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Capítulo 1: Escrituras de Construção: O Guardião Invisível do Valor da Propriedade
Os títulos de propriedade são a força vital do mercado imobiliário de Hong Kong, como uma “senha” que registra o destino dos direitos de propriedade. De acordo com a Lei de Registro de Terras (Cap. 128), não é apenas a base legal do título, mas também um passaporte para transações imobiliárias. As principais funções de uma escritura de construção são três:
- Evidências irrefutáveis de direitos de propriedade：abrange contratos de venda, cessões, escrituras de hipoteca e outros documentos para garantir que a propriedade esteja clara.
- Anéis de troca：Registre o registro completo de todas as transferências, hipotecas adicionais e liberações de hipotecas.
- Escudo da Corte:Em disputas de propriedade, é a principal evidência para vencer o caso.
"A escritura de propriedade é a tábua de salvação da cadeia de direitos de propriedade. Se um elo for quebrado, ela pode entrar em colapso." Dados do Tribunal de Terras dos últimos anos revelaram que as disputas de direitos de propriedade do 68% surgiram de defeitos na escritura de propriedade. A escritura de propriedade em suas mãos pode realmente proteger seu patrimônio?
Capítulo 2 A verdade sobre o mercado de imóveis sem título: as lições amargas por trás dos descontos
A realidade do mercado de imóveis sem título é chocante. Dados de 2023 mostram que o preço de transação dessas propriedades é descontado em uma média de 25-40%, o que até mesmo reduz o valor de conjuntos habitacionais de alta qualidade. Os casos a seguir são instigantes:
- Tragédia da Mansão Lotus em Taikoo Shing:A unidade baixa de três quartos foi vendida por HK$ 10,8 milhões (HK$ 11.714 por pé quadrado) em abril de 2023 devido ao desaparecimento do proprietário e à perda da escritura do imóvel. Isso foi HK$ 351.000 abaixo da avaliação do banco de HK$ 16,6 milhões, estabelecendo um recorde para o maior desconto em cinco anos.
- A Tragédia dos Prédios de Cortiços de Sham Shui Po:Em 2022, uma unidade foi vendida a um preço estimado de 45% devido à falta de uma escritura de transferência de 1968, e o comprador entrou no mercado com o pagamento integral.
- Perturbação da Casa da Vila de Yuen Long:O proprietário perdeu a escritura do condomínio, a transação fracassou e ele perdeu US$ 800.000 em depósito e custas judiciais.
O que é ainda mais chocante é que, de acordo com estatísticas do Departamento de Classificação e Avaliação, o número de transações de imóveis sem título aumentou em 142% de 2020 a 2023. Na era dos altos preços dos imóveis, imóveis sem escritura são uma oportunidade ou uma armadilha?
Capítulo 3 Uma análise completa dos quatro principais riscos de edifícios sem moradia
Risco 1: Obstáculos no caminho para a hipoteca
A maior dor de cabeça para compradores de imóveis sem escritura são as dificuldades de financiamento. Quando os bancos aprovam hipotecas, eles exigem a inspeção das escrituras originais da propriedade, e gigantes como o HSBC e o Banco da China são muito implacáveis. Se os documentos estiverem faltando, o Seguro de Título pode ser usado para remediar a situação, mas o prêmio pode chegar a 0,5-1% do preço do imóvel. O que é ainda mais cruel é que a maioria dos imóveis sem título só podem ser repassados a financeiras, e as condições do empréstimo são as seguintes:
| Tipo de instituição | Maior pontuação | Faixa de taxa de juros anual | Taxas de manuseio |
|---|---|---|---|
| banco | Rejeição | – | – |
| Financeiro Licenciado | 50% | 8-12% | 2-3% |
| Empréstimos privados | 30% | 18-36% | 5%+ |
| Você está disposto a pagar juros dobrados por uma unidade? |
Risco 2: O poço sem fundo da revenda
A liquidez do mercado de imóveis sem título é um pesadelo. Leva em média 42 dias para vender um imóvel normal, mas 189 dias para um imóvel sem escritura. Se o comprador constatar que a escritura do imóvel está incompleta após a assinatura do contrato, ele poderá rescindir o contrato e solicitar indenização de acordo com a Lei de Falsas Representações, com uma taxa de sucesso de até 73%. Se o corretor imobiliário não revelar a verdade, sua licença poderá ser revogada. Você ousaria arriscar em uma propriedade como essa?
Risco 3: Buraco Negro de Desconto de Valor
- Fórmula de margem de desconto:
Preço real da transação = avaliação de mercado × (1 – fator de risco)
Fator de risco = (número de arquivos ausentes/número total de arquivos) × parâmetro de correção de mercado
- Diferenças na Avaliação Profissional:
- As avaliações dos peritos são geralmente mais conservadoras do que as avaliações dos bancos15-20%
- Preste atenção especial à "depreciação do valor temporal": a cada ano de atraso na revenda, o valor será depreciado em 5-8%
Risco 4: Bomba em cadeia da crise dos direitos de propriedade
Existem muitos riscos associados a propriedades sem título:
- Não será processado:Sujeito à Portaria de Heranças Intestadas.
- Posse adversa: É necessário cumprir os 12 anos de ocupação contínua estipulados na Portaria de Limitação.
- Liquidação da empresa:O período de recuperação de ativos pode ser de até 60 anos.
- Período retroativo legal:
- Prazo geral de prescrição para reivindicações de título: 12 anos
- Prazo de prescrição para reivindicação de terras governamentais: 60 anos
Se não houver registro no Registro de Imóveis, não há esperança de renovar a escritura, e possíveis ações judiciais são uma bomba invisível. Que tamanho é a armadilha escondida por trás do preço baixo?
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