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O "Plano de Respiração" gerado pelos altos preços dos imóveis em Hong Kong se tornou um dos tópicos mais quentes sobre meios de subsistência em 2023. Este "plano de seguro hipotecário" lançado pela Hong Kong Mortgage Corporation provocou um debate acalorado na sociedade por causa de seu baixo limite de "emprestar dinheiro apenas para respirar". Seu mecanismo operacional e efeitos sociais merecem uma análise aprofundada. Este artigo desconstruirá as profundas contradições por trás desse frenesi de empréstimos em todo o país a partir de três aspectos: mecanismos financeiros, efeitos de mercado e conflitos geracionais.
1. A armadilha perfeita da financeirização da dívida
A essência do Breathing Plan é uma inovação financeira que desmonta e reorganiza a estrutura tradicional de hipotecas. Ao dividir o empréstimo em "segunda hipoteca do desenvolvedor" e "primeira hipoteca do banco", o modelo de pagar apenas 1,68% de juros nos primeiros três anos utiliza perfeitamente a psicologia do "viés do presente" na economia comportamental. Esse modelo de pagamento "doce primeiro, amargo depois" reduziu com sucesso a taxa média de encargo da hipoteca de 65% para 35% iniciais, criando a ilusão de "compra de casa sem dor".
Há cálculos precisos escondidos por trás da engenharia financeira: supondo que um imóvel no valor de 8 milhões seja comprado, a entrada é de apenas 10%, ou 800.000, mas a partir do quarto ano, o valor da hipoteca precisa ser reduzido para 70%. Isso significa que o comprador deve levantar a diferença de 2,4 milhões em 36 meses, o que equivale a economizar 66.000 yuans por mês, superando em muito a realidade da renda familiar média de Hong Kong, de 27.500 yuans. As instituições financeiras transferem habilmente os riscos aos consumidores, formando uma armadilha de dívida estrutural.
2. Efeito de distorção do ecossistema do mercado imobiliário
O plano de respiração desencadeia a falha do mecanismo de mercado. Os dados de vendas de novos projetos em 2023 mostraram que a proporção de projetos que adotaram o Plano de Respiração chegou a 78%, o que estimulou diretamente os desenvolvedores a ajustar suas estratégias de preços ao "ponto crítico do Plano de Respiração". O preço pedido do novo imóvel "Fei Yang" em Tuen Mun foi 42% mais alto do que o de imóveis usados no mesmo distrito, mas ainda assim foi subscrito em excesso, indicando que os instrumentos financeiros têm controle positivo e negativo sobre o poder de precificação.
Essa expansão de crédito cria uma dependência de mercado "viciante". Dados da Autoridade Monetária de Cingapura revelaram que, entre os usuários do Plano Respiratório, 23% tinha uma renda mensal inferior a 30.000 yuans, mas comprou propriedades no valor de mais de 7 milhões de yuans. Quando o primeiro lote de Planos de Respiração entrar no período de pagamento em 2025, estima-se que os compradores de 15% enfrentarão o risco de inadimplência em seus empréstimos. Este modelo de "hipoteca subprime" forma um contraste perigoso com a crise das hipotecas subprime dos EUA de 2008.
3. A eclosão geral de conflitos intergeracionais
O Plano Respiratório se tornou um símbolo da crítica da Geração Z à sociedade. Jovens internautas cunharam o termo "juventude que respira", que não apenas se refere à impotência de ser forçado a participar do jogo imobiliário, mas também satiriza implicitamente o dilema da sobrevivência sob a hegemonia do mercado imobiliário. Essa emoção coletiva evoluiu para uma subcultura online única, tendo como pano de fundo o "Índice de Dor do Mercado Imobiliário de Hong Kong", que atingiu um recorde de 92,7 pontos.
Houve uma mudança fundamental nos valores sociais. O conceito tradicional de "entrar no ônibus = sucesso" está sendo desconstruído. A postagem popular "O Breathing Plan é a servidão da nova geração?" recebeu 350.000 visualizações, refletindo o desespero dos jovens sobre a mobilidade de classe. Esse sentimento forma um contraste irônico com o plano "Lantau Tomorrow" do governo, aprofundando a lacuna de confiança entre gerações.
4. A armadilha das taxas de juro “doce primeiro, amarga depois”: os dados revelam riscos a longo prazo
Os desenvolvedores projetam estruturas de taxas de juros aproveitando a miopia dos compradores. De acordo com dados do Departamento de Pesquisa de Hipotecas Centaline, entre os compradores que usam o Plano Breathing em 2022, apenas 12% conseguem refinanciar com sucesso antes do período de juros de penalidade, e os 88% restantes são forçados a arcar com altas taxas de juros, levando aos seguintes problemas:
1. Risco de capital negativo:
Supondo que o preço de compra seja de 8 milhões e o empréstimo seja de 90% (7,2 milhões), se o preço da casa cair em 15%, o valor contábil será de 6,8 milhões e o saldo do empréstimo será de aproximadamente 6,9 milhões (após 3 anos), o que significa que a casa estará em ativos negativos. Entre os casos de ativos negativos no segundo trimestre de 2023, o PLAN respiratório foi responsável por 45%.
2. Espiral da dívida:
Com base na taxa de juros de 7,375%, os juros anuais para cada empréstimo de 1 milhão são de $73.750, o que equivale a $6.146 por mês. Se a hipoteca não puder ser transferida, a despesa adicional com juros ao longo de 5 anos será de até $368.760 (com base em um empréstimo de 1 milhão).
3. O limite para refinanciamento é muito alto:
O limite superior da taxa de hipoteca bancária tradicional é 60%. Se alguém quiser transferir para o empréstimo 90% do Breathing Plan, o preço da casa precisa valorizar em 50% para atender ao requisito (o valor original de 8 milhões precisa ser aumentado para 12 milhões), o que é quase impossível durante o período de ajuste do mercado imobiliário em 2023.
