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No mercado imobiliário de Hong Kong,Prédio antigo(geralmente se refere a propriedades com mais de 30 anos) eprédio residencial(Prédios baixos, pré ou pós-guerra, sem elevadores) são relativamente baratos e, portanto, atraem muitos compradores ou investidores com orçamentos limitados. No entanto, os pedidos de hipoteca para esse tipo de propriedade costumam ser mais complicados do que para novos edifícios, e a aprovação bancária também é mais rigorosa.
Problemas comuns incluem dificuldades de avaliação, segurança estrutural e questões legais, enquanto rejeições geralmente estão relacionadas a renda insuficiente ou riscos de propriedade. Este artigo analisará em profundidade os pontos-chave das hipotecas para edifícios antigos e prédios de apartamentos, incluindo o índice de hipoteca, o prazo máximo de pagamento, os problemas comuns e os motivos de rejeição, para ajudar você a evitar armadilhas e obter o empréstimo sem problemas.
1. Definição e desafios hipotecários de edifícios antigos e edifícios de apartamentos
A taxa de hipoteca para edifícios antigos e prédios de apartamentos em Hong Kong é semelhante à de edifícios privados. Teoricamente, o índice máximo de hipoteca pode chegar a 90% por meio do seguro hipotecário. É aplicável a propriedades com valor entre 4 milhões e 10 milhões de yuans e devem ser para ocupação própria. A taxa máxima de hipoteca para propriedades no valor de 10 milhões a 15 milhões de yuans é 80%, e o valor máximo do empréstimo é de HK$ 9 milhões. No entanto, devido à idade dos edifícios antigos e dos prédios de apartamentos, os bancos são mais conservadores em suas avaliações, especialmente se o imóvel tiver problemas estruturais ou construção ilegal. O índice de hipoteca real pode ser tão baixo quanto 60-70%. Compradores de imóveis pela primeira vez podem aproveitar uma porcentagem maior, mas devem estar cientes de que o volume de transações de prédios residenciais é baixo e pode haver uma lacuna entre a avaliação e o preço de listagem. É recomendável reservar mais para a entrada.
1. O que são “prédios antigos” e “prédios residenciais”?
- Prédio antigo: Geralmente se refere a edifícios residenciais ou mistos, comerciais e residenciais, com mais de 30 anos de idade, alguns dos quais podem não ter gestão ou instalações modernas.
- prédio residencial: Refere-se principalmente a edifícios de 4 a 8 andares construídos entre as décadas de 1950 e 1970, que não têm elevadores e têm escadas estreitas. Eles são comumente encontrados em distritos antigos, como Sham Shui Po e Mong Kok. Alguns dos prédios residenciais são construções pré-guerra com valor histórico, mas são relativamente antigos em estrutura.
2. Peculiaridades dos pedidos de hipoteca
- Prédio antigo: Afeta o valor da hipoteca e o período de pagamento.
- Riscos estruturais:Alguns edifícios antigos não são bem conservados e os bancos podem exigir uma inspeção do edifício.
- Usos complexos:Edifícios comerciais e residenciais mistos podem envolver problemas de escritura de terreno.
- Dificuldade de avaliação:Há poucas transações na mesma área e as avaliações bancárias são conservadoras.
2. Índice de hipoteca: Qual é o valor máximo que você pode tomar emprestado?
1. Restrições básicas sob as diretrizes da HKMA
De acordo com a Autoridade Monetária de Hong Kong,Preço do imóvel abaixo de HK$ 10 milhõesO limite superior do valor do empréstimo hipotecário é60%(Compradores de imóveis pela primeira vez podem tomar emprestado até 90% por meio do programa de seguro hipotecário). No entanto, edifícios antigos e prédios de apartamentos geralmente estão sujeitos às seguintes restrições:
| Idade da construção | Proporção máxima de empréstimo/valor(Não é a primeira vez) | Observação |
|---|---|---|
| Menos de 30 anos | 60% | Igual à residência comum |
| 30-40 anos | 50%-60% | Alguns bancos podem reduzir a taxa para 50% |
| 40-50 anos | 40%-50% | Inspeção de construção necessária |
| Mais de 50 anos | Difícil obter aprovação ou taxa de aprovação muito baixa | A maioria dos bancos se recusa a aprovar, é preciso procurar empresa financeira |
2. O Programa de Seguro Hipotecário (HKMC) é aplicável?
- Prédio antigo: Se o edifício tiver ≤50 anos, você pode solicitar um plano de seguro hipotecário (como o "Seguro Hipotecário Novo"), com um empréstimo máximo de 90% (o preço máximo da casa é HK$ 4 milhões).
- prédio residencial:Mesmo que o edifício tenha ≤50 anos, algumas seguradoras de hipotecas podem se recusar a fazer o seguro e precisam aprovar cada caso.
3. Principais fatores que afetam a porcentagem
- Condição da propriedade:Se forem encontrados problemas estruturais durante a inspeção do edifício, a porcentagem poderá ser reduzida ainda mais.
- Termos do título de propriedade：Se o arrendamento da terra restringir a reconstrução ou o uso, os bancos podem restringir os empréstimos.
- Condições do mutuário: Aqueles com renda estável e boa classificação de crédito têm mais probabilidade de serem aprovados para um valor de empréstimo maior.
