O que é um plano de seguro hipotecário, quais são seus usos e benefícios

O Plano de Seguro Hipotecário é um mecanismo financeiro que é uma ferramenta importante para compradores de imóveis que desejam adquirir uma casa com uma entrada menor. Ajuda compradores de imóveis a obter empréstimos imobiliários de bancos ou instituições financeiras, mesmo quando a taxa de entrada é baixa, ao mesmo tempo que reduz o risco dos credores. É especialmente adequado para compradores que têm pouco dinheiro no curto prazo, mas têm renda estável. No entanto, você precisa estar ciente do ônus financeiro a longo prazo e avaliar se é rentável com base na sua situação. Antes de se candidatar, é recomendável consultar um profissional ou instituição bancária para entender completamente os termos e custos. Aqui estão as instruções detalhadas:

O que é um programa de seguro hipotecário?

O cerne do programa de seguro hipotecário é fornecer proteção aos bancos por meio de seguradoras. Quando os compradores de imóveis precisam solicitar um valor de empréstimo maior (por exemplo, mais de 60-70% do preço da casa) devido à entrada insuficiente, os bancos geralmente exigem que eles adquiram um seguro hipotecário. O beneficiário deste seguro é o banco. Se o mutuário não conseguir pagar o empréstimo no futuro e entrar em default, a seguradora indenizará o banco por parte das perdas.

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Histórico do programa e organização operacional

Lançado: março de 1999

Organização operacional atual: Hong Kong Mortgage Insurance Company Limited (HKMC Insurance Company), que assumiu o negócio em 1º de maio de 2018.

Relação com a empresa-mãe: A HKMC é uma subsidiária da Hong Kong Mortgage Corporation (de propriedade integral do Governo de Hong Kong por meio do Exchange Fund).

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Objetivo do Programa

Incentivar os cidadãos a comprar casas e se estabelecerem (reduzir a pressão sobre a entrada).
Manter a estabilidade do setor bancário (compartilhando os riscos de hipotecas de alto índice).
Promover o desenvolvimento dos mercados locais de títulos e planejamento de aposentadoria.

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Principais mecanismos operacionais

O limite superior do índice de hipoteca foi excedido:

• O índice geral de hipoteca bancária está sujeito às regulamentações da Autoridade Monetária de Cingapura (geralmente abaixo de 60%).
• Por meio deste plano, o banco pode fornecer até 80% de hipoteca (o pagamento inicial requer apenas 20%);
• Circunstâncias especiais: Aqueles que atendem às condições (veja abaixo) podem obter um empréstimo hipotecário de até 90% (entrada de 10%).

Cobertura de seguro:

• As seguradoras hipotecárias asseguram mais de 70% dos empréstimos bancários, reduzindo os riscos bancários.

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Usos e benefícios do seguro hipotecário

1. Requisitos de entrada mais baixos
   Empréstimos tradicionais geralmente exigem que os compradores de imóveis paguem 20-30% do preço da casa como entrada, mas por meio do seguro hipotecário, a entrada pode ser reduzida para 5-10% (a proporção específica depende das políticas regionais), diminuindo o limite para a compra de um imóvel.
2. Protegendo os bancos contra riscos
   Empréstimos com altos índices de empréstimo são mais arriscados para os bancos. O seguro compartilha as potenciais perdas por dívida inadimplente dos bancos, tornando-os mais dispostos a aprovar empréstimos com altos índices de empréstimo.
3. Promover a circulação do mercado imobiliário
   Ajude compradores com fundos de entrada insuficientes (como jovens ou compradores de imóveis pela primeira vez) a entrar no mercado e aumentar o volume de transações.
4. Termos de empréstimo flexíveis
   Alguns planos permitem que o prêmio do seguro seja incluído no valor total do empréstimo e pago em parcelas, reduzindo a pressão financeira inicial sobre os compradores de imóveis.

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Tipos comuns de seguro hipotecário

1. Programa de Seguro Hipotecário de Hong Kong (HKMC)
   Fornecido pela Hong Kong Mortgage Corporation (HKMC), ele permite um pagamento inicial mínimo de 10% para comprar uma casa (aplicável a propriedades com preço dentro de HK$ 10 milhões), e o valor máximo do empréstimo é de até 90%.
2. PMI (Seguro Hipotecário Privado) nos Estados Unidos
   Aplicável a empréstimos convencionais com entrada inferior a 20%, o prêmio é pago pelo mutuário até que o saldo do empréstimo seja reduzido para 78% do preço da casa, que pode ser cancelado.
3. Seguro CMHC no Canadá
   Fornecido por agências governamentais, você pode comprar uma casa com uma entrada de apenas 5%, mas precisa pagar um prêmio de seguro único ou parcelado.

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Taxas e custos

• Cálculo do prêmio: geralmente cobrado como uma porcentagem do valor do empréstimo (por exemplo, 1-5%) e é afetado por fatores como o valor do empréstimo e o período de pagamento.
• Forma de pagamento: Pode ser dividido em parcela única ou parcelas (inclusas no valor da prestação mensal).
• Mecanismo de resgate: algumas áreas permitem o cancelamento do seguro (como o PMI nos Estados Unidos) depois que os preços dos imóveis aumentam ou os saldos dos empréstimos diminuem.

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Precauções

1. Aumentos de custos a longo prazo
   O prêmio aumentará o custo total do empréstimo, e você precisa pesar os prós e os contras de uma entrada baixa em relação às despesas adicionais.
2. Restrições de Elegibilidade
   Normalmente, você precisa atender aos requisitos de renda, pontuação de crédito e tipo de propriedade (por exemplo, somente casas ocupadas pelo proprietário são aplicáveis).
3. Diferenças regionais
   As apólices de seguro hipotecário variam muito em diferentes países ou regiões, então você precisa entender as regulamentações locais em detalhes.

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Condições e restrições de aplicação

Âmbito básico de aplicação:

• Aplicável a imóveis ocupados pelo proprietário e deve passar no teste de estresse bancário.

Condições adicionais para hipoteca de 90%:

Limite máximo do preço do imóvel:

O teto atual do preço dos imóveis é de HK$ 10 milhões (padrão de 2023).

Qualificações do candidato:

Nenhum dos devedores hipotecários possui outros imóveis residenciais em Hong Kong (status de comprador de imóvel pela primeira vez).

Os candidatos devem ser indivíduos assalariados (excluindo autônomos ou aqueles com renda irregular).

Valor máximo do empréstimo:

O valor máximo do empréstimo é de HK$ 9 milhões (aplicável a imóveis com preço de HK$ 10 milhões).

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Riscos potenciais:

• Hipotecas com taxas altas podem aumentar a pressão de pagamento a longo prazo, então você precisa avaliar cuidadosamente a estabilidade da sua renda.
• Quando os preços dos imóveis caem, esteja ciente do risco de patrimônio líquido negativo.

Perguntas frequentes