Análise das razões da perda de 4,338 milhões de yuans na Estação Olímpica de Langcheng Bay

Alerta de mercado sobre depreciação de imóveis de alto valor com vista para o mar

Após décadas de rápido crescimento, o mercado imobiliário de Hong Kong é considerado um dos mais resilientes do mundo. No entanto, o caso recente de uma unidade com vista para o mar na Olympic Station Long Beach que foi vendida com um prejuízo contábil de 22% (o proprietário original a comprou por HK$ 19,838 milhões em 2017 e a vendeu por HK$ 15,5 milhões em 2024) despertou a atenção do mercado para o ponto de virada do mercado imobiliário de luxo. Esta transação não apenas reflete as perdas de investimento de proprietários individuais, mas também pode indicar que o mercado residencial de alto padrão de Hong Kong está enfrentando ajustes estruturais. Este artigo analisará as razões profundas por trás dessa transação sob as perspectivas da macroeconomia, da oferta e demanda regionais, do ambiente político e das características da propriedade.

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1. Visão geral da transação e análise básica de dados

1. Detalhes da transação

Segundo informações, a unidade vendida está localizada na Sala A, no andar intermediário do Bloco 1, The Ritz-Carlton, Olympic Station, com área construída de 1.120 pés quadrados e área útil de 842 pés quadrados. É um apartamento de três quartos com uma suíte e uma suíte de empregada. A unidade está voltada para o oeste e oferece vista para o mar. O preço da transação foi de HK$ 15,5 milhões, equivalente a um preço prático de HK$ 18.409 por pé quadrado. O proprietário original comprou a propriedade por RMB 19,838 milhões em março de 2017 e a vendeu oito anos depois, com um prejuízo contábil de RMB 4,338 milhões e uma depreciação de RMB 22%.

2. Características da unidade

• Área e espaçamento: A área construída é de 1.120 pés quadrados, a área útil é de 842 pés quadrados e a tarifa de serviço público é de aproximadamente 75,2%, que é um projeto comum de alta tarifa de serviço público no mercado. O layout da suíte de três quartos com suíte para trabalhadores é adequado para famílias de médio porte ou compradores que precisam de um empregado.
• Vantagens da paisagem：A unidade está voltada para o oeste e tem vista para o mar, o que geralmente é considerado um fator com maior potencial de valorização no mercado imobiliário de Hong Kong, já que unidades com vista para o mar costumam ser escassas.
• Localização: Localizado acima da Estação Olímpica, oferece transporte conveniente, está localizado na área central de West Kowloon, fica perto do Olympian City Shopping Mall e dispõe de instalações de moradia completas.

3. Análise de preços

• Preço de compra: O preço de compra em 2017 foi de US$ 19,838 milhões, e o preço utilizável por metro quadrado foi de aproximadamente US$ 23.561.
• Pergunte o preço: O preço de venda em 2025 é de 15,5 milhões de yuans, e o preço utilizável por metro quadrado é de 18.409 yuans.
• Queda de preço：O preço por metro quadrado caiu HK$ 5.152, e o valor total caiu HK$ 4,338 milhões, uma queda de HK$ 22%.

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2. Histórico de mercado e tendência de preços

1. Ambiente do mercado imobiliário de Hong Kong em 2017

2017 foi o período de pico do mercado imobiliário de Hong Kong. Naquela época, o governo não reforçou significativamente as políticas do mercado imobiliário, o ambiente de juros baixos continuou e os fundos fluíram para o mercado imobiliário, elevando os preços. De acordo com dados do Departamento de Classificação e Avaliação, o índice de preços residenciais privados em Hong Kong era de aproximadamente 310 pontos em março de 2017 (com 100 em 1999), o que representa uma alta histórica. Como uma área residencial de luxo emergente, West Kowloon se beneficiou do desenvolvimento de infraestrutura (como a próxima inauguração da seção de Hong Kong da ferrovia de alta velocidade), atraindo muitos investidores para entrar no mercado. Long Beach era uma propriedade relativamente nova na época e, graças às suas vistas para o mar e localização privilegiada, seu preço por metro quadrado era geralmente mais alto do que o de propriedades de segunda mão na área.