3. Maior prazo de pagamento: 30 anos menos a idade do edifício?
O prazo máximo de pagamento de uma hipoteca em Hong Kong é geralmente de 30 anos, mas não deve exceder os 70 anos de idade do comprador. Para edifícios antigos e prédios de apartamentos, devido à sua idade, os bancos podem considerar a vida útil restante do imóvel e o período real de pagamento pode ser reduzido para 20 a 25 anos, especialmente se o imóvel não tiver sido mantido regularmente ou tiver problemas estruturais. Como os prédios residenciais não têm elevadores, os bancos podem ser mais cautelosos quanto a longos períodos de pagamento. Os compradores são aconselhados a verificar as políticas do banco antes de se inscrever.
1. Fórmula de cálculo do banco
O prazo de reembolso mais longo para edifícios residenciais em geral é de 30 anos, mas edifícios antigos e edifícios de apartamentos estão sujeitos ao "75 anos de redução da idade das construções"ou"70 anos de redução da idade das construções" (o que for menor). Por exemplo:
- Idade do edifício 40 anos: 75 – 40 = 35 anos → No entanto, o prazo máximo de reembolso é de 30 anos.25 anos(Alguns bancos têm restrições adicionais).
- Idade do edifício 50 anos: 75 – 50 = 25 anos → O prazo de reembolso pode ser reduzido para15-20 anos.
2. Comparação de casos reais
| banco | Prédio de 40 anos | Prédio residencial de 50 anos |
|---|---|---|
| Banco A | 25 anos | 15 anos |
| Banco B | 20 anos | Rejeição de aplicação |
| Empresa Financeira | 30 anos | 20 anos |
3. Limite de idade do mutuário
- A maioria dos bancos exigePeríodo de reembolso + Idade do mutuário ≤ 70-75 anos". Se o mutuário tiver 60 anos, o maior período de pagamento será de apenas 10 a 15 anos, e a pressão do pagamento mensal aumentará significativamente.
Quatro,Motivos da rejeição e soluções
1. Por que as hipotecas de edifícios antigos estão subvalorizadas?
Houve poucas transações na mesma área recentemente, então os bancos confiam em estimativas conservadoras.
Solução: Prepare uma entrada adicional ou forneça comprovante de contrato de reforma para aumentar a avaliação.
2. O que exatamente os requisitos de inspeção de construção incluem?
O banco pode contratar um engenheiro aprovado para inspecionar a estrutura, o encanamento e os sistemas elétricos.
Se forem encontrados problemas como amianto e barras de aço enferrujadas, eles deverão ser reparados antes que a hipoteca possa ser aprovada.
3. As taxas de hipoteca de prédios residenciais são mais altas?
Alguns bancos aumentaram as taxas de juros de hipotecas de edifícios antigos em 0,1%-0,3% ou cobraram uma sobretaxa de alto risco.
As taxas de juros das financeiras são mais altas (as taxas de juros anuais são de aproximadamente 4%-8%).
4. Como comprovar o uso do imóvel?
resolver：Forneça uma Permissão de Ocupação para confirmar que o uso residencial é permitido.
Para prédios comerciais e residenciais mistos, é necessário apresentar o registro comercial e o contrato de locação (se aplicável).
5. Os custos do seguro contra incêndio são mais caros para edifícios antigos?
Devido ao alto custo de reconstrução, as seguradoras podem aumentar os prêmios, com um aumento médio anual de cerca de 0,1%-0,15% nos preços dos imóveis.
6. Idade do edifício (mais de 50 anos), resultando em valor insuficiente do empréstimo hipotecário
resolver: Recorra a uma empresa de financiamento ou a um pequeno banco, ou considere co-mutuários para compartilhar o risco.
7. Problemas de estrutura de propriedade, prédios de apartamentos sem elevadores ou com ordens de manutenção são considerados de alto risco pelos bancos
resolver:Faça os reparos primeiro e obtenha um relatório satisfatório ou negocie com o proprietário para reduzir o preço de venda.
8. Termos pouco claros do título de propriedade
resolver: Contrate um advogado para verificar a escritura do imóvel e confirmar que não há alterações ilegais ou restrições de uso.
9. Trabalhadores independentes ouA situação financeira do mutuário não é boa, não passaram no teste de estresse, especialmente os pedidos de hipotecas de alto índice.
resolver: Adicione um fiador, forneça mais comprovantes de ativos ou escolha uma hipoteca com um valor de empréstimo menor.
10. O imóvel envolve construção ilegal ou disputas legais
resolver: Esclarecer as responsabilidades legais e restaurar a unidade ao seu estado original, e encerrar a transação, se necessário.
5. Dicas de Aplicação: Aumente a Taxa de Sucesso da Sua Hipoteca
- Inspeção pré-construção: Contrate um engenheiro aprovado para inspecionar e reparar o problema às suas próprias custas.
- Comparar vários bancos：Os bancos pequenos podem ser mais flexíveis na aprovação de edifícios antigos.
- Prepare documentos suficientes: Incluindo registros de manutenção, cópia da escritura, comprovante de renda de aluguel, etc.
- Considere as qualificações do comprador de primeira casa: Aumentar a proporção para 90% por meio do "Novo Seguro Hipotecário" (preço do imóvel ≤ HK$ 4 milhões).
- Consulte profissionais:Um corretor de hipotecas ou um advogado pode ajudar em casos complexos.
Conclusão
Embora prédios antigos e prédios de apartamentos tenham preços atrativos, os pedidos de hipoteca envolvem riscos ocultos. Os compradores devem avaliar cuidadosamente as condições do imóvel, sua própria capacidade de pagamento e reservar fundos suficientes para cobrir o custo de subvalorização ou reparos. É recomendável obter "pré-aprovação" do banco antes de assinar um contrato provisório de venda para garantir uma hipoteca tranquila e evitar perdas devido ao cancelamento do pedido.
