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O império dos bens de luxo e o carnaval dos "aluguéis altíssimos"
De propriedade do Emperor Entertainment Group, o aluguel mensal caiu de um pico de 7,5 milhões de yuans em 2015 para 1,5 milhão de yuans hoje, uma queda de 80%. Essa mudança surpreendente não apenas reflete os choques drásticos no mercado varejista de Hong Kong, mas também revela o profundo impacto da epidemia, as mudanças nos padrões de consumo e o ambiente econômico no principal distrito comercial.
Esta rua, com apenas 300 metros de comprimento, já foi um "barômetro" do setor varejista global. Em 2013, a empresa internacional de consultoria imobiliária DTZ divulgou um relatório que nomeou a Russell Street como o "local de varejo mais caro do mundo", com um aluguel de HK$ 2.630 por pé quadrado, superando a Quinta Avenida de Nova York e a Champs-Élysées de Paris. Naquela época, este era um campo de batalha para as principais marcas de luxo: lojas emblemáticas de marcas internacionais como Prada, Gucci e Louis Vuitton ficavam alinhadas aqui, as vitrines ficavam iluminadas a noite toda e turistas arrastando malas para fazer compras podiam ser vistos por toda parte.
A lógica maluca do "aluguel mensal de 7,5 milhões"
Em 2015, a Emperor International alugou a loja inteira, na Russell Street, de 22 a 24, para a marca italiana de lingerie LA PERLA por um aluguel mensal de HK$ 7,5 milhões, estabelecendo um recorde para o maior preço de aluguel para uma única loja em Hong Kong naquela época. Com base na área da propriedade de aproximadamente 10.000 pés quadrados, o aluguel por pé quadrado chega a HK$ 750, o que é a personificação máxima de "cada centímetro de terra vale muito dinheiro". Por trás desse acordo está a década de ouro do setor varejista de Hong Kong (2004-2014): a política de viagens gratuitas levou a uma "onda de compras" entre os clientes de luxo do continente, as vendas de produtos de luxo cresceram mais de 20% por ano, e os lojistas obtiveram enormes lucros com aumentos anuais de aluguel de 30%.
A cruel realidade de passar de 7,5 milhões para 1,5 milhão
A epidemia é apenas a gota d'água
Em setembro de 2020, a LA PERLA encerrou seu contrato de locação de longo prazo e começou a recrutar inquilinos para curto prazo nos números 22 a 24 da Russell Street, mas ninguém se interessou. Somente em 2024 a propriedade finalmente assinou um contrato de longo prazo com um aluguel mensal de HK$ 1,5 milhão, uma queda acentuada de HK$ 80% em relação ao seu pico. Este não é um caso isolado: o aluguel mensal da enorme loja no subsolo do Emperor Watch & Jewellery Centre, na 8 Russell Street, caiu de HK$ 9 milhões em seu pico para HK$ 2 milhões em 2023; a loja principal da BURBERRY no número 60 da mesma rua até encerrou seu contrato de locação antes do previsto em 2020, encerrando seu contrato de dez anos.
As mudanças estruturais por trás dos dados
- Desluxuriação do varejo
Em 2019, devido ao movimento social e ao fechamento de fronteiras causado pela epidemia, os turistas que viajavam livremente no continente desapareceram, e as vendas de bens de luxo despencaram de HK$ 101 bilhões em 2018 para HK$ 35 bilhões em 2022. As marcas recorreram a canais online de menor custo ou lojas próprias com experiências, e a demanda por lojas de rua tradicionais caiu drasticamente. - A cadeia ecológica de lojas está quebrada
A estrutura piramidal de aluguel do passado "loja de luxo - moda de rua - farmácia" entrou em colapso. A taxa de vacância de lojas na área central atingirá 15,6% em 2023, e os proprietários serão forçados a aceitar a abordagem tripla de "aluguel de curto prazo, sublocação e redução de aluguel". - Uma revolução nos padrões de consumo
O poder de consumo local de Hong Kong é fraco, e a Geração Z prefere o "consumo experiencial" em vez de compras ostentosas. Shoppings como o K11 Musea e o Pacific Place atraem clientes com curadoria de arte e experiências imersivas, e as lojas de rua tradicionais se tornaram "cenários ultrapassados".
