
O prazo de validade do resultado da pré-aprovação costuma ser de 3 meses, por isso é mais seguro concluir a compra do imóvel dentro do prazo.

Exemplos práticos de operação:
Xiao Ming quer comprar uma unidade no Conjunto Habitacional A. Ele solicita pré-aprovação usando o endereço "Sala B, 10/F, Bloco 3, Conjunto Habitacional A" e é aprovado para uma hipoteca 70% e uma taxa de juros de H+1,3%. Duas semanas depois, mudei minha compra para o Quarto C, 8º andar, Bloco 5, no mesmo conjunto habitacional (mesma área, preço de transação 2% menor). O banco usou diretamente os termos originais e exigiu apenas a apresentação do contrato formal e dos documentos de inspeção do edifício.

É recomendável comunicar-se detalhadamente com o banco ou consultor profissional de hipotecas para desenvolver uma estratégia de pré-aprovação com base na sua situação financeira pessoal, para que você possa responder com mais flexibilidade às mudanças do mercado.