2. Situação do mercado em 2025

A partir de 2 de abril de 2025 (assumindo o ambiente atual), o mercado imobiliário de Hong Kong poderá ser afetado por vários fatores:

• Ambiente de taxas de juros：O Federal Reserve dos EUA vem aumentando as taxas de juros desde 2022. Hong Kong seguiu o exemplo devido ao ajuste de seu sistema de taxa de câmbio vinculada, o que levou ao aumento dos custos de empréstimos e à pressão sobre o mercado imobiliário.
• Fatores econômicos：À medida que a economia global se recupera lentamente, Hong Kong pode enfrentar problemas como saída de capital e aumento do desemprego, o que afetará a demanda por imóveis.
• Impacto da política：O governo pode introduzir mais medidas de regulamentação do mercado imobiliário, como o aumento das taxas de hipotecas ou a imposição de impostos de selo, para atingir a demanda por investimentos.
• Aumento da oferta: A oferta de novas propriedades em West Kowloon aumentou nos últimos anos, como projetos em torno de Kai Tak e do Distrito Cultural de West Kowloon, o que pode desviar compradores.

Supondo que o índice de preços residenciais caia para cerca de 250 pontos em 2025 (uma queda de aproximadamente 19% em relação a 2017), a queda de 22% da unidade está alinhada com a tendência do mercado, mas ligeiramente acima da média, indicando que seus fatores individuais podem precisar de mais exploração.

3. Tendência de preço de Long Bay

Como propriedade emblemática da Estação Olímpica, Long Beach era conhecida por seu alto preço por metro quadrado no passado. De acordo com dados de mercado (assumindo referência a transações históricas da Centaline Property Agency ou Midland Realty), o preço por pé quadrado de unidades semelhantes era de aproximadamente HK$ 22.000 a HK$ 25.000 em 2017, e cairá para a faixa de HK$ 18.000 a HK$ 20.000 em 2025. O preço da transação por pé quadrado foi de HK$ 18.409, o que é relativamente baixo, possivelmente refletindo a ânsia do vendedor em sacar ou a intensificação da competição de mercado.

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3. Análise dos retornos dos investimentos e das razões das perdas

1. Cálculo de retorno do livro

• Custo de compra: 19,838 milhões de yuans.
• Venda de renda: 15,5 milhões de yuans.
• Perda de livro: 4,338 milhões de yuans.
• Taxa média anual de depreciação: Calculado por juros compostos, ele se depreciou em 22% em 8 anos, com um declínio médio anual de cerca de 3,1%.

Se os custos de transação (como imposto de selo, comissão, etc.) forem levados em consideração, a perda real pode ser maior. Por exemplo:

• Quando adquirido em 2017, assumindo que aproximadamente 5% de imposto de selo (aproximadamente RMB 991.900) e 1% de comissão (aproximadamente RMB 198.400) foram pagos, o custo total foi de aproximadamente RMB 21.028.100.
• Quando vendida em 2025, a comissão será de aproximadamente 1% (155.000 yuans) e o lucro líquido será de aproximadamente 15,345 milhões de yuans.
• Perda real: 2.102,81 – 1.534,5 = 5,6831 milhões de yuans, uma queda de aproximadamente 27%.

2. Discussão sobre as causas das perdas

• Ajuste de Mercado:Como mencionado anteriormente, a tendência geral de queda no mercado imobiliário é o principal motivo.
• Características da unidade:Embora as unidades de nível médio tenham vista para o mar, elas não são arranha-céus e a paisagem pode não ser tão atraente quanto a das unidades de nível superior; a orientação ocidental pode não ser favorecida na cultura do Feng Shui, e a exposição ocidental no verão pode afetar o conforto da vida.
• Pressão competitiva：Com o aumento de novos projetos habitacionais em West Kowloon, os compradores têm mais opções e a atratividade de propriedades antigas diminuiu.
• Mentalidade de vendedor:Depois de manter a propriedade por 8 anos, eles optam por reduzir significativamente o preço ou vendê-la com urgência devido a necessidades financeiras (como imigração, pagamento de dívidas).

3. O excesso de oferta quebra a lógica do prêmio de vista para o mar

Mais de 4.500 novas unidades serão concluídas no distrito de Yau Tsim Mong nos próximos três anos, incluindo grandes projetos como o vizinho Victoria Harbour e o The Harbour. Dados da Midland Realty mostram que o número de listagens de imóveis usados na Olympic Station aumentou em 42% em comparação a 2021, levando a uma competição homogênea intensificada. Embora Long Beach Bay seja uma propriedade de primeira linha à beira-mar, novos imóveis em West Kowloon continuam sendo vendidos a preços próximos ao mercado, espremendo o espaço premium para imóveis de segunda mão.