Por que o mito da Russell Street é insustentável?
As consequências do "vício em viajar gratuitamente"
O setor varejista de Hong Kong há muito tempo depende de forma anormal dos turistas do continente. Em 2018, os turistas que viajam gratuitamente foram responsáveis por 42% das vendas no varejo. Quando fatores como o ambiente político, as políticas de visto e as flutuações da taxa de câmbio mudam, a fraqueza da falta de uma fonte diversificada de clientes fica totalmente exposta. Em contraste, em distritos comerciais como Ginza, em Tóquio, e Myeongdong, em Seul, o consumo local representa mais de 60%, e sua capacidade de resistir a choques externos é mais forte.
O efeito de reação da hegemonia imobiliária
Nos últimos vinte anos, os incorporadores imobiliários reduziram os lucros dos varejistas assinando contratos de longo prazo e aumentando os aluguéis a cada ano. Tomando a Chow Tai Fook como exemplo, seu relatório financeiro de 2022 mostra que os custos de aluguel representam 18% de receita, enquanto a média dos pares internacionais é de apenas 5-8%. Quando o mercado muda, os proprietários preferem deixar suas lojas vazias do que reduzir significativamente os aluguéis, agravando o desequilíbrio entre oferta e demanda.
O ponto cego fatal do planejamento urbano
O governo há muito tempo permite que lojas em áreas centrais se tornem "voltadas para o luxo" e negligencia o equilíbrio da ecologia comercial da comunidade. A Lee Garden Road e a Percival Street, perto da Russell Street, eram originalmente repletas de casas de chá, livrarias e outros negócios populares, mas foram substituídas por redes de farmácias e joalherias devido ao frenesi dos aluguéis e, com o tempo, se tornaram uma "área turística estereotipada".
Mudanças permanentes nos padrões de consumo após a epidemia
A epidemia acelerou a mudança de consumidores do offline para o online, e a conveniência e as vantagens de preço do comércio eletrônico enfraqueceram a competitividade das lojas físicas. Embora a indústria do turismo tenha se recuperado gradualmente após a epidemia, os hábitos de consumo dos turistas do continente mudaram, e o consumo de luxo mudou mais para lojas duty-free ou mercados no exterior, e a atratividade de Causeway Bay diminuiu.
Pressão dos altos aluguéis e custos operacionais
Durante os períodos de pico, os aluguéis na Russell Street podem chegar a US$ 858 por pé quadrado, o que representa um grande desafio para a lucratividade dos varejistas. Durante a epidemia, as receitas dos varejistas despencaram, e muitas marcas optaram por reduzir o tamanho das lojas ou sair de mercados de aluguéis altos. Embora o aluguel tenha caído para US$ 172 por pé quadrado, ainda é uma despesa considerável para algumas marcas.
Concorrência de mercado e a ascensão de distritos empresariais emergentes
O mercado imobiliário comercial de Hong Kong está passando por uma reformulação. O desenvolvimento de distritos comerciais emergentes, como West Kowloon e Tsim Sha Tsui, atraiu a atenção de algumas marcas e consumidores. Os aluguéis nessas áreas são relativamente baixos e as instalações de apoio são mais modernas, o que representa uma pressão competitiva para áreas centrais tradicionais, como Causeway Bay.
Ambiente económico incerto
A lenta recuperação econômica global e as tensões geopolíticas intensificadas afetaram, até certo ponto, a atratividade de Hong Kong como um centro financeiro internacional. Os varejistas estão se tornando mais cautelosos em suas estratégias de expansão, preferindo arrendamentos de curto prazo ou modelos operacionais flexíveis em vez de arrendamentos de longo prazo e alto custo.
