Antai Asia entrou com uma ação no Tribunal Superior para recuperar os dois edifícios comerciais na Jordânia e em Mong Kok
O setor imobiliário de Hong Kong é mais uma vez atingido por uma crise de dívida entre famílias ricas. Deng Yaosheng, o sucessor de segunda geração da família do falecido "rei das lojas" Deng Chengbo, está sendo perseguido por uma empresa financeira para hipotecar suas propriedades para recuperar uma dívida enorme. Ontem (3), a Antai Asia Limited entrou com intimações em dois casos no Tribunal de Primeira Instância do Tribunal Superior, exigindo que Deng Yaosheng e suas empresas afiliadas paguem as dívidas vencidas e entreguem duas propriedades comerciais localizadas na Nathan Road em Mong Kok e na Tak Hing Street na Jordânia. De acordo com estimativas de mercado, o valor total do caso é de mais de HK$ 230 milhões. Este caso não apenas expõe a crise de liquidez no mercado imobiliário comercial após a epidemia, mas também levanta dúvidas do mercado sobre a estratégia de gestão de ativos da família Deng.
Rachaduras aparecem na herança do império empresarial de Deng
Após a morte de Deng Chengbo, o chefe da família Deng, em maio de 2021, ele deixou para trás um enorme império imobiliário avaliado em mais de HK$ 30 bilhões. Seu filho mais novo, Deng Yaosheng, como sucessor designado, liderou frequentemente a reestruturação de ativos nos últimos anos. De acordo com informações do Registro de Empresas, Deng Yaosheng, 43, atualmente atua como diretor de mais de 200 empresas, coordenando principalmente o layout de hotéis, lojas e indústrias de cuidados a idosos por meio do "Senti Group". No entanto, a Hong Kong Exchange Credit e a Zhenhai Investment, que estavam envolvidas no processo, não foram listadas na estrutura pública do grupo, indicando que a operação de dívida era suspeita de financiamento fora do balanço.
Detalhes completos da propriedade hipotecada
A propriedade envolvida no primeiro caso é todo o 8º andar do Integrated Commercial Building, No. 704 Nathan Road, Mong Kok. O edifício é um projeto comercial e residencial misto com uma história de mais de 50 anos. O 8º andar está atualmente planejado para uso de escritórios. De acordo com o Registro de Imóveis, a área do piso é de aproximadamente 8.600 pés quadrados e foi avaliada em aproximadamente HK$ 110 milhões quando hipotecada em maio de 2022. Com base na taxa geral de hipoteca de propriedades comerciais, o valor do empréstimo deve ficar entre HK$ 66 milhões e HK$ 88 milhões.
O alvo da hipoteca neste caso é uma unidade de andar inteiro no Po Lai Building, No. 7-8 Tak Hing Street, Jordan. O edifício é adjacente à Jordan MTR Station e é um edifício de escritórios de Grau B. De acordo com os últimos dados do Departamento de Classificação e Avaliação, o preço médio por pé quadrado de propriedades semelhantes na área é de cerca de HK$ 12.000. Com base em uma área de piso padrão de 5.500 pés quadrados, o valor estimado é de aproximadamente HK$ 66 milhões, e o valor estimado do empréstimo varia de HK$ 39,6 milhões a HK$ 52,8 milhões.
Os segredos ocultos dos termos do empréstimo
Documentos judiciais revelam os principais termos de financiamento: ambos os empréstimos foram assinados em maio de 2022, quando as avaliações de imóveis comerciais estavam em baixa após a quinta onda da epidemia em Hong Kong. Os termos incluem um raro modelo de "duplo recurso" — exercer o direito de execução hipotecária sobre o imóvel hipotecado, mantendo o direito de reivindicar os bens pessoais do mutuário. O advogado comercial sênior Leung Ka-kui disse: "Tais cláusulas são comuns em empréstimos de alto risco, refletindo as dúvidas da empresa financeira sobre a capacidade de pagamento do mutuário."
O que mais merece atenção são os termos da taxa de juros. É relatado que o financiamento adota uma estrutura de taxa de juros flutuante de "H+5,5%". Calculado com base na HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate) de um mês de 3,08% em maio de 2022, a taxa de juros anual real é tão alta quanto 8,58%, o que é muito mais alto do que as taxas de juros de empréstimos para propriedades comerciais de 4,5%-6% dos bancos tradicionais na época, indicando que este é um empréstimo de transição típico de juros altos.
Como a bola de neve da dívida rola
Fontes revelaram que a dívida envolvida no processo de Deng Yaosheng desta vez se originou do financiamento de fusões e aquisições em 2021. Naquela época, Deng gastou HK$ 980 milhões para adquirir um apartamento com serviços em Tsim Sha Tsui sob o nome de "Zhenhai Investment", dos quais HK$ 350 milhões foram levantados por meio de um empréstimo-ponte de curto prazo. O plano original era pagar por meio da securitização de imóveis até o final de 2022, mas o violento aumento das taxas de juros nos Estados Unidos fez com que o mercado de REITs congelasse, e ele acabou sendo forçado a hipotecar outros ativos para renovar o empréstimo.