5. Nova política de hipotecas: saída de emergência ou transferência de risco?
O Endereço de Política de 2019 flexibilizou o seguro hipotecário, o que fornece uma proteção para compradores de PLAN:
Destaques da política:
– Propriedades abaixo de NT$ 10 milhões podem ser seguradas até 80%
– Estrutura premium: 1.15%-4.35% (dependendo do valor e do período de reembolso)
– Aplicável a edifícios existentes (necessita de cooperação imediata do plano de fornecimento do desenvolvedor)
Exemplo de verificação (caso Evergrande Junlong Bay):
– Preço de compra: 5,68 milhões (após desconto)
– Empréstimo do Plano Respiratório: 90% (5,112 milhões)
– Saldo do empréstimo no terceiro ano: 4,65 milhões
- Novos requisitos de seguro hipotecário: Avaliação do imóvel ≥ 5,82 milhões (2,5% superior ao preço de compra)
– Pagamento mensal após refinanciamento: $19.147 (taxa de juros 3,5%), queda de 46% de $35.500 no quarto ano do Plano de Respiração
Impacto no mercado:
– Dados da Mortgage Company mostram que o número de casos de conversão de plano respiratório para seguro hipotecário em 2022 aumentou em 120% ano a ano
- Mas a preocupação é que o sistema bancário arca com os riscos originais dos desenvolvedores. Se os preços dos imóveis caírem, a taxa de sinistros de seguros pode aumentar.
VI. Lacunas regulatórias e efeitos de distorção do mercado
A prevalência de PLANs respiratórios reflete três grandes lacunas regulatórias:
1. Contornar as diretrizes da HKMA:
As hipotecas bancárias estão sujeitas ao limite do Índice de Depósitos do Serviço da Dívida (DSR) de 50% e aos testes de estresse, mas as financeiras não estão sujeitas a tais restrições, o que leva a empréstimos excessivos.
2. Assimetria de informação:
Os incorporadores raramente oferecem cronogramas de pagamento de longo prazo ao vender imóveis, então os compradores tendem a subestimar os riscos. A pesquisa de 2022 do Conselho do Consumidor mostrou que apenas 231 usuários do Plano Respiratório TP3T estavam claramente cientes da taxa de juros após o quarto ano.
3. Alavancagem de empilhamento:
Alguns compradores usam o Plano de Respiração e o Empréstimo Financeiro ao mesmo tempo, e sua relação dívida/patrimônio líquido (DTI) total pode chegar a 150%, excedendo em muito o nível saudável.
7. Escolha Racional: Estratégia de Resposta do Comprador
1. Autocontrole do teste de estresse:
Mesmo que o desenvolvedor esteja isento, ele deve calcular o DSR com base na taxa de juros de longo prazo (como 7%) para garantir que não exceda 60%.
2. Planejamento de rotas de fuga:
Comece a economizar fundos para refinanciamento no primeiro ano do período de lua de mel, com o objetivo de pagar o principal abaixo do preço do imóvel de 70% em 3 anos.
3. Ferramentas de diversificação de risco:
Considere produtos de proteção de taxa de juros (como hipotecas de taxa fixa) ou mantenha pelo menos 12 meses de reservas de pagamento.
8. Perspectivas futuras: Reforma política e tendências de mercado
– Choque de normalização da taxa de juros:
À medida que as taxas de juros dos EUA aumentam, a taxa P pode subir para 6,5% em 2024, e a taxa PLAN de respiração excederá 8%, aumentando o risco de inadimplência.
– Expectativas de regulamentação mais rigorosa:
A MAS pode exigir que as empresas financeiras consultem os padrões de aprovação bancária ou estabeleçam uma relação máxima entre empréstimo e valor (como 70%).
– Mecanismo de eliminação de mercado:
Se os preços dos imóveis continuarem a se ajustar, pode haver uma onda de inadimplência em propriedades residenciais antes de 2025, levando os incorporadores a restringir empréstimos de alto risco.
Esta grande discussão social desencadeada pelo Plano de Respiração é, em essência, uma exposição total das profundas contradições estruturais de Hong Kong. Quando a questão da moradia deixa de ser uma questão de subsistência e se torna uma mercadoria financeira, isso reflete não apenas uma falha de mercado, mas também a crise fundamental do modelo de desenvolvimento capitalista. Enquanto os jovens usam piadas para combater o desespero, eles também soam o alarme para o futuro da cidade - quando até mesmo respirar exige planejamento, talvez seja hora de repensar o verdadeiro significado de "segurança habitacional".
O "Plano de Respiração" é essencialmente uma ferramenta promocional usada por incorporadores durante o período da bolha imobiliária, e sua estrutura de risco é como uma "bomba-relógio". Embora novas hipotecas forneçam uma proteção, o problema fundamental é a expansão excessiva da alavancagem. Os compradores devem estar cientes dos custos por trás da “isenção de revisão”, e os formuladores de políticas precisam encontrar um equilíbrio entre estimular o mercado imobiliário e a estabilidade financeira. Os próximos anos serão um período crítico para testar a sustentabilidade deste modelo.
Leitura adicional:
- Guia de autoajuda para proprietários de imóveis "Plano de respiração" | Taxas de juros crescentes + mercado imobiliário em declínio: usando hipotecas de juros baixos e alta taxa para sair de problemas
- [Análise aprofundada] A "maré de perdas e vendas" de Tseung Kwan O continua, o valor de um apartamento de dois cômodos no LOHAS Park se depreciou em 28% em 7 anos, e o proprietário perdeu 2,34 milhões de yuans e saiu do mercado
