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Posse adversa(Posse Adversa) éSistema de direito comumUm princípio legal que permite que uma pessoa adquira a propriedade de um bem imóvel de outra (como um terreno ou um edifício) por meio da ocupação longa, aberta, contínua e não autorizada desse bem, sujeito a certas condições. O objetivo deste sistema é promover o uso eficiente da terra, resolver disputas de direitos de propriedade e evitar que a terra fique ociosa por muito tempo.
Se A ocupou a terra agrícola abandonada de B por um longo período de tempo, plantando safras e cercando-a além do período legal, e B não tomou nenhuma ação legal, A pode solicitar ao tribunal a posse adversa e obter a propriedade da terra.
Condições de estabelecimento (requisitos gerais de direito comum):
- Posse real(Posse real)
O possuidor precisa realmente usar a terra, como construir cercas, cultivá-la ou viver nela, em vez de apenas reivindicá-la verbalmente. - Aberto e não oculto(Aberto e Notório)
A ocupação deve ser visível e razoavelmente detectável pelo proprietário anterior (como realizar reparos abertamente na propriedade). - Continuidade(Contínuo)
A ocupação deve ser ininterrupta, e a duração desse período varia de região para região (10 a 20 anos é comum). Se o direito for abandonado no meio do caminho ou o proprietário original levantar uma objeção, o prazo de prescrição será interrompido. - Posse Hostil（Hostil/Adverso）
Ocupação sem a permissão do proprietário original (como ausência de arrendamento ou autorização) e exclusão de terceiros do uso. - Exclusividade(Exclusivo)
O ocupante deve usá-lo sozinho e não pode compartilhá-lo com o proprietário original ou outras pessoas.
Exemplos de diferenças regionais:
- Hong Kong：A ocupação deve continuar 12 anos(Seção 7 da Portaria de Limitação) e não se aplica à ocupação de terras governamentais.
- Taiwan:Um sistema semelhante é a "aquisição de prescrição", que exige a ocupação pacífica, aberta e contínua de terras não registradas de outras pessoas. 10 anos(Boa vontade) ou 20 anos(não de boa-fé) e requerer às autoridades de administração fundiária a propriedade (artigos 769-770 do Código Civil).
- EUA：Os regulamentos variam de estado para estado, os mais comuns são de 5 a 20 anos, e alguns estados exigem que os ocupantes paguem impostos sobre a propriedade.
Disputas e limitações:
- Terra do governo:A posse adversa geralmente não é aplicável.
- Direitos do proprietário original:Se o proprietário for menor de idade ou incapaz, o prazo de prescrição poderá ser prorrogado.
- Boas intenções ou não:Algumas jurisdições exigem que o possuidor esteja de "boa-fé" (acreditando erroneamente que ele ou ela tem a propriedade), mas muitas jurisdições de direito consuetudinário não têm esse requisito.
A relação entre posse adversa e “desenvolvimento”
- Aquisição de ativos de baixo custo
Obter com sucesso a propriedade por meio de posse adversa pode, teoricamente, resultar na aquisição de um ativo de alto valor a um custo muito baixo (exigindo apenas alguns anos de ocupação), o que pode trazer enormes benefícios econômicos, especialmente em áreas com altos preços de moradia, como Hong Kong. - Riscos e desafios legais
- Dificuldade em provar: É necessária evidência de ocupação contínua por 12 anos (como contas de água e luz, depoimento de vizinho, etc.). Na prática, isso está sujeito ao fracasso devido à insuficiência de evidências.
- Proprietários revidam:Se o proprietário original tomar medidas legais dentro do prazo de prescrição (como emitir uma carta de advertência), o prazo de prescrição será interrompido e o ocupante precisará recalcular o número de anos.
- Controvérsia moral: A apropriação indevida intencional de propriedade de outras pessoas pode levar à condenação social e até mesmo violar a Lei de Roubo.
- Casos reais limitados
A maioria dos casos bem-sucedidos anteriores de Hong Kong envolviam terras ou propriedades rurais cujos proprietários estavam desaparecidos há muito tempo. A taxa de sucesso em áreas urbanas é extremamente baixa devido à supervisão rigorosa dos proprietários. Por exemplo:- Casos de 2017:Um homem alegou ter ocupado uma casa em Yuen Long por mais de 20 anos, mas perdeu o caso porque não conseguiu provar "uso exclusivo".
- Estudos de caso de 2020：Uma família obteve posse adversa de terras agrícolas nos Novos Territórios porque o proprietário original emigrou e não fez valer seus direitos por muitos anos.
Riscos e recomendações
- Assessoria jurídica primeiro:O procedimento de usucapião é complicado e requer a assistência de um advogado para avaliar as evidências e a viabilidade legal.
- Considerações éticas:Explorar deliberadamente esse sistema com fins lucrativos pode envolver áreas jurídicas cinzentas e os riscos precisam ser ponderados.
- Caminhos Alternativos: Em vez de correr riscos para usurpar riqueza, é melhor acumular riqueza de forma constante por meio de investimentos legais (como imóveis e mercados financeiros).
Precauções:
Os requisitos e procedimentos específicos para posse adversa variam de jurisdição para jurisdição, e os direitos devem ser reivindicados com base em leis e evidências locais (como informações cadastrais e depoimentos de vizinhos). Recomenda-se consulta jurídica para avaliar a viabilidade do caso individual.
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