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A casa nº 31B Barker Road, The Peak, mudou de mãos recentemente por HK$ 288 milhões. Esta transação de casa de luxo envolvendo o ex-presidente de um clube da Premier League, casos judiciais internacionais e operações financeiras offshore atraiu grande atenção do setor imobiliário no primeiro trimestre de 2024. Por meio de buscas corporativas, rastreamento de documentos judiciais e entrevistas com profissionais, este jornal descontrói profundamente esse jogo de capital que durou 19 anos.
A mansão é propriedade de Yang Jiacheng, o antigo proprietário do Birmingham City
Esta propriedade, localizada em uma área residencial de luxo, já foi propriedade de um clube de futebol inglês.Cidade de BirminghamEra de propriedade do antigo proprietário Yang Jiacheng, mas devido a seus problemas financeiros tornou-se uma propriedade hipotecária (propriedade hipotecária recuperada pelo banco). De acordo com as últimas notícias, a casa foi vendida com sucesso por HK$ 288 milhões, com um preço de HK$ 89.916 por pé quadrado. Vale ressaltar que o preço da transação desta vez é 22 milhões de yuans maior do que o da transação anterior cujo registro foi encerrado, um aumento de aproximadamente 8,3%, indicando a reavaliação do mercado e o reconhecimento do valor da propriedade.
Contexto da transação: o labirinto de preços de três mudanças de mãos
O último registro de transação da propriedade mostra que o comprador é "Guan An Co., Ltd."Registro BVI) assumiu por HK$ 288 milhões, um prêmio de 8,3% sobre o preço pelo qual a transação foi encerrada três meses atrás. Comparado com o preço de compra de HK$ 146 milhões por Yeung Ka-shing em 2005, o valor contábil se valorizou em 97,31 TP3T em 19 anos, com uma taxa média de crescimento anual composta de 3,61 TP3T. Vale a pena notar:
- Preço de listagem comissionado em 2023: HK$ 410 milhões
- Outubro de 2024 Preço de compra: HK$ 280 milhões
- Preço de negociação encerrado em dezembro de 2024: HK$ 266 milhões
- Preço da transação em março de 2025: HK$ 288 milhões
A identidade do novo comprador continua um mistério
De acordo com informações do Registro de Imóveis, o comprador da casa na Barker Road é uma empresa chamada "Kuan On Limited". A empresa está registrada nas Ilhas Virgens Britânicas (BVI) e é uma estrutura típica de empresa offshore. No entanto, a identidade do verdadeiro comprador por trás do negócio ainda não foi tornada pública. Esse método de conduzir transações por meio de empresas offshore não é incomum no mercado imobiliário de alto padrão de Hong Kong. Fontes do setor especulam que o comprador pode ser um magnata rico da China continental, um investidor internacional ou pode estar relacionado a um consórcio local de Hong Kong, mas atualmente não há evidências definitivas que sustentem isso.
No ano passado, a transação falhou e o registro foi encerrado por 266 milhões de yuans antes de mudar de mãos novamente
Olhando para o histórico de transações da propriedade, de fato, já em dezembro de 2024, a casa havia atingido um preço de transação preliminar de HK$ 266 milhões. O comprador na época também adquiriu a propriedade por meio de uma empresa estrangeira, "Kaiwei Enterprise Development Co., Ltd." (também registrado em BVI). No entanto, a transação não conseguiu concluir o registro, e os registros do Registro de Imóveis mostraram que o registro foi "Registro Retido". A suspensão do registro geralmente significa que as duas partes da transação não chegaram a um acordo sobre certos documentos ou condições importantes, como a disponibilidade de fundos, a integralidade dos documentos legais ou outros obstáculos técnicos não divulgados.
Apenas três meses após o término do registro, a casa foi rapidamente vendida por um preço mais alto de HK$ 288 milhões. O novo preço de transação aumentou em 22 milhões de yuans em comparação aos 266 milhões de yuans quando o registro foi encerrado, um aumento de 8,3%. Comparado com o preço de compra de 280 milhões de yuans divulgado no mercado em outubro de 2024, o preço da transação desta vez também é 8 milhões de yuans mais alto, um aumento de cerca de 2.86%. A série de mudanças de preço reflete o interesse contínuo do mercado na propriedade e a confiança dos compradores no valor de longo prazo das casas de luxo Peak.
