Índice
Lista de imóveis supervalorizados
| razão | descrever | exemplo |
|---|---|---|
| Fatores psicológicos | Sentimento e otimismo impulsionam compras especulativas | Taiwan 2020 Hsinchu "Especulação do bilhete vermelho" |
| Expansão do crédito e baixas taxas de juros | Crédito fácil eleva preços e aumentos posteriores de taxas corrigem | Os preços das casas na Austrália eram altos durante a epidemia, mas caíram depois |
| Política do Governo | Incentivos fiscais ou flexibilizações para impulsionar a demanda | Hong Kong abolirá o imposto de selo em 2024 |
| Desequilíbrio entre oferta e procura | Oferta restrita e demanda forte elevam preços | Aluguéis em Hong Kong devem aumentar em 1,6% em 2024, plano de introdução de talentos |
| Crescimento histórico de preços | Aumentos passados criam impulso e aumentam o risco de bolhas | Províncias orientais da China apresentam alto risco de colapso |
Número de movimentos
- Preços de venda mais altos e ganhos de capital
A supervalorização permite que os proprietários vendam no pico e obtenham ganhos de capital significativos. Por exemplo, os preços dos imóveis em Hong Kong atingiram o pico em setembro de 2021, e os proprietários de investimentos podem vender com lucro, aumentando sua sensação de riqueza. - Melhores condições de empréstimo
Os bancos geralmente aprovam valores de hipotecas mais altos com base em avaliações de mercado para reduzir os custos iniciais. Por exemplo, se um imóvel em Hong Kong avaliado em HK$ 8 milhões for calculado com base em uma taxa de hipoteca de 60%, o proprietário precisará apenas de uma entrada de HK$ 3,2 milhões, aliviando a pressão de liquidez. - Aumento do potencial de renda de aluguel
A demanda aumenta os aluguéis, com os aluguéis de Hong Kong subindo 1,6% no primeiro semestre de 2024, o que é benéfico para os proprietários, especialmente porque as políticas atraem talentos e estudantes para o mercado. - Capacidades melhoradas de financiamento hipotecário
Uma avaliação alta permite ao proprietário obter um empréstimo hipotecário mais alto para reinvestimento ou consumo, melhorando o fluxo de caixa no curto prazo. - Vendendo oportunidades de lucro
Se o proprietário vender o imóvel com sucesso por um preço alto, a valorização do capital pode ser alcançada, especialmente para especuladores de curto prazo, pois a margem de lucro pode ser expandida. - Aumento da riqueza do livro
O aumento das avaliações de propriedades reflete-se diretamente nos balanços pessoais, fortalecendo a sensação de segurança financeira dos proprietários. - Melhoria da classificação de crédito
Um imóvel de alto valor pode ajudar a melhorar seu crédito pessoal, facilitando a solicitação de outros produtos financeiros (como cartões de crédito ou empréstimos comerciais).
como resultado de
1. Riscos financeiros aumentam
- Aumento dos custos fiscais：A supervalorização pode levar ao aumento dos custos de manutenção, como impostos sobre a propriedade, aluguéis e taxas de terras, e aumentar a pressão do fluxo de caixa sobre os detentores de longo prazo.
- Pressão no pagamento de hipotecas:Se o proprietário solicitar uma hipoteca de alto índice com uma avaliação alta, ele poderá correr o risco de não pagar os pagamentos quando as taxas de juros aumentarem ou a renda diminuir.
2. Crise de depreciação de ativos sob flutuações de mercado
- Risco de estouro de bolha:Quando o mercado se corrige, os preços dos imóveis supervalorizados podem despencar, e os ativos do proprietário podem diminuir significativamente, formando "patrimônio líquido negativo" (o valor de mercado do imóvel é menor que o empréstimo pendente).
- Liquidez diminuída：A supervalorização torna o imóvel invencível e difícil de ser vendido em um prazo razoável. Especialmente em uma crise econômica, o vendedor pode ser forçado a reduzir o preço de venda.
3. Erro de julgamento da decisão de investimento
- Recursos mal configurados: Os proprietários podem investir demais em imóveis devido às altas avaliações e ignorar outras classes de ativos (como ações ou títulos), reduzindo a resistência ao risco do portfólio.
- Julgar mal o momento do reinvestimento：Os detentores podem adiar a venda para esperar por preços mais altos, perder outras oportunidades de mercado ou até mesmo ficar presos devido a mudanças de política (como aumentos nas taxas de juros ou restrições de compra).
4. Riscos legais e de conformidade
- Responsabilidade de Recurso Bancário:Se uma avaliação falsa resultar em inadimplência do empréstimo, o banco pode responsabilizar legalmente o proprietário ou o avaliador.
- Disputas de transações:Se o comprador descobrir mais tarde que a avaliação do imóvel foi inflacionada, ele poderá entrar com uma ação judicial, acusando o proprietário ou o agente de enganar.
5. Estresse psicológico e social
- Ansiedade de riqueza:Quando o mercado flutua, os proprietários podem sentir ansiedade constante devido a preocupações com a depreciação dos ativos, o que pode afetar sua qualidade de vida.
- Tensões sociais：A supervalorização pode causar insatisfação entre inquilinos ou compradores, como disputas de aluguel causadas por aluguéis excessivamente altos.
6. Dificuldades psicológicas de venda
- Em um mercado em baixa, imóveis supervalorizados são difíceis de vender e podem precisar ser vendidos a um preço reduzido. Por exemplo, se os incorporadores de Hong Kong cortarem os preços em 2024 e os proprietários do mercado secundário seguirem o exemplo, isso poderá colocar os proprietários em um dilema de liquidez de ativos, especialmente em um mercado em esfriamento.
para concluir
A supervalorização de imóveis é motivada por fatores psicológicos, econômicos e políticos, o que traz benefícios de curto prazo aos proprietários, como preços de venda mais altos e melhores empréstimos, mas riscos de longo prazo, como correções de mercado e pressões financeiras, não podem ser ignorados, e seus riscos potenciais merecem mais vigilância.
Os proprietários precisam ser cautelosos, especialmente em mercados voláteis como Hong Kong e China, equilibrando interesses imediatos com estabilidade futura. Os proprietários devem visualizar os resultados da avaliação racionalmente, evitar alavancagem excessiva e diversificar os investimentos para reduzir riscos.
