Índice
1. Razões comuns para não apoiar “agentes imobiliários”
– Altos custos de transação:
Em transações imobiliárias, a comissão do agente é geralmente cobrada como uma certa porcentagem do preço da transação (por exemplo, 2%-3% é comum em Hong Kong). Em áreas com altos preços de moradia, o valor da comissão pode ser tão alto quanto centenas de milhares ou até milhões de yuans. Algumas pessoas acreditam que esse modelo de "comissão proporcional" não é proporcional ao trabalho real investido pelo agente (como mostrar casas e processar documentos) e equivale a "obter algo por nada".
– Exploração da assimetria de informação:
Alguns agentes podem tirar vantagem da falta de familiaridade de compradores e vendedores com informações de mercado (por exemplo, ocultando defeitos em imóveis, aumentando preços e criando a ilusão de uma onda de compras) para obter comissões mais altas e têm sido criticados por "lucrar com o monopólio da informação".
– Motoristas das bolhas de mercado:
Durante o boom imobiliário, alguns agentes podem aumentar os preços dos imóveis exagerando a demanda e as expectativas, aumentando assim os custos da habitação social e sendo considerados "inquilinos que dependem da especulação imobiliária".
– Limiar baixo e qualidade irregular:
O setor tem um baixo nível de admissão e alguns profissionais não têm treinamento profissional ou ética de trabalho, o que leva a disputas frequentes (por exemplo, falsas promessas, cláusulas ocultas) e prejudica a imagem do setor.
2. A função social e o valor dos agentes imobiliários
– Reduzir custos de transação:
Transações imobiliárias envolvem procedimentos legais complexos, análise de mercado e habilidades de negociação. Os serviços profissionais do agente (como investigação de direitos de propriedade, avaliação de preços e revisão de contratos) podem reduzir os riscos e os custos de tempo de compradores e vendedores.
– Adequação da oferta e da procura do mercado:
Como intermediários, os agentes podem atender efetivamente às necessidades de compradores e vendedores e melhorar a liquidez do mercado. Principalmente em um ambiente onde a informação é dispersa (como o mercado de segunda mão), seu papel midiático é indispensável.
– O valor do conhecimento profissional:
Agentes experientes podem fornecer serviços de valor agregado, como tendências de desenvolvimento regional, planejamento tributário, consultoria sobre empréstimos, etc. para ajudar os clientes a tomar decisões racionais.
– Componentes do ecossistema da indústria:
Na cadeia do setor imobiliário (incorporadoras, bancos, serviços jurídicos, etc.), os agentes são um elo importante na promoção do funcionamento do mercado, e sua renda é essencialmente a realização do valor do serviço.
3. Questões estruturais por trás da disputa
– O sistema de comissões é razoável?
O design de cobrança de comissão com base em uma proporção percentual pode encorajar os agentes a buscar transações de alto custo (em vez de transações rápidas), o que pode levar a conflitos de interesse. Alguns países, como Cingapura, experimentaram mudar para um sistema de taxa fixa.
– Monopólio da indústria e falta de concorrência:
Grandes empresas imobiliárias em algumas áreas dominam o mercado, formam alianças de preços e espremem o espaço de barganha dos consumidores.
– A financeirização do imobiliário agrava a desigualdade:
Em uma sociedade onde os preços dos imóveis estão seriamente desvinculados da renda, os agentes imobiliários são facilmente vistos como símbolos de "grupos de interesses instalados" e se tornam uma válvula de escape para a insatisfação das pessoas com os altos preços dos imóveis.
4. Diferenças entre regiões
– Comparação entre Hong Kong e o Continente:
A taxa de comissão dos agentes imobiliários em Hong Kong é relativamente alta (2%-3%), e os compradores geralmente têm que pagar a comissão; enquanto a taxa de comissão na China continental é relativamente baixa (1%-2%) e é paga principalmente pelo vendedor. Essa diferença afeta a aceitação pública das taxas de agência.
– Regulamentações do mercado europeu e americano:
Alguns países europeus e americanos exigem que os agentes obtenham licenças rígidas, divulguem conflitos de interesse e tenham terceiros independentes supervisionando o processo de transação, o que pode equilibrar melhor os interesses de todas as partes.
5. Reflexão: Emoções sociais por trás da rotulagem
Algumas pessoas se sentem impotentes em relação aos altos preços dos imóveis e à diferença entre ricos e pobres. Apontar o dedo para agentes imobiliários é essencialmente questionar o "mecanismo de distribuição capitalista": por que os prestadores de serviços que fornecem "produtos não físicos" podem obter altos lucros? Esse tipo de disputa também é comum em setores como finanças e direito.
para concluir
A essência dos agentes imobiliários é "provedores de serviços profissionais em uma economia de mercado". Sua existência atende às necessidades de transação, mas os males da indústria (como busca excessiva de lucro e falta de transparência) podem de fato distorcer seu papel social. Em vez de simplesmente rotulá-los como “parasitas”, deveríamos promover reformas institucionais (como a reforma das comissões, o fortalecimento da supervisão e a melhoria dos padrões profissionais) para que os serviços intermediários possam retornar ao seu valor central de “reduzir os custos de transação”.
