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Análise do mercado imobiliário de Hong Kong: os preços dos imóveis caíram para uma baixa de oito anos, enquanto os aluguéis aumentaram contra a tendência
Resumo da situação atual
- Os preços das casas continuam a cair：O índice de preços de vendas residenciais privadas caiu por três meses consecutivos, com o declínio mensal aumentando para 0,8% em fevereiro e o declínio anual para 5,8%, o menor desde julho de 2016.
- Todas as unidades de área caíram：Unidades grandes variando de 753 a 1.075 pés quadrados tiveram a maior queda (-1,21 TP3T por mês), enquanto unidades pequenas e médias variando de 430 a 752 pés quadrados tiveram uma queda de 11 TP3T.
- Os aluguéis estão subindo contra a tendência：O aluguel aumentou 0,3% mês a mês, marcando o terceiro mês consecutivo de aumento. O aumento anual atingiu 4,9%, indicando que o mercado de aluguel está ativo.
Interpretação de dados-chave
| índice | Mudança mensal | Mudança ano a ano | tendência |
|---|---|---|---|
| Índice geral de preços de imóveis | -0.8% | -5.8% | Caindo por 3 meses consecutivos, uma nova baixa em 8 anos |
| Unidades grandes (753-1075 pés quadrados) | -1.2% | – | Maior declínio |
| Unidades pequenas a médias (430-752 pés quadrados) | -1.0% | – | Pressão principal da demanda |
| Índice de Aluguel | +0.3% | +4.9% | Subindo por 3 meses consecutivos |
Análise das razões da queda dos preços dos imóveis
- Ambiente económico fraco
- O ciclo global de aumento das taxas de juros (como o aumento das taxas de juros do Federal Reserve dos EUA) elevou as taxas de hipotecas de Hong Kong, enfraquecendo a disposição de comprar casas.
- A recuperação econômica local está mais lenta do que o esperado e o crescimento da renda dos moradores está lento, afetando sua capacidade de comprar casas.
- Fatores de política e oferta
- O governo continua a aumentar a oferta de terras, e o volume de conclusão de moradias públicas aumentará nos próximos anos, desviando a demanda do mercado privado.
- Embora algumas das "medidas duras" no mercado imobiliário tenham sido relaxadas (como o ajuste do imposto de selo), a confiança do mercado ainda não se recuperou.
- O sentimento do investidor está baixo
- Flutuações do mercado de ações e ondas de imigração levaram a uma saída de fundos de alto patrimônio líquido, e a demanda por imóveis de alto preço (como unidades grandes) caiu drasticamente.
- A proporção de compradores do continente diminuiu, dependendo da demanda local rígida para obter suporte, mas os altos preços dos imóveis estão fora de sintonia com o poder de compra.
A lógica por trás do aumento do aluguel
- Comprar e vender mercado para alugar
- Durante o ciclo de queda dos preços dos imóveis, potenciais compradores esperam para ver, e a demanda por aluguel aumenta no curto prazo.
- Alguns proprietários "venderam para alugar", a oferta aumentou, mas a demanda também aumentou ao mesmo tempo, sustentando os aluguéis.
- Mudanças demográficas
- Esquemas de introdução de talentos (como o “High Talent Access”) impulsionaram a demanda por moradia entre trabalhadores migrantes, com uma preferência particular por unidades de pequeno e médio porte.
- Estudantes e famílias jovens estão adiando a compra de uma casa e preferem alugar uma casa nesse meio tempo.
- Efeito de repasse da inflação
- À medida que as taxas de administração e os custos de manutenção aumentam, os proprietários repassam a pressão aumentando os aluguéis.
Impacto no mercado e perspectivas futuras
- Para compradores：O ajuste dos preços dos imóveis pode oferecer uma oportunidade de "comprar no fundo do poço", mas precisamos estar atentos aos riscos das taxas de juros e à pressão descendente sobre a economia.
- Para proprietários：Possuir unidades grandes pode enfrentar maior pressão de depreciação, enquanto propriedades pequenas e médias terão um declínio mais lento devido à demanda rígida.
- Para inquilinos：A tendência de aumento dos aluguéis pode continuar, e o custo de fixação de contratos de arrendamento de longo prazo precisa ser avaliado.
Previsão de curto prazo:
Se os Estados Unidos começarem a cortar as taxas de juros este ano, espera-se que os custos das hipotecas de Hong Kong diminuam e o declínio nos preços dos imóveis pode diminuir, mas a recuperação terá que esperar até depois de 2025. Os aluguéis se beneficiam de políticas de talentos e podem manter um aumento de 3-5% ao longo do ano.
Aviso de risco:
A geopolítica, a recuperação do consumo local mais fraca do que o esperado e o lançamento de novos imóveis a preços baixos aumentaram a pressão sobre o mercado secundário.