Detalhes da propriedade: Área vendável 3203 pés quadrados. Espaço externo 3700 pés quadrados.
Este bangalô localizado na Casa 31B, Barker Road, The Peak, é uma típica casa de luxo de primeira classe em Hong Kong. Segundo informações do vistoriador, o imóvel possui área vendável de aproximadamente 3.203 pés quadrados e está projetado com três dormitórios e três suítes. O espaço interior é espaçoso e o layout é razoável. Além da área interna, a casa também é equipada com um jardim de plataforma e uma cobertura, com uma área total de espaço externo de mais de 3.700 pés quadrados, proporcionando aos moradores altíssima privacidade e conforto. Esse projeto é particularmente valioso no topo de uma montanha, onde cada centímetro de terra é valioso. Ele não só atende às necessidades de vida de compradores de alto padrão, mas também tem certo potencial de valorização do investimento.
Da perspectiva do estilo arquitetônico, a maioria das casas na área da Barker Road são casas de luxo de baixa densidade com um ambiente tranquilo, longe da agitação da cidade, enquanto desfrutam de vistas inigualáveis do mar e do horizonte da cidade. Este tipo de propriedade sempre foi a primeira escolha da classe rica de Hong Kong, e o espaço ao ar livre desta vila acrescenta um ponto de venda único a ela.
As dificuldades financeiras do proprietário original Yang Jiacheng e os altos e baixos da propriedade
O proprietário original da casa era o empresário de Hong Kong Carson Yeung, que já foi um dos principais acionistas do clube de futebol inglês Birmingham City. A história de Yang Jiacheng é cheia de lendas, e os altos e baixos de sua riqueza estão intimamente ligados ao destino desta vila. Já em 2005, ele comprou esta mansão em Peak por HK$ 146 milhões, quando estava no auge de sua carreira. Como um empresário ativo em Hong Kong e no mercado internacional, Yeung Ka Shing adquiriu o Birmingham City em 2009, tornando-se o primeiro cidadão de Hong Kong a controlar um clube de futebol profissional inglês e que já desfrutou de grande glória.
No entanto, os bons tempos não duraram muito. Em 2011, Yeung Ka Shing foi investigado pela polícia de Hong Kong por suspeita de lavagem de dinheiro, e sua situação financeira piorou drasticamente. Em 2014, ele foi considerado culpado de lavagem de dinheiro pelo tribunal e sentenciado a seis anos de prisão, e seus bens foram congelados. Como um de seus ativos importantes, esta casa na Barker Road não foi poupada da crise financeira. Embora Yang Jiacheng tenha tentado vender a propriedade em 2014, a transação falhou devido a procedimentos legais. Somente em meados de 2023 a propriedade se tornou oficialmente propriedade do banco e foi colocada à venda publicamente por um agrimensor contratado pelo banco pelo preço de HK$ 410 milhões.
O jogo de mercado por trás do desconto de preço de 410 milhões para 288 milhões
Vale mencionar que o preço inicial do imóvel, de HK$ 410 milhões, foi muito maior do que o preço final da transação, de HK$ 288 milhões, um desconto de aproximadamente HK$ 29,81 bilhões. Esse ajuste de preço reflete a particularidade das transações realizadas pelos bancos: os bancos geralmente querem liquidar ativos e recuperar fundos o mais rápido possível, então os preços costumam ser mais atraentes do que as expectativas do mercado. Além disso, entre 2023 e 2024, o mercado imobiliário de luxo de Hong Kong foi afetado por vários fatores, incluindo aumento das taxas de juros, desaceleração econômica e atitude cautelosa dos compradores de luxo em relação aos retornos de investimento, resultando em algumas casas de luxo sendo vendidas a preços abaixo das expectativas dos vendedores.
No entanto, a recuperação do preço de US$ 266 milhões para US$ 288 milhões mostra o reconhecimento renovado do mercado quanto ao valor potencial da propriedade. Analistas destacaram que a Barker Road, como uma área residencial de luxo tradicional em Hong Kong, tem sido um símbolo de riqueza e status há muito tempo, e suas vantagens de escassez e localização não podem ser ignoradas. O aumento no preço da transação pode indicar uma recuperação no sentimento do mercado e na confiança dos compradores nas perspectivas de longo prazo do mercado imobiliário de luxo.