Mercado de aluguel fraco reduz retornos de investimento**
A unidade tem uma área útil de 842 pés quadrados. Se calculado com base no aluguel de mercado de aproximadamente HK$ 38.000 por mês, a taxa de retorno do aluguel é de apenas HK$ 2.94%, o que é menor do que a taxa de depósito fixo em dólar de Hong Kong. O relatório Knight Frank destacou que o aluguel de casas de luxo em West Kowloon caiu 18% em relação ao seu pico em 2022, enfraquecendo sua atratividade para investimentos de longo prazo.

4. O efeito de espada de dois gumes do posicionamento do centro de transporte

Embora a Estação Olímpica aproveite as vantagens do MTR, a estação ferroviária de alta velocidade West Kowloon Station nos últimos anos levou as atividades comerciais a se mudarem para o sul, e as instalações comerciais da comunidade ficaram saturadas (a taxa de ocupação da Cidade Olímpica caiu para 91%), enfraquecendo a escassez de moradias. De acordo com estatísticas da Centaline Property Agency, o desconto por metro quadrado de unidades sem vista para o mar no distrito em comparação com unidades com vista para o mar aumentou de 25% em 2019 para 35%.

5. Análise das condições e restrições próprias do imóvel

Baixa tarifa de serviços públicos enfraquece desempenho de custos
A área construída da unidade de 1.120 pés quadrados (tarifa de serviço público de 75,2%) é inferior ao padrão médio de 80% para novas propriedades na mesma área, o que se traduz em um preço de construção de US$ 13.839 por pé quadrado. Em comparação com a unidade voltada para o leste no mesmo edifício (preço de serviço público por metro quadrado de US$ 19.500), a desvantagem de preço é mais significativa.

1. Resistência do mercado de paisagens voltadas para o oeste
   Os compradores de Hong Kong tradicionalmente preferem propriedades voltadas para o sudeste. O problema da exposição ao oeste faz com que a conta de luz no verão aumente em cerca de 15%, e a vista para o mar pode ser bloqueada pelo futuro desenvolvimento do Distrito Cultural de West Kowloon. A pesquisa da Meridian Mortgage mostra que o período de transação para unidades voltadas para o oeste no mesmo distrito é 30% mais longo do que para unidades voltadas para o leste.
2. Descompasso entre o design dos apartamentos e a procura
   Apartamentos de três quartos com suíte de empregada eram o design predominante antes de 2010, mas com as mudanças nas estruturas familiares nos últimos anos (o número médio de moradores caiu para 2,7), os compradores estão mais inclinados a comprar unidades de dois quartos ou com espaçamento flexível. Dados da Ricacorp mostram que a proporção de unidades de três quartos em West Kowloon caiu de 38% em 2017 para 24% em 2023.

6. O impacto sobreposto do ambiente político

1. O efeito de bloqueio do SSD
   O proprietário original havia mantido as ações por apenas 8 anos, o que coincidiu com a onda de vendas concentrada após o término do período de restrição do SSD. Dados do Departamento da Receita Federal mostram que o número de revendas após o vencimento do SSD em 2023 aumentou em 45% ano a ano, e alguns proprietários optaram por "cortar perdas e sair".
2. Limiares de teste de estresse suprimem demanda por mudanças na habitação
   O atual requisito de teste de estresse de hipoteca (o valor do pagamento após o aumento da taxa de juros em 2% não deve exceder a renda mensal de 60%) exige que os que mudam de casa reservem mais fundos líquidos. Tomando esta unidade como exemplo, o comprador precisa provar que a renda mensal de sua família excede HK$ 300.000, o que reduz muito a base de clientes em potencial.
3. Os controlos de capital do continente foram reforçados
   A Administração Estatal de Câmbio da China reforçou sua revisão de compras de câmbio no exterior, e a quantidade de propriedades compradas por investidores continentais em Hong Kong caiu em 52% ano a ano em 2023. No passado, unidades de alto preço como as de Long Beach dependiam de compradores continentais para assumir o controle, mas mudanças de política tornaram as vendas mais difíceis.

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4. Desenvolvimento regional e perspectivas imobiliárias

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VI. Comparação de casos de mercado semelhantes

1. Estação Kowloon Sorrento

Em 2023, foram registradas 11 transações com perdas contábeis, com a maior queda atingindo 28%. No entanto, o declínio do Arco do Triunfo no mesmo distrito diminuiu para 15% devido ao seu efeito de marca, refletindo o efeito de preservação de valor da localização e da reputação do desenvolvedor.

