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Em 24 de março de 2025, o New World DevelopmentResort da Baía de Clearwater(Mount Pavilia) registrou 9 grandes cancelamentos de pedidos, envolvendo transações totalizando mais de HK$ 420 milhões. Essas unidades foram originalmente assinadas com contratos provisórios de compra e venda entre 2019 e 2021, e os compradores adotaram o "Plano de Pagamento do Presidente" de até 1.440 dias, desfrutando de um longo período de transação e benefícios de mudança antecipada. No entanto, esses compradores acabaram abandonando o negócio, o que resultou na não venda das unidades. A construtora então anunciou que colocaria essas nove unidades, junto com um grupo de unidades especiais, de volta ao mercado com reduções de preço variando de 17% a 51%, e elas seriam vendidas por ordem de chegada em 28 de março. Esse incidente rapidamente atraiu a atenção do mercado e foi visto como um dos raros casos de cancelamento em larga escala no mercado imobiliário de Hong Kong nos últimos anos.
Detalhes da unidade de pedido de torta
As áreas vendáveis das nove unidades variaram de 423 a 2.699 pés quadrados. Os preços de venda originais variaram de HK$ 10,541 milhões a HK$ 66,105 milhões, e o preço por metro quadrado variou de HK$ 19.086 a HK$ 26.914. Quando foi revendido, o preço foi ajustado para HK$ 8,043 milhões a HK$ 61,383 milhões, e o preço por pé quadrado caiu para HK$ 19.014 a HK$ 24.209, uma redução entre 17% e 32%. Além disso, uma unidade especial localizada na Sala A, no 7º andar do Bloco 1, teve uma redução de preço significativa. A unidade tem uma área útil de 1.920 pés quadrados e um terraço anexo de 1.478 pés quadrados. O preço original era de HK$ 144 milhões, mas agora foi reduzido para HK$ 71,18 milhões, uma queda de HK$ 511.330, tornando-se o caso mais chamativo deste incidente.
1. O que é "Da Da Ding"?
- Isso significa que o comprador abandona a transação após assinar o contrato preliminar de venda e perde o depósito pago (geralmente 5%-10% do preço do imóvel). Nos nove casos envolvidos desta vez, os compradores podem ter optado pela inadimplência devido a mudanças no planejamento financeiro, dificuldades na aprovação de hipotecas ou expectativas pessimistas em relação ao mercado futuro.
2. Por que o preço de revenda foi reduzido para 51%?
- Mudanças no ambiente de mercado：Nos últimos anos, o mercado imobiliário de Hong Kong tem sido afetado por aumentos nas taxas de juros, desaceleração econômica e imigração, e as negociações em geral têm sido lentas. Os desenvolvedores precisam ajustar significativamente os preços para atrair compradores.
- Fatores de posicionamento do projeto:The Peak é um empreendimento residencial de luxo de baixa densidade com um preço original relativamente alto (o preço médio por metro quadrado era de cerca de HK$ 20.000 quando foi lançado em 2017). Dada a atual demanda do mercado mudando para unidades de pequeno e médio porte, descontos significativos são necessários para limpar o estoque.
- Estratégia do desenvolvedor：O desenvolvedor (New World Development) pode estar com necessidade urgente de sacar dinheiro para melhorar o fluxo de caixa ou liberar recursos para novos projetos, então ele escolhe "promoção de redução de preço".
3. Riscos de longo período de transação
O Plano de Pagamento 1440 do Chairman permite que os compradores concluam a transação até quase 4 anos após a assinatura do contrato e oferece descontos para mudança antecipada. O esquema é atraente durante a recuperação do mercado imobiliário de 2019 a 2021, especialmente para investidores ou compradores que desejam adiar o pagamento. No entanto, com as mudanças no ambiente econômico de Hong Kong nos últimos anos, incluindo aumentos nas taxas de juros, flutuações do mercado de ações e uma lenta recuperação econômica após a epidemia, alguns compradores podem optar por cancelar seus depósitos (geralmente de 10% a 15% do preço do imóvel) devido à pressão financeira ou falta de confiança nas perspectivas do mercado.
