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Em Hong Kong, os proprietários podem se deparar com situações em que os inquilinos não pagam o aluguel, violam os termos do contrato ou até mesmo se tornam "valentões do aluguel". Para proteger seus próprios direitos e interesses, os proprietários podem solicitar uma ordem de retomada de posse ao Tribunal de Terras por meio de canais legais para rescindir o contrato de locação, retomar a propriedade e recuperar o aluguel pendente. Este artigo discutirá em detalhes as etapas do procedimento de retomada de propriedade, o tempo necessário, a possibilidade de objeção do inquilino, bem como como lidar com itens restantes e circunstâncias especiais (como pagamento repentino por parte do inquilino).
1. Visão geral da base legal e dos procedimentos para que os proprietários retornem suas propriedades
De acordo com a Portaria de Consolidação de Locadores e Inquilinos de Hong Kong (Capítulo 7), se o inquilino não pagar o aluguel 15 dias após a data de vencimento, o locador tem o direito de solicitar a rescisão do contrato de locação e retomar o imóvel. Além disso, se o contrato de locação contiver uma "Cláusula de Perda", o locador pode iniciar o processo de retomada quando o inquilino violar o contrato (por exemplo, não pagar o aluguel). No entanto, os proprietários devem seguir os procedimentos legais e não podem trocar fechaduras ou despejar inquilinos sem permissão, caso contrário, eles podem violar a lei.
O processo de retomada de propriedade é dividido principalmente em três etapas:
- Apresentar um requerimento ao Tribunal de Terras;
- Pedido de julgamento;
- Execução de mandado de posse.
O processo inteiro pode levar apenas três meses, mas o tempo exato varia dependendo da complexidade do caso (por exemplo, se o inquilino se opõe). A seguir, analisamos cada etapa uma por uma.
2. Explicação detalhada do procedimento de cobrança de propriedade
1. Apresentar o requerimento ao Tribunal de Terras
- Conteúdo da etapa:
- O locador precisa preparar uma cópia autenticada do contrato de locação, comprovante de aluguel atrasado (como registros de pagamento ou avisos), etc.Tribunal de TerrasEnvie um pedido de retomada de posse.
- Após o envio do requerimento, o locador deverá entregar uma cópia do aviso de requerimento ao inquilino. Isso inclui:
- Envie o aviso para o endereço do inquilino;
- Cole uma cópia do aviso na porta da unidade onde o aluguel é devido por três dias consecutivos.
- Após a conclusão do serviço, o locador deverá comparecer ao Tribunal de Terras dentro de alguns dias para prestar juramento e comprovar que o inquilino foi devidamente notificado.
- Tempo necessário:Cerca de 1 a 2 semanas, dependendo da eficiência da preparação e entrega dos documentos.
- Precauções:Se o inquilino não estiver na unidade ou se recusar a receber o aviso, a exigência de postagem por três dias consecutivos pode ser usada como prova de intimação legal.
2. Pedido de julgamento
- Conteúdo da etapa:
- Os inquilinos têm sete dias a partir do recebimento do Aviso de Solicitação para registrar uma objeção. Se não houver objeção, o proprietário pode solicitar diretamente ao Tribunal de Terras uma sentença, que geralmente será concedida em 2 a 3 dias.
- Caso o inquilino se oponha, o caso seguirá para uma audiência. Leva cerca de 2 semanas a 1 mês para marcar uma audiência, dependendo da agenda do tribunal e da complexidade do caso.
- Tempo necessário:
- Sem objeção: cerca de 2 a 3 dias;
- Há oposição: meio mês a mais de um mês.
- Estudo de caso:Se o inquilino apresentar apenas razões simples para a objeção (como "o proprietário não deu aviso suficiente"), mas não comparecer ao tribunal, o tribunal provavelmente rejeitará a objeção e decidirá diretamente a favor do proprietário.
3. Execução de mandado de posse
- Conteúdo da etapa:
- Após obter a sentença, o proprietário precisa solicitar um Mandado de Posse, que será executado pelo Oficial de Justiça.
- O oficial de justiça marcará uma visita para recuperar a unidade e fazer um inventário dos itens no local.
- Tempo necessário: 1 a 2 meses, dependendo da agenda do Oficial de Justiça e da carga de trabalho na área.
- Precauções:Quando o oficial de justiça executa o caso, o proprietário não tem o direito de entrar na unidade ou mover itens por conta própria, e todo o processo deve ser conduzido por funcionários do tribunal.
Estimativa de tempo total
- Caso mais rápido:Se o inquilino não tiver objeções e o oficial de justiça agendar o caso sem problemas, todo o processo levará cerca de 3 meses.
- Atraso:Se o inquilino se opuser várias vezes ou se o tribunal ou oficial de justiça estiverem ocupados, o prazo poderá ser estendido para 6 meses ou mais.
3. Questão de tempo para recuperação de aluguéis em atraso
Período de espera exigido por lei
de acordo com"Portaria de Consolidação de Proprietários e InquilinosSalvo disposição em contrário no contrato de locação, o locador pode iniciar um processo de confisco do imóvel após 15 dias de atraso no pagamento do inquilino. Trata-se de uma cláusula implícita na lei e não exige comprovação adicional. No entanto, a recuperação efetiva dos aluguéis em atraso depende das circunstâncias específicas:
- Se negociado diretamente, o proprietário pode definir um prazo de carência de 7 ou 14 dias;
- Se você entrar com uma ação judicial, terá que fazer o requerimento ao Tribunal de Terras a partir do 15º dia.
Sugestões práticas
O locador deve emitir uma notificação de cobrança por escrito no início do período de atraso no aluguel e guardar as evidências. Caso o inquilino ainda não tenha efetuado o pagamento, o processo de retomada de posse pode ser iniciado após o 15º dia para evitar prejuízos por atrasos.
4. Descarte de itens deixados para trás após o oficial de justiça tomar posse do imóvel
Inventário e Registro
Oficial de JustiçaNo dia da entrega, todos os itens da unidade serão contados um por um e registrados no formulário de inventário. Esta lista não distingue quem é o proprietário dos itens (inquilino ou proprietário) e reflete apenas a condição do local.
Método de manuseio de itens
- Itens valiosos:
- O proprietário pode solicitar ao Tribunal de Terras uma Ordem de Venda.
- Após a aprovação do pedido, você precisará aguardar 7 dias úteis antes de poder vender os itens de acordo com a lista para compensar a perda dos aluguéis em atraso.
- Itens sem valor(como móveis e roupas velhas):
- O proprietário precisa solicitar uma "Ordem de Descarte".
- Você também precisa esperar 7 dias úteis antes de poder descartá-lo legalmente.
- Riscos legais:Se o locador alienar o imóvel sem uma ordem judicial, o inquilino pode entrar com uma ação civil para responsabilizar o locador.
sugestão
O proprietário deve manter a lista do oficial de justiça devidamente e seguir rigorosamente os procedimentos judiciais para evitar disputas legais.
5. O que fazer se o inquilino pagar o aluguel repentinamente
Base jurídica
De acordo com a seção 21F da Portaria do Tribunal Superior (Cap. 4), um inquilino que deixar de pagar o aluguel pela primeira vez durante o arrendamento pode solicitar um "Alívio por perda de arrendamento(Alívio do Perdimento). Se aprovado, o tribunal concederá ao inquilino um prazo de carência para pagar o aluguel em atraso e os honorários advocatícios do proprietário. Os detalhes são os seguintes:
- Período de carência:Pode ser designado no momento da audiência de solicitação ou após a ordem de posse ser emitida.
- Efeito:Se o inquilino pagar todo o dinheiro dentro do prazo, o contrato de locação será "retomado" e os termos originais serão restaurados, e o locador não poderá continuar a retomar o imóvel.
- limite: Este alívio só está disponível para o primeiro aluguel em atraso. Se um inquilino deixar de pagar o aluguel repetidamente, o tribunal geralmente não aprovará o pagamento, a menos que haja um bom motivo (como dificuldades financeiras e provas).
Cenário de caso
Suponha que o proprietário tenha obtido uma sentença, mas o oficial de justiça ainda não tomou posse do imóvel e o inquilino repentinamente quita a dívida pendente e solicita indenização. Se o tribunal aprovar, o processo de retomada de posse será encerrado e o arrendamento permanecerá em vigor. Embora essa situação seja desfavorável ao locador, é um mecanismo legal para proteger os inquilinos.
Estratégias de enfrentamento
- Os proprietários podem incluir cláusulas rígidas nos contratos de locação (como a remoção expressa do direito de tolerância), mas devem cumprir as regulamentações legais.
- Se um inquilino solicitar alívio, o proprietário deve preparar evidências (como um registro de vários aluguéis atrasados) para refutar sua elegibilidade.
6. Situações comuns e soluções para a objeção dos inquilinos à retomada de posse
Análise de caso de oposição
- Nenhuma objeção:Quando o inquilino apresenta uma objeção, mas não comparece ao tribunal, o tribunal geralmente decide a favor do proprietário.
- Razões falsas:Se a alegação for de que "o empréstimo foi pago", mas não houver provas, a objeção geralmente será rejeitada.
- Muitas objeções:Como no caso acima, o inquilino recorreu repetidamente, mas sem qualquer fundamento, e apenas atrasou o caso.
Os proprietários devem
- Preservar evidências: Registros de aluguel, cartas de notificação, registros de comunicação, etc. podem ser usados como base no tribunal.
- Procure ajuda profissional: Instituições como a Centaline Surveyors podem fornecer aconselhamento jurídico e serviços de agência.
- Preparação Mental:Objeções repetidas podem aumentar os custos de tempo, e os proprietários precisam responder com paciência.
VII. Resumo e Sugestões
Vantagens e desafios do programa
- Vantagens：A lei de Hong Kong fornece aos proprietários um caminho claro para retomar suas propriedades e proteger seus direitos de propriedade.
- desafio:Objeções dos inquilinos, manuseio da propriedade e circunstâncias especiais (como alívio) podem prolongar o processo e aumentar os custos.
Sugestões práticas
- A prevenção é a chave: Deixe os termos claros ao assinar um contrato de locação e selecione inquilinos com bom crédito.
- Aja cedo: Emitir avisos no estágio inicial de atrasos no aluguel e iniciar procedimentos legais imediatamente, se necessário.
- Suporte Profissional: Confie a um advogado ou equipe de administração de imóveis a tarefa de lidar com casos complexos.
O tratamento de disputas de aluguel em Hong Kong exige o equilíbrio entre os direitos e interesses de ambas as partes. Os proprietários devem permanecer pacientes e estratégicos enquanto agem de acordo com a lei para resolver o problema de forma eficaz.
Leitura adicional:
