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Todo o imóvel comercial e residencial no número 3 da Rua Yu Chau, em Prince Edward, foi vendido por um "preço reduzido" de HK$ 22 milhões, uma queda impressionante de HK$ 731.000 em comparação ao preço de compra de cinco anos atrás.Deng ChengboA ponta do iceberg do portfólio de investimentos da família se tornou um microscópio para desconstruir as mudanças drásticas no mercado imobiliário de Hong Kong. Quais problemas profundos de mercado são refletidos nesta transação que envolve a evaporação de 61 milhões de dólares reais?
Curva de preços do mito ao inferno
Em agosto de 2019, este prédio de apartamentos de 4 andares com uma área útil total de 4.096 pés quadrados foi vendido pelo altíssimo preço de 83 milhões de yuans, apesar das sombras duplas dos movimentos sociais e da guerra comercial sino-americana, com o custo por pé quadrado ultrapassando a marca de 20.000 yuans. Naquela época, o setor geralmente interpretou isso como evidência de "forte demanda por fundos de refúgio", mas ninguém esperava que fosse a última faísca no mercado imobiliário.
Comparado com o último preço de transação, o preço por metro quadrado é de apenas 5.371 yuans, equivalente a 26,81 TP3T durante o período de pico. Se calculado por andar, o valor de cada andar caiu pela metade, de 20,75 milhões para 5,5 milhões, e a taxa de declínio superou a da crise financeira de 1997. Vale ressaltar que o aluguel mensal atual do imóvel é de cerca de 50.000 yuans. Com base no preço da transação, a taxa de retorno do aluguel é de apenas 2,7%, o que ainda é menor do que a taxa da hipoteca, refletindo que o recebedor está apostando na valorização dos ativos a longo prazo, em vez do fluxo de caixa.
Relatório de verificação da saúde financeira da família de Deng Chengbo
Nos últimos três anos, a família Deng vendeu ativos e arrecadou mais de 8 bilhões de yuans. Essa liquidação é apenas a ponta do iceberg da reestruturação de ativos. Uma análise mais detalhada dos seus custos de manutenção: se o preço de compra de HK$ 83 milhões for calculado com base em uma hipoteca de 70% e uma taxa de juros de 2,5%, a despesa de juros ao longo de cinco anos teria atingido HK$ 7,26 milhões. Somando taxas, manutenção e custos de vacância, a perda real pode chegar perto de HK$ 70 milhões.
O mais interessante é a escolha do momento da negociação. A decisão de vender com urgência antes que o Federal Reserve dos EUA considere cortar as taxas de juros pode refletir a pressão de liquidez enfrentada pelo grupo. De acordo com fontes do setor, o imóvel foi listado para venda por 38 milhões no ano passado, e o preço caiu para 42% em seis meses, indicando que o proprietário está extremamente pessimista sobre as perspectivas do mercado.
Investigações de campo revelaram que a área ao redor da Rua Ruzhou está passando por uma transformação estrutural. A rua costumava ser dominada por lojas de ferragens e materiais de decoração, mas nos últimos anos foi gradualmente substituída por cafeterias e estúdios de design devido à expansão do Distrito Cultural e Criativo Sham Shui Po. No entanto, o período de transição resultou em uma taxa de vacância de lojas de 18%, que dobrou em comparação a cinco anos atrás.
O que é ainda mais fatal é a mudança nos padrões de consumo das pessoas. Mais de 30% das farmácias e casas de câmbio num raio de 500 metros da propriedade fecharam após a epidemia. O aluguel de unidades residenciais no andar de cima caiu de uma média de US$ 45 por pé quadrado em 2019 para US$ 32 atualmente, uma queda de quase 30%, criando uma situação de dupla morte para propriedades comerciais e residenciais.
O assassino invisível no mercado de políticas
Depois que o "Employment Promotion Transport Subsidy Scheme" do governo foi implementado em 2020, ele mudou inesperadamente as opções de moradia dos trabalhadores de escritório. O efeito da expansão do escopo do subsídio para Hong Kong Island East reduziu a população que se desloca ao redor da Estação Prince Edward em 12% em cinco anos. Ao mesmo tempo, a política de reconstrução “orientada pela procura” da URA favoreceu a área de Yau Mong, deixando áreas de reconstrução não prioritárias, como a Rua Yu Chau, num vácuo de desenvolvimento.
Vale ressaltar que as regulamentações de controle de drenagem que entraram em vigor em 2023 causaram um aumento nos custos de reforma desses prédios residenciais pré-guerra. Um agrimensor estimou que, para que a propriedade atenda aos padrões modernos, será necessário um investimento adicional de mais de 5 milhões de yuans em custos de reforma, o que reduzirá diretamente o valor do investimento.
Corrente subterrânea dos fluxos internacionais de capital
Em comparação com o mercado imobiliário internacional durante o mesmo período, as lojas na Orchard Road, em Cingapura, recuaram apenas 15%, enquanto as lojas em Ginza, em Tóquio, contrariaram a tendência e aumentaram 9%. Isso reflete o fato de que a pressão sobre o mercado imobiliário de varejo de Hong Kong é de natureza regional. Depois que o valor isento de impostos para comércio eletrônico internacional foi aumentado para 800 yuans, as vendas no varejo local de cosméticos e produtos eletrônicos caíram 23% em relação ao ano anterior, impactando diretamente a demanda por lojas de rua.
Mudanças na proporção de participações em fundos estrangeiros merecem mais atenção. A proporção de propriedades comerciais e residenciais detidas por capital estrangeiro no Distrito de Prince Edward caiu de 31% em 2018 para 7% atualmente, indicando que o capital internacional está se retirando sistematicamente da área central secundária.
Modelo Matemático de Reavaliação de Valor
A lógica de avaliação pode ser deduzida com base no preço atual da transação: se estimado com base em uma taxa de capitalização de 4%, o imóvel precisa gerar uma renda líquida anual de 880.000, ou seja, o aluguel mensal precisa chegar a 73.000, o que deixa uma lacuna de 46% com o aluguel atual de 50.000. Isso sugere que os compradores podem esperar:
- Governo flexibiliza restrições à reabilitação de edifícios antigos
- Aluguéis aumentam após transformação da comunidade
- O enfraquecimento do dólar americano leva a uma reavaliação dos preços dos ativos
O preço da transação é menor que o valor do terreno, equivalente a comprá-lo pelo preço mínimo de HK$ 4.200 por pé quadrado, o que é HK$ 581.000 menor que o último preço de mercado de terrenos residenciais no mesmo distrito. É um ato especulativo de "caça ao valor da terra".
Apocalipse Futuro
Esta lição dispendiosa de 61 milhões fez soar três alarmes para o mercado:
- Riscos de liquidez de ativos em áreas não essenciais se intensificam
- O custo de manutenção de edifícios antigos entrou num período de rápido aumento
- O período de transformação económica da comunidade pode levar até dez anos
Quando a regra de investimento "Localização, Localização, Localização" encontra a reconstrução das funções da comunidade, o modelo de avaliação tradicional corre o risco de falhar. Talvez a verdadeira revelação seja que em Hong Kong, na era pós-epidemia, não há uma área central permanente, apenas coordenadas de valor constantemente redefinidas. Aqueles que ainda valorizam os ativos com a perspectiva de 2019 acabarão se tornando livros didáticos vivos para o mercado.
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