4. O mercado imobiliário de luxo está fraco
O Clearwater Bay Residences está posicionado como um projeto residencial de alto padrão, com mansões de baixa densidade e unidades especiais. Atraiu muitas celebridades para morar aqui, como Pakho Chau, Kenny Kwan e Benjamin Yuen, e é conhecido como o "condomínio residencial das celebridades". No entanto, a demanda no mercado imobiliário de luxo diminuiu significativamente nos últimos anos. De acordo com dados de mercado, o volume de transações de imóveis de luxo em Hong Kong em 2024 cairá cerca de 30% em relação ao seu pico pré-epidemia, afetado principalmente pela saída de capital, ambiente de altas taxas de juros e investidores se voltando para outros ativos. O cancelamento da ordem de Aolong pode refletir a intensificação dessa tendência.
5. Pressão descendente sobre os preços dos imóveis
Desde 2022, o mercado imobiliário de Hong Kong como um todo entrou em um período de ajuste, com os preços de imóveis usados em algumas áreas caindo mais de 20%. Embora Clearwater Bay, onde o Pavillion está localizado, seja conhecida por seu ambiente tranquilo e alta privacidade, seu mercado secundário também sofreu uma depreciação significativa nos últimos tempos. Por exemplo, uma unidade de três quartos no Mount Pavillion foi vendida por HK$ 13,08 milhões em outubro de 2024, uma queda de aproximadamente HK$ 271.000 em relação ao preço de compra; outra unidade foi colocada no mercado com um prejuízo de mais de HK$ 4 milhões. Essa tendência de queda nos preços pode abalar a confiança dos primeiros compradores em manter a propriedade, fazendo com que cancelem seus pedidos para reduzir suas perdas.
6. Impacto do incidente e observações subsequentes
- Impacto na confiança do mercado：Um corte significativo nos preços pode intensificar o sentimento de espera do mercado, e potenciais compradores podem esperar que mais propriedades sigam o exemplo e reduzam os preços.
- Fragmentação do mercado imobiliário de luxo:A demanda por imóveis de preço médio e baixo está relativamente estável, mas o ciclo de vendas de imóveis de luxo de alto padrão pode ser prolongado ainda mais devido à redução do grupo de compradores.
- Desenvolvedores ajustam estratégias de preços：No futuro, os preços de novos imóveis poderão estar mais próximos da acessibilidade do mercado, e opções de pagamento flexíveis poderão ser adicionadas para reduzir o risco de cancelamento de pedidos.
7. Reação e impacto do mercado
A atitude de esperar para ver dos compradores se intensifica
Os cortes drásticos de preços da Aolang podem fazer com que o mercado tenha que esperar mais para ver. Para compradores interessados em adquirir o Mount Pavillion, a queda no preço do 51% sugere que ainda há espaço para queda nos preços dos imóveis, o que pode levá-los a esperar por preços mais baixos. Para proprietários de outros projetos habitacionais de luxo, este incidente pode aumentar a pressão de perdas e afetar a estabilidade do mercado imobiliário secundário.
Confiança do desenvolvedor testada
Como uma das principais construtoras de Hong Kong, a New World Development viu cancelamentos em larga escala e cortes de preços em seu principal projeto, o Mount Pavillion, o que sem dúvida representa um desafio à sua imagem de marca e à confiança do mercado. Fontes do setor destacaram que, se outros projetos seguirem essa estratégia, isso poderá desencadear uma reação em cadeia e intensificar a concorrência no mercado imobiliário.
Impacto na área da Baía de Clearwater
O incidente do Pavillion também tem impacto potencial no mercado imobiliário geral em Clearwater Bay. A área é dominada por casas de luxo e residências de baixa densidade. O caso de transação de segunda mão em que o preço por metro quadrado do Mount Pavillion caiu abaixo de HK$ 9.000 (veja o relatório de 25 de março de 2025) estabeleceu um novo recorde mínimo na região. Se a tendência de redução de preços continuar, outros conjuntos habitacionais, como Pak Shek Terrace e Pik Wan Court, podem precisar ajustar seus preços de acordo, criando pressão descendente sobre os preços dos imóveis regionais.
8. Fatores profundos e perspectivas futuras
Ambiente económico incerto
O mercado imobiliário de Hong Kong está sujeito à tendência econômica global. O ciclo de aumento das taxas de juros do Federal Reserve dos EUA ainda não terminou. O dólar de Hong Kong está atrelado ao dólar americano, resultando em altas taxas de hipotecas locais (a Hibor em março de 2025 é de aproximadamente 4,5%), o que aumenta o custo de aquisição de uma casa. Ao mesmo tempo, o enfraquecimento dos laços econômicos entre a China e Hong Kong e a redução dos fluxos de capital do continente também enfraqueceram o apoio ao mercado imobiliário de luxo.