Inspiração de mercado: Adaptação e transformação do setor varejista
A queda nos aluguéis na Russell Street soou o alarme para o mercado varejista e os proprietários de imóveis de Hong Kong, mas também proporcionou uma oportunidade para a transformação do setor. Aqui estão algumas revelações que vale a pena mencionar:
A ascensão dos modelos de leasing flexíveis
A popularidade dos aluguéis de curto prazo e das lojas pop-up reflete as estratégias de resposta dos varejistas às incertezas do mercado. Os proprietários de imóveis precisam se adaptar a essa tendência e atrair marcas oferecendo condições de locação mais flexíveis. A tentativa de aluguel de curto prazo da Emperor International durante a epidemia é um caso de sucesso.
A importância da diversificação
O modelo tradicional de varejo não consegue mais sustentar aluguéis altos, e os proprietários devem considerar usar o espaço comercial para propósitos diversificados, como varejo experimental, atividades culturais ou indústrias criativas. O caso da loja de noivas de Hins Cheung demonstra o potencial do varejo não tradicional.
Combinação de digitalização e experiência offline
Com o crescimento do comércio eletrônico, o valor das lojas físicas está em proporcionar uma experiência única ao consumidor. As marcas precisam aumentar a atratividade de suas lojas por meio de design imersivo, atividades interativas e outros meios. Proprietários de imóveis na Russell Street podem trabalhar com inquilinos para criar cenários de consumo mais atuais.
Reposicionamento dos níveis de aluguel
O aluguel atual por metro quadrado na Russell Street é de US$ 172, uma queda significativa em relação ao seu pico, mas ainda mais alto do que alguns distritos comerciais emergentes. Os proprietários de imóveis precisam reavaliar as estratégias de preços de aluguel, equilibrar a receita e as taxas de ocupação e garantir a competitividade do imóvel a longo prazo.
O futuro da Russell Street: renascimento ou transformação em um "cemitério de artigos de luxo"?
Sobrevivência a curto prazo: da “grande loja” à “fragmentação”
Os proprietários começaram a dividir as enormes lojas de dezenas de milhares de metros quadrados e alugá-las. A antiga loja principal da BURBERRY na 60 Russell Street agora está sublocada para marcas esportivas, cafeterias e centros de beleza médica, e o aluguel total é 15% mais alto do que quando era um único inquilino. Esse modelo "descentralizado" pode se tornar o principal durante o período de transição.
Transformação a médio prazo: a cultura local fortalece o espaço comercial
Jovens empreendedores propuseram transformar lojas vazias em "espaços de cocriação cultural", como apresentar marcas de designers locais e realizar mini exposições de arte. Consulte o modelo da Rua Chifeng em Taipei e use a "economia de beco" para reconstruir o charme do bairro.
Reforma estrutural de longo prazo: quebrando o ciclo de hegemonia imobiliária
O governo precisa introduzir uma "política de revitalização do distrito comercial central", incluindo impostos sobre vacância, controle de aluguéis e cotas comerciais. Mais fundamentalmente, precisamos nos livrar da dependência do "financiamento imobiliário" e desenvolver novos motores econômicos, como tecnologia e cultura, para fornecer suporte diversificado ao mercado imobiliário comercial.
Perspectivas futuras: Causeway Bay poderá recuperar sua glória?
Embora a queda nos aluguéis da Russell Street seja chocante, o status de Causeway Bay como o coração do varejo de Hong Kong não foi completamente abalado. Com a recuperação gradual da indústria do turismo de Hong Kong e a maior integração entre o continente e Hong Kong, espera-se que Causeway Bay traga novas oportunidades. No entanto, o caminho para a recuperação não é fácil. Aqui estão vários fatores-chave que afetarão as tendências futuras:
- A velocidade da recuperação do turismo
O retorno dos turistas do continente é a chave para a recuperação do mercado varejista de Causeway Bay. Com o relaxamento das políticas de desembaraço aduaneiro entre os dois lugares, a confiança do consumidor está se recuperando gradualmente, mas ainda não se sabe se o boom de consumo de luxo do passado poderá ser reproduzido. - Inovação do novo modelo de varejo
No futuro, o setor varejista de Causeway Bay precisará de mais inovação, como a introdução de experiências de consumo orientadas pela tecnologia, a criação de distritos comerciais temáticos ou a combinação disso com o turismo cultural. Essas iniciativas ajudam a atrair consumidores mais jovens e turistas internacionais. - Apoio político e planejamento urbano
As políticas do governo para revitalizar os setores de varejo e turismo afetarão diretamente o futuro de Causeway Bay. Por meio de incentivos fiscais, programas de vales-consumidor ou projetos de renovação urbana, espera-se que Causeway Bay restaure seu apelo comercial. - Impacto da economia global
Como uma cidade internacional, o mercado varejista de Hong Kong é profundamente afetado pelas flutuações econômicas globais. Se o ambiente econômico global continuar lento, a disposição dos varejistas de expandir poderá ser ainda mais suprimida.