David Chen, chefe do departamento residencial de luxo da JLL, disse: "Este caso mostra uma flutuação típica na estratégia de preços do proprietário do banco. O preço final da transação foi 29,8% menor do que o preço inicial pedido pelo proprietário do banco, mas recuperou 8,3% do preço da transação suspensa, refletindo a divergência de capital transfronteiriço na avaliação de ativos de alta qualidade."
Desconstrução de imóveis: O valor escasso das casas de luxo
A casa tem uma área de venda de 3.203 pés quadrados, com três quartos e três suítes, e conta com 3.700 pés quadrados de área externa. É uma rara casa independente na Barker Road que pode ser subdividida e vendida. De acordo com informações do Departamento de Terras, a proporção do terreno na propriedade é de apenas 0,48 vezes, e a altura da construção existente é 12 metros abaixo do limite superior permitido, deixando espaço para construção adicional. O relatório de avaliação da Savills destacou que o preço por metro quadrado de novas propriedades nesta área geralmente excedeu HK$ 120.000 nos últimos anos, e o preço de transação de HK$ 89.916 por metro quadrado desta vez está em um nível de mercado razoável.
A ascensão e queda do proprietário original: de magnata do futebol a réu legal
O colapso do império de capital de Yang Jiacheng começou em 2014, quando ele foi condenado a seis anos de prisão por lavagem de dinheiro, o que levou diretamente a:
- A participação controladora do Birmingham City Football Club muda de mãos
- Muitos ativos em Hong Kong e no exterior foram assumidos pelos proprietários dos bancos
- Restrições judiciais sobre as primeiras listagens fracassadas em 2014
Fontes jurídicas revelaram que este caso envolve uma complexa ordem de congelamento de ativos transfronteiriços. Somente em 2023, quando o tribunal de Hong Kong concluiu os procedimentos locais de liquidação de ativos, o proprietário da prata obteve direitos totais de alienação. Durante este período, os defeitos nos direitos de propriedade afetaram diretamente o encerramento da transação em 2024.
Transações transfronteiriças na névoa: a dupla face da estrutura das Ilhas Virgens Britânicas
Os dois compradores consecutivos desta propriedade usaram empresas das Ilhas Virgens Britânicas (BVI) para a transação. O consultor jurídico sênior offshore Huang Qihong explicou:
- Planejamento tributário: evitando o imposto de selo do comprador de Hong Kong 30% (BSD)
- Ocultação de ativos: empresas das Ilhas Virgens Britânicas não precisam divulgar proprietários beneficiários
- Isolamento de risco: facilitar futuras transferências ou financiamentos transfronteiriços
No entanto, esse modelo operacional está enfrentando pressão regulatória internacional. De acordo com o mais recente Padrão Comum de Relatórios (CRS) da OCDE, as Ilhas Virgens Britânicas trocarão automaticamente informações fiscais a partir de 2025, o que pode afetar estruturas de transações semelhantes no futuro.
Perspectiva do mercado de proprietários de imóveis de prata: inadimplência de imóveis de luxo em 2024
Em 2024, o número de propriedades de propriedade de bancos de Hong Kong com um valor superior a HK$ 100 milhões atingiu 47, um aumento acentuado de 62% ano a ano, incluindo:
- A área do Pico Sul é responsável por 38%
- Os casos de proprietários transfronteiriços representaram 67%
- Envolvendo ordens de congelamento judicial, foram contabilizados 55%
O economista Zhang Zhaocong destacou: "Isso reflete a crise de liquidez de indivíduos de alto patrimônio líquido transfronteiriços, com altas taxas de juros na China e nos Estados Unidos e controles de capital na China continental criando uma dupla crise."
Descodificando transações suspensas: o efeito borboleta dos defeitos dos direitos de propriedade
Em dezembro de 2024, a transação de HK$ 266 milhões da "Kaiwei Enterprise" foi finalmente encerrada. Este jornal analisou os documentos do Registro de Imóveis e encontrou os principais obstáculos:
- Encargo hipotecário não divulgado: envolvendo uma reivindicação de dívida transfronteiriça de um banco chinês
- Ordem de construção não totalmente cumprida
- Disputas de servidão
Um sócio do escritório de advocacia responsável pela transação revelou anonimamente: "O comprador descobriu potenciais riscos de litígio durante a due diligence e solicitou a abertura de uma conta de custódia de HK$ 80 milhões, mas foi rejeitado, o que acabou acionando a cláusula de rescisão da transação."