Política e regulação de mercado
Nos últimos anos, o governo de Hong Kong flexibilizou algumas medidas severas no mercado imobiliário, como a redução do imposto de selo e o relaxamento das taxas de hipoteca, em uma tentativa de impulsionar o mercado imobiliário. No entanto, essas medidas têm impacto limitado no mercado imobiliário de luxo, e o cancelamento de pedidos para Ao Long mostra que mesmo projetos bem conhecidos têm dificuldade em resistir totalmente à pressão descendente do mercado. Se o governo introduzir mais políticas de estímulo voltadas para residências de luxo no futuro, poderá aliviar situações semelhantes.
Perspectivas de longo prazo para Aolang
Apesar dos desafios de curto prazo, o valor de Alonso a longo prazo continua promissor. Sua localização geográfica privilegiada, instalações completas e "efeito estrela" ainda são os pontos fortes que atraem compradores. Se o mercado se estabilizar gradualmente, as unidades com desconto podem se tornar uma oportunidade para compradores de imóveis para uso próprio entrarem no mercado, levando o projeto a digerir o estoque.
9. Suplemento de dados
- Entre as unidades revendidas desta vez, o preço de algumas unidades caiu do preço original de HK$ 53 milhões para HK$ 26 milhões, uma queda de até HK$ 51%, o que é raro nos últimos anos. De acordo com dados da Centaline Property, os preços gerais dos imóveis em Hong Kong em 2023 caíram cerca de 15% em relação ao pico de 2021, e o declínio em algumas casas de luxo ultrapassou 20%.
Resumir:
O fato de o Pavilia de Clearwater Bay ter registrado nove cancelamentos consecutivos de grandes pedidos e revendido unidades com uma redução de preço de até 51% é um microcosmo da situação atual do mercado imobiliário de Hong Kong. Este incidente não só reflete a fraqueza do mercado imobiliário de luxo e a confiança abalada dos investidores, mas também destaca a pressão que os incorporadores enfrentam em um ambiente de juros altos. Para os compradores, esta pode ser uma boa oportunidade de entrar no mercado, mas eles também precisam estar atentos aos riscos de volatilidade do mercado. Para a New World Development, como equilibrar a velocidade de liquidação e a imagem da marca será um desafio fundamental nos próximos meses. Para todo o mercado imobiliário de Hong Kong, o destino das Peak Towers pode se tornar um indicador importante para observar tendências de mercado.
Este incidente destaca que o mercado imobiliário entrou em um período de profundo ajuste, especialmente o mercado de moradias de luxo, que precisa de mais tempo para digerir o estoque. Os compradores precisam avaliar cuidadosamente suas próprias capacidades financeiras e riscos de mercado; para os investidores, no curto prazo, eles podem ficar atentos às oportunidades de desconto trazidas pela redução acelerada de estoques das incorporadoras, mas no médio e longo prazo, eles ainda precisam observar as políticas de taxas de juros e o progresso da recuperação econômica.
Leitura adicional:
- Análise aprofundada das políticas do mercado imobiliário de Hong Kong no orçamento de 2025-26
- O edifício de luxo de Sai Kung, "Ao Long", se tornou a área mais afetada no mercado imobiliário! Unidades de 3 quartos sofrem perdas 30% revela o dilema das casas de luxo. A tendência de celebridades venderem suas ações para lucrar esconde três grandes sinais de alerta
Monte PaviliaLocalizado emHong KongSaigãoPenínsula da Baía de ClearwaterTai Po TsaiEstrada da Baía de Águas ClarasNão. 663 (Universidade de Ciência e Tecnologia de Hong Kongtraseira), simNovo Mundo e Puji se desenvolvem juntosdeResidências de LuxoConjunto habitacional, porArquitetos Wong TungDesign, setembro de 2011Desenvolvimento do Novo MundoResponsável por fechar um acordo de prêmio de terreno com o governo a um preço de HK$ 6,64 bilhões, o que é aproximadamente HK$ 6.148 por pé quadrado com base na área total do projeto de 1.078.517 pés quadrados. A área do terreno é de 66.765 metros quadrados, dividida em 21 blocos e 6 torres residenciais, totalizando 680 unidades. Foi concluído no quarto trimestre de 2016. O conjunto habitacional obteve autorização de pré-venda já em janeiro de 2016, mas o primeiro lote de unidades não foi colocado em licitação até o final de abril de 2017.
