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Em Hong Kong, uma Corporação de Proprietários (OC) é um órgão estatutário estabelecido pela Portaria de Gestão de Edifícios (Cap. 344) para administrar os negócios comuns de um edifício em nome de todos os proprietários. Seus poderes e deveres são derivados principalmente da legislação pertinente e do contrato de aliança mútua (se houver). A seguir, uma visão geral dos principais poderes do CO:
| Categoria de potência | Conteúdo específico | Base jurídica |
|---|---|---|
| Gestão de Áreas Públicas | Manter a limpeza, controlar e gerenciar áreas comuns | Artigos 14 e 18 |
| Seguros e Finanças | Compre seguro contra incêndio e recupere dívidas | Seção 18(2)(d) |
| Ação Legal | Solicitar uma liminar, mover uma ação judicial contra a empresa de gestão ou o proprietário inadimplente | Seção 45 e Anexo 10 |
| Nomeação e Supervisão | Nomear/demitir funcionários da empresa de administração de imóveis e supervisionar seu trabalho | Nenhuma disposição clara, com base no estatuto de pessoa jurídica |
1. Gestão das partes comuns do edifício
- Manutenção e reparação: Responsável pela reparação, manutenção e melhoria das áreas públicas do edifício (como elevadores, corredores, paredes exteriores, coberturas, etc.).
- Limpeza e Segurança: Contratar empresas de limpeza, pessoal de segurança e gerenciar a operação de instalações públicas (como estacionamentos e clubes).
- Definindo as regras: Estabelecer regras de gestão de edifícios (como controlo de ruído e eliminação de lixo) e exigir que proprietários e residentes as cumpram.
2. Poder financeiro
- Cobrança de taxas de gestão: As taxas de administração são cobradas dos proprietários para cobrir as despesas diárias do edifício e reservar fundos.
- Manuseio de fundos：Abrir uma conta bancária para administrar fundos, manter registros financeiros de acordo com os regulamentos e publicar contas para os proprietários regularmente.
- Cobrança de dívidas: Tomar medidas legais contra proprietários que não pagam as taxas de administração (como solicitar recuperação ao Tribunal de Terras).
3. Execução dos termos do contrato de aliança mútua
- Se o edifício tiver uma Escritura de Pacto Mútuo, a corporação tem o direito de fazer cumprir os termos da Escritura, como impedir reconstruções ilegais, ocupação ilegal de espaços públicos, etc.
- Se necessário, você pode solicitar uma liminar no tribunal ou reivindicar uma indenização do proprietário relevante.
4. Convocar uma reunião de proprietários
- Reunião de proprietários：A corporação é obrigada a realizar assembleias gerais anuais (AGAs) e assembleias gerais especiais (EGMs) de acordo com a portaria para discutir assuntos importantes (como grandes reparos, mudanças no orçamento de gestão, etc.).
- Poder de decisão: As principais decisões (como usar o fundo de reserva e executar projetos com valor superior a HK$ 200.000) devem ser aprovadas pela reunião de proprietários.
5. Nomeação de uma empresa de gestão
- A corporação pode nomear uma empresa de administração de imóveis por meio de licitação ou negociação e monitorar o desempenho de seus serviços.
- Se a empresa de gestão não cumprir com suas obrigações contratuais, a corporação tem o direito de rescindir o contrato.
6. Direito à ação judicial
- Uma empresa pode mover uma ação ou defender uma ação em seu próprio nome, por exemplo:
- Entrar com ações civis contra proprietários que violam o contrato de aliança mútua ou as regras de gestão.
- Reivindicação por negligência ou quebra de contrato por terceiros (como um contratante).
7. Outros direitos
- Comprar seguro: Contrate seguro contra incêndio, seguro de responsabilidade civil, etc. para as áreas públicas do edifício.
- Lidando com reclamações: Coordenar disputas entre proprietários ou moradores (como vazamentos de água, problemas de ruído).
- Supervisão de conformidade: Garantir que o edifício esteja em conformidade com as regulamentações governamentais (como normas de incêndio, padrões de segurança de construção).
8. Limitação dos poderes corporativos
- Deve cumprir as leis e a escritura de aliança mútua:A corporação não pode agir além de sua autoridade e todas as decisões devem estar em conformidade com a Portaria de Administração de Edifícios e a escritura de acordo mútuo.
- Supervisionado pelo proprietário:
- Os proprietários podem vetar as resoluções da corporação por meio de uma reunião de proprietários.
- Os proprietários podem inspecionar as atas das reuniões e as demonstrações financeiras da empresa.
- Mecanismo de Reclamações:Se o proprietário acredita que o OC abusou de seu poder, ele ou ela pode registrar uma queixa no Gabinete Distrital, no Tribunal de Terras ou no tribunal.
9. Detalhes inesperados
Um detalhe inesperado é que, embora o presidente da corporação seja responsável por presidir as reuniões e representar a corporação externamente, de acordo com a lei, o presidente não tem poder estatutário independente e as decisões devem ser votadas pela assembleia de proprietários. Isso significa que questões importantes não podem ser realizadas com base apenas na decisão do presidente, e a violação desta disposição pode envolver responsabilidade legal, o que tem um impacto significativo na participação dos proprietários na gestão.
10. Situação atual e controvérsia
A partir de 3 de abril de 2025, os poderes das sociedades de proprietários em Hong Kong ocasionalmente causam controvérsia, como a distribuição de poderes entre empresas de gestão e proprietários. Alguns proprietários acreditam que as empresas de gestão têm muito poder e que as corporações têm dificuldade em supervisioná-las de forma eficaz, e estabelecer uma corporação é visto como uma maneira eficaz de resolver esse problema. No entanto, os procedimentos de incorporação são complicados e exigem um alto nível de envolvimento dos proprietários, o que faz com que alguns edifícios não consigam estabelecer um OC com sucesso.
11. Disputas e soluções comuns
- Abuso de poder: Por exemplo, se a empresa realizar projetos caros sem a aprovação da reunião de proprietários, os proprietários podem solicitar uma reunião especial ou solicitar revisão judicial.
- Opacidade financeira: Os proprietários têm o direito de solicitar contas da corporação e, se necessário, reportar ao Escritório Distrital.
- Disputas de gestão:Se surgir um conflito entre a empresa e a empresa de gestão, elas podem buscar aconselhamento jurídico ou resolver o problema por meio de mediação.
Caso haja alguma disputa específica, é recomendável consultar um profissional jurídico ouDepartamento de Assuntos Internosde"Equipe de ligação de gestão de edifícios"Procure ajuda.