As demonstrações financeiras mostram que o passivo circulante do "Sheng Yu Group" sob Deng Yaosheng aumentou em 47% em meados de 2023 em comparação com 2022, e o índice de cobertura do fluxo de caixa caiu para a linha de alerta de 0,8 vezes. A agência de classificação Fitch alertou já em outubro do ano passado que o grupo tinha mais de HK$ 1,5 bilhão em dívidas com vencimento em 2024 e que a pressão de liquidez continuava a piorar.
O impacto multidimensional das batalhas jurídicas
Essa ação judicial pode desencadear uma reação em cadeia: de acordo com a Seção 53 da Lei de Transferência de Propriedade e Propriedade, se o tribunal decidir a favor da empresa de financiamento, o imóvel hipotecado entrará em um processo de leilão público. No entanto, fontes do setor apontaram que a taxa atual de vacância de edifícios comerciais é de até 14,6%, e as duas propriedades podem precisar ser vendidas com um desconto de 25%-30%, o que pode resultar em perdas por redução ao valor recuperável dos ativos.
Ainda mais séria é a cláusula de garantia pessoal sob o Capítulo 327 da Companies Ordinance. Se for confirmado que Deng Yaosheng assinou uma garantia ilimitada em seu nome pessoal, seus outros ativos, incluindo a residência de luxo Mid-Levels, Grand Court, e uma coleção de arte no valor de mais de 100 milhões de yuans, podem ser congelados. Isso abalará seriamente a confiança do mercado nas operações do Stan Group e pode desencadear ações coletivas por parte dos credores.
Luzes vermelhas regulamentares acendem silenciosamente
Dados da Autoridade Monetária de Cingapura mostraram que o índice de inadimplência de instituições de crédito não bancárias disparou para 5,7% no terceiro trimestre de 2023, uma alta de 12 anos. A protagonista deste incidente, Antai Asia, é uma instituição de financiamento alternativa que tem se expandido ativamente nos últimos anos. Há rumores de que sua empresa controladora tem laços de capital estreitos com fundos de private equity no Sudeste Asiático. Chen Zhenying, representante do setor financeiro no Conselho Legislativo, questionou: "Algumas empresas financeiras usam estruturas offshore complexas para contornar o teto de taxa de juros da Portaria dos Emprestadores de Dinheiro. As autoridades reguladoras precisam urgentemente intervir e investigar."
O eco histórico da crise da dívida das famílias ricas
De acordo com registros judiciais, a família Deng esteve envolvida em 46 processos civis na última década. Em 2018, Deng Chengbo deixou de pagar um empréstimo de HK$ 360 milhões e foi sujeito a uma ordem de cobrança do DBS Bank. O envolvimento do sucessor da segunda geração em uma disputa de dívida inevitavelmente lembra as pessoas do modelo de crise de dívida de Zhang Songqiao, o "Li Ka-shing de Chongqing" em 2016 - mantendo o fluxo de caixa por meio de múltiplas hipotecas, o que eventualmente levou ao inadimplemento cruzado.
Especialistas diagnosticam dilema imobiliário comercial
O chefe de pesquisa da JLL, Huang Guoxiang, destacou: "O aluguel de edifícios comerciais na área central caiu em 38% em relação ao nível alto em 2019, e o fenômeno de inversão de avaliação é comum. Se os proprietários adotarem financiamento de alta alavancagem, é muito provável que caiam em um status de ativo negativo." Ele sugeriu que os detentores devem acelerar a transformação dos negócios, como converter edifícios de escritórios tradicionais em data centers ou andares médicos para melhorar as capacidades de cobertura do fluxo de caixa.
O silêncio do Deng Group e a turbulência do mercado
Seus principais bancos parceiros, o HSBC e o Banco da China (Hong Kong), recentemente endureceram discretamente os padrões de aprovação para empréstimos imobiliários, exigindo que os tomadores aumentem sua taxa de margem. O mercado de valores mobiliários reagiu imediatamente, com muitas ações imobiliárias de Hong Kong caindo ontem, entre elas a Link REIT (0823.HK) caindo 2,7%, refletindo a crescente aversão ao risco entre os investidores.
Esta batalha judicial envolvendo dezenas de bilhões de ativos não apenas testará a capacidade de gerenciamento de crise de Deng Yaosheng, mas também se tornará um teste de estresse para o modelo de financiamento imobiliário comercial de Hong Kong na era pós-epidemia. À medida que a primeira audiência do Tribunal Superior se aproxima em junho, o jogo entre os credores e a família Deng deve desencadear mais correntes de capital ocultas.
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