Comparação de casos globais: quais cidades escaparam da "armadilha dos aluguéis altíssimos"?
Tóquio Ginza: Equilibrando alta qualidade e localização
Embora Ginza tenha lojas próprias da LV e da Chanel, ela preservou confeitarias e oficinas de artesanato japonesas centenárias por meio da "economia de rua subterrânea" e promulgou leis para limitar a expansão excessiva de marcas estrangeiras. A taxa de vacância de suas lojas está abaixo de 5% há muito tempo, e a variação de aluguel é de apenas um terço daquela de Hong Kong.
Oxford Street, em Londres: do deserto do varejo ao renascimento da economia de experiência
Afetada pelo impacto do comércio eletrônico, a taxa de vacância da Oxford Street atingiu 10% em 2018. O governo local promoveu o plano "Business Improvement District" (BID), subsidiando marcas para construir espaços de experiência, como provadores de realidade aumentada e lojas pop-up, e transformando lojas vazias em salas de exposição de arte, aumentando com sucesso o fluxo de pessoas em 30%.
Orchard Road, Singapura: controle de aluguéis liderado pelo governo
A Autoridade de Renovação Urbana de Cingapura estabeleceu um "Índice de Aluguel de Áreas Principais de Varejo", impôs sobretaxas aos proprietários que aumentam os aluguéis excessivamente e exigiu que os shoppings reservem 20% de espaço para marcas locais. Em 2023, os aluguéis de lojas na Orchard Road cairão apenas 15% em relação ao seu pico, tornando-as muito mais resilientes do que Hong Kong.
Russell Street ao anoitecer, um cruzamento em Hong Kong
De um aluguel mensal de HK$ 7,5 milhões para HK$ 1,5 milhão, a queda da Russell Street não é apenas o declínio de uma rua, mas também um microcosmo da transformação econômica de Hong Kong. Quando o "bônus de viagem grátis" diminui e o "mito imobiliário" é destruído, esta cidade deve enfrentar contradições profundas: ela deve continuar a se entregar à imagem ilusória da "economia de especulação de compras" ou deve aprender com seus erros e reconstruir um ecossistema de negócios diversificado, inclusivo e sustentável?
No novo ambiente de mercado, a resposta flexível, a gestão inovadora e a compreensão precisa das necessidades do consumidor serão a chave para a revitalização de Causeway Bay. A "queda" nos aluguéis na Russell Street pode ser uma crise, mas também pode ser uma oportunidade para o setor varejista passar por uma transformação. A Causeway Bay do futuro poderá encontrar um novo posicionamento na transformação? A resposta pode estar escondida nas janelas vazias da Russell Street que ainda não foram preenchidas com logotipos de luxo.
Rua Russell(Russell Street) está localizada emHong KongDistrito de Wan ChaiBaía da CalçadaA rua do lado oeste, com trânsito de sentido único para oeste, começa no lesteEstrada do Jardim Lee, oeste paraCanal Road Leste. Russell Street é agoraBaía da CalçadaUma das ruas mais movimentadas deRua PercivalA seção de Edom foi reservada como permanenteÁrea de pedestres, uma seção a oeste deTimes SquareO exterior também é designado como área prioritária para pedestres, e o terreno está abandonado.asfaltoE mude para vermelhotijolo.
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