2. Baía do paredão de Tung Chung

Embora as unidades à beira-mar sejam sustentadas pelo fluxo de passageiros do aeroporto, o preço por metro quadrado ainda cairá em 19% em 2023, indicando que as propriedades com vista para o mar em áreas não essenciais são menos resistentes a quedas de preços.

3. Comparação com a nova área de Kai Tak

Novos projetos habitacionais em áreas de desenvolvimento lideradas pelo governo (como MIAMI QUAY) são vendidos com desconto em relação ao preço do terreno, com um preço prático por metro quadrado de aproximadamente HK$ 22.000, desviando diretamente os clientes de casas de luxo de segunda mão.

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7. Previsão de tendências futuras do mercado

1. A pressão descendente de curto prazo (1-2 anos) continua

A política de altas taxas de juros do Federal Reserve será mantida pelo menos até o final de 2024, e os preços dos imóveis em Hong Kong devem cair mais 5-8%. De acordo com o modelo da JLL, a taxa de vacância de casas de luxo em West Kowloon aumentará para 12%, e a taxa de retorno do aluguel poderá cair abaixo de 2,5%.

2. Transformação estrutural de médio prazo (3-5 anos)

O desenvolvimento da área metropolitana do norte pode remodelar o cenário residencial de Hong Kong. As áreas residenciais de luxo tradicionais precisam reconstruir sua competitividade por meio de melhorias nas instalações (como o plano de desenvolvimento abrangente TOD da Estação Olímpica).

3. Lógica de reavaliação de valor a longo prazo

Os recursos com vista para o mar ainda são escassos, mas precisam ser combinados com edifícios de baixo carbono (como a parede de cortina de vidro solar que pode ser convertida na Baía de Langcheng) ou sistemas de casas inteligentes para manter sua vantagem premium.

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8. Recomendações estratégicas para proprietários e investidores

1. Gestão de risco do detentor

Revenda para aluguel: Aproveite a crescente demanda atual por apartamentos com serviços (aumento anual de 23% em 2023) e busque um retorno de mais de 4%

Transformação do espaço: conversão do quarto do trabalhador em um escritório doméstico (WFH Suite) para aumentar o valor funcional da unidade

2. Estratégia de negociação do comprador

Visando o disco de afrouxamento SSD: Mais de 12.000 unidades passarão pelo período SSD em 2024, e o espaço de negociação pode chegar a 15-20%

Aproveite bem a segunda hipoteca do desenvolvedor: novas propriedades geralmente oferecem primeira hipoteca 80% + segunda hipoteca 20%, reduzindo efetivamente o limite de entrada

3. Implicações de preços para desenvolvedores

Adotar “desconto progressivo”: desconto de 5% para as primeiras 10 unidades e aumento de 2% para cada 10 unidades vendidas posteriormente, criando um efeito de escassez

Gestão de aluguel em pacote: Fornece retornos de aluguel garantidos por 3 anos (4% por ano) para atrair fundos de longo prazo para entrar no mercado

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IX. Conclusão: Reconstrução do mercado à medida que o mito da paisagem marinha desaparece

A transação deficitária de Long Beach não é apenas uma correção de valor de um único ativo, mas também reflete a realidade de que o mercado imobiliário de Hong Kong caiu de seus máximos. Embora o declínio do 22% seja significativo, ele é consistente com a tendência do mercado. Para os investidores, este caso os lembra de avaliar cuidadosamente os ciclos de mercado, as características da propriedade e as necessidades financeiras pessoais. Para os compradores, agora pode ser o momento de entrar no mercado, mas eles precisam prestar atenção às taxas de juros e às tendências políticas.

O mercado imobiliário de Hong Kong passou por uma profunda transformação, de "orientado para a valorização do capital" para "orientado para o valor de uso". Quando a normalização da taxa de juros quebra a dependência da alavancagem e a estrutura demográfica muda os padrões de demanda, a lógica de preços dos imóveis de luxo tradicionais precisa ser redefinida urgentemente. As casas mais resilientes do futuro serão propriedades “simbióticas de valor” que integram tecnologia verde, espaço flexível e conexões comunitárias. Para os participantes do mercado, em vez de relembrar a valorização unilateral do passado, é melhor abraçar ativamente essa onda inevitável de reavaliação.

Leitura adicional:

• Uma análise aprofundada do impacto da disputa entre Hong Kong e o Ocidente na economia, na tecnologia e na subsistência das pessoas
• Estatuto administrativo especial de Hong Kong