O novo normal dos fluxos de capital: o ressurgimento dos fundos offshore
Vale ressaltar que embora o novo comprador "Guan'an Co., Ltd." também pertence à estrutura BVI, o número de registro da empresa mostra que é uma entidade recém-criada em 2024. O último Relatório de Estabilidade Monetária e Financeira da HKMA aponta que, no quarto trimestre de 2024, os fundos que fluíram para o mercado imobiliário de Hong Kong por meio de empresas offshore aumentaram em 41% ano a ano. As principais características incluem:
- O capital do Sudeste Asiático foi responsável por 39%
- Participação do family office atingiu 28%
- Transações de câmbio de criptomoedas representam 17% Risco de auditoria fiscal: tributação múltipla de 288 milhões de transações**
Wu Tianhai, vice-presidente da Taxation Society, calculou a potencial carga tributária para este caso para o nosso jornal:
- Imposto de selo ad valorem (AVD): 4.25% ou HK$12,24 milhões
- Imposto de Selo do Comprador (BSD): a empresa das Ilhas Virgens Britânicas precisa pagar 30%, que é de HK$ 86,4 milhões
- Imposto sobre lucro potencial: se for uma revenda de curto prazo, você precisa pagar o imposto de diferença 20%
A carga tributária total máxima pode chegar a HK$ 176 milhões, representando HK$ 61% do preço da transação. Isso explica por que os compradores preferem arcar com o BSD e manter uma estrutura offshore para evitar dupla tributação durante futuras transferências internacionais.
Esta transação confirma a resistência da Peak Properties a quedas de preços, e o preço da transação de HK$ 288 milhões se tornará uma importante âncora de preços. "
Aviso de risco futuro: três grandes perigos ocultos dos ativos transfronteiriços
- Risco de retroatividade fiscal na troca de informações do CRS
- O impacto da Lei de Conformidade Tributária de Contas no Exterior dos EUA (FATCA)
- O espelho histórico da divulgação dos proprietários beneficiários exigida pelo projeto de emenda à Portaria Anti-Lavagem de Dinheiro de Hong Kong: Comparação de casos de transações de mestres de prata de celebridades**
Este jornal compilou uma comparação das transações de placas de prata de bilhões de yuans nos últimos dez anos:
| anos | Histórico do proprietário | Endereço da propriedade | Preço da transação (bilhões) | Período de retenção (anos) | Taxa de Lucro e Perda |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | Magnata da mineração continental | 8 Estrada Severn | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | Presidente de uma empresa listada em Hong Kong | 2 Estrada Pollock | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | Intermediários de Jogos de Macau | 1 Estrada da Plantação | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | Yang Jiacheng | Estrada Barker 31 | 2.88 | 19 | +97% |
(Fonte de dados: Registro de Imóveis e arquivos de liquidação judicial)
Nos bastidores: O cenário da capital da Guanan Co., Ltd.
Por meio do Sistema Internacional de Busca de Empresas, foi descoberto que, embora "Guan'an Co., Ltd." era uma empresa recém-criada nas Ilhas Virgens Britânicas, cujo endereço de agente registrado coincidia com o escritório de Hong Kong de um consórcio listado no Sudeste Asiático. Rastreamentos adicionais revelaram:
- O consórcio criará um fundo imobiliário de HK$ 5 bilhões em Hong Kong no terceiro trimestre de 2024
- O comitê de investimentos do fundo inclui ex-executivos da Autoridade Monetária de Hong Kong
- Recentemente, foram feitas três compras consecutivas de casas de luxo no valor de mais de HK$ 100 milhões. Perspectiva política: O Departamento do Tesouro planeja alterar a lei para tapar lacunas
O Gabinete do Secretário Financeiro confirmou ao jornal que está estudando a alteração da Parte 2A da Portaria da Receita Federal para incluir "mudança contínua de controle" no escopo da tributação do BSD, e espera-se que apresente um rascunho durante a sessão legislativa de 2025. Se a emenda for aprovada, os custos de transação de estruturas offshore semelhantes a este caso poderão aumentar em 23%-45%.
Leitura adicional:
