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Preocupações sobre o desequilíbrio entre oferta e procura e potencial reversão
Primeiro, vamos discutir o risco de desequilíbrio entre oferta e demanda. O lado pessimista frequentemente argumenta que haverá um excesso de oferta de moradias no futuro e que a oferta pode não ser suficiente para atender à demanda. Em particular, o governo de Hong Kong perdeu a oportunidade de implementar de forma abrangenteSalada"A boa oportunidade só surgiu no ano passado, mas já era tarde demais. No entanto, os desenvolvedores devem adotar a estratégia de pequenos lucros e vendas rápidas, juntamente com o influxo de dinheiro quente do exterior. O volume de vendas de novos projetos neste ano pode chegar a 18.000 unidades. Quando o estoque estiver esgotado até o final do ano, os desenvolvedores capazes podem ficar relutantes em vender e aumentar os preços. Esta é uma mudança potencial que o mercado não percebeu.
Pressão da dívida das empresas imobiliárias e resiliência do mercado
Em seguida, verifique os riscos de dívida dos incorporadores imobiliários. Dados mostram que, entre as 11 pequenas e médias construtoras de Hong Kong, oito têm índices de endividamento superiores a 80%, e o mercado está preocupado que as vendas precipitadas possam agravar o declínio nos preços dos imóveis. No entanto, as dívidas de incorporadores imobiliários privados no continente geralmente excedem 100%, e alguns projetos foram deixados inacabados ou suspensos. No entanto, os preços dos imóveis em cidades-chave mostraram sinais de que estão chegando ao fundo do poço e se estabilizando. Tomando Guangzhou como exemplo, seu volume mensal de transações de novas casas é de quatro a cinco vezes maior que o de Hong Kong, indicando que os fluxos de capital e a pressão da dívida podem não afetar diretamente os preços das casas. A relação dialética aqui merece um estudo mais aprofundado.
O efeito de ligação entre stocks e edifícios e o impacto retardado
Terceira análise do debate sobre a ligação entre estoques e edifícios. Aqueles que são pessimistas apontam que as políticas frouxas no Continente e o fortalecimento das A-shares não têm nada a ver com o mercado imobiliário de Hong Kong. Em vez disso, a fraqueza geopolítica e econômica arrastou os preços dos imóveis para baixo. Na verdade, o mercado de capitais é uma árvore que cresce junto. O mercado de ações é tão sensível quanto um pato na primavera. À medida que o efeito capital se infiltra, ele eventualmente beneficiará o mercado imobiliário. Com base na experiência histórica, toda vez que o Hang Seng Index sobe mais de 20%, as transações residenciais nos dois trimestres seguintes tendem a aumentar de 30% a 40%. Esse efeito de atraso requer atenção especial.
Pressão da taxa de juros e expectativas de mudança de política
Por fim, vamos discutir como aliviar o fardo pesado. O mercado de construção comercial está de fato sob pressão de altas taxas de juros. A taxa de juros atual para empréstimos de propriedades industriais e comerciais é 2 pontos percentuais maior do que a de propriedades residenciais, e a tendência de eliminar os fracos e reter os fortes é inevitável. No entanto, as taxas de hipotecas residenciais permanecem estáveis em mais de 3%. Espera-se que o Federal Reserve corte as taxas de juros em breve neste ano. Se a taxa de juros dos EUA for cortada em meio ponto percentual, espera-se que a taxa de juros de Hong Kong siga o exemplo, e a pressão sobre o mercado residencial será aliviada. Quanto às propriedades industriais e comerciais, se elas conseguirem se manter durante este ano, as taxas de juros podem cair no ano que vem. Isso é muito diferente do consenso no mercado e é baseado na previsão de uma mudança na política monetária global.
As condições de fundo do mercado estão começando a surgir, portanto, seja cauteloso ao aproveitar as oportunidades de investimento
Em geral, o mercado está entrelaçado com fatores de alta e baixa. No entanto, uma análise mais detalhada dos fluxos de capital, ciclos de políticas e ligações entre mercados mostra que, embora os preços dos imóveis estejam em um canal descendente, as condições para o fundo do poço já estão surgindo. Uma pessoa sábia deve ser capaz de discernir as oportunidades sutis nos sons tristes e ver a lua brilhante na neblina, para tomar a iniciativa na rotação de ativos.
