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Em Hong Kong, os métodos pelos quais um inquilino pode se opor à retomada de posse (ou seja, o proprietário rescindir o contrato de locação e retomar o imóvel) dependem das circunstâncias específicas, incluindo o tipo de locação, os termos da locação e o processo legal. Aqui estão algumas etapas e considerações que os inquilinos podem tomar para ajudá-los a lidar com a retomada de posse:
Base legal e direitos do inquilino
Portaria de Consolidação de Locadores e Inquilinos (Cap. 7)
- Este regulamento estipula os direitos e obrigações de proprietários e inquilinos, especialmente para a relação de locação de imóveis residenciais.
- Prazo determinado:Se o contrato de locação não tiver expirado, o locador geralmente não tem o direito de rescindir unilateralmente, a menos que o inquilino viole os termos (como não pagar o aluguel, danificar o imóvel, etc.).
- Aluguel periódico (como aluguel mensal):O locador deve emitir um aviso válido de acordo com a Portaria (como um "Aviso de Rescisão") e cumprir o prazo de aviso legal (geralmente um mês).
Os termos do arrendamento têm precedência
- Os inquilinos devem revisar cuidadosamente a cláusula de "rescisão do contrato de locação" no contrato, como:
- Se os proprietários têm permissão para assumir a propriedade antecipadamente em determinadas circunstâncias (como residência própria, reconstrução, etc.).
- Se o formato e o prazo do aviso de rescisão atendem aos requisitos legais.
Condições para que o proprietário assuma legalmente o imóvel
Se o proprietário quiser retomar o imóvel, ele deverá atender a uma das seguintes condições:
- Quebra de contrato por inquilino(Como atrasos de aluguel, uso ilegal de propriedade, etc.).
- Contrato de locação não renovado após o vencimento, e o locador tiver dado um aviso de rescisão válido.
- O proprietário citou os “motivos razoáveis” na Portaria:
- Ocupado por conta própria ou por familiares próximos.
- O imóvel necessita de reconstrução ou reparos substanciais.
- O inquilino concorda em rescindir o contrato de locação (prova por escrito é necessária).
Etapas específicas para inquilinos se oporem à retomada de posse
Confirme se o motivo da retomada de posse do proprietário é legal
- Se o locador tomar posse do imóvel alegando "ocupação própria", o inquilino pode pedir que ele forneça provas (como uma declaração juramentada) e questionar sua autenticidade (por exemplo, se o locador tem outros imóveis disponíveis para morar).
- Se o proprietário alegar estar "reconstruindo", ele ou ela deve fornecer uma licença de construção ou documentos relacionados.
Verifique a legalidade do aviso de rescisão
- O aviso deve ser feito por escrito e entregue ao inquilino, além de obedecer ao prazo legal de aviso (geralmente um mês).
- Se o aviso estiver no formato errado ou não for entregue de acordo com os regulamentos, o inquilino poderá considerá-lo inválido.
Objeção ao Tribunal de Terras
- Se o locador tiver solicitado uma "Ordem de Posse" ao Tribunal de Terras, o inquilino deverá enviar uma "Declaração de Defesa" dentro do período especificado (geralmente 14 dias) e fornecer evidências (como registros de pagamento de aluguel em dia, falha do locador em cumprir obrigações, etc.).
- Você pode solicitar assistência jurídica (se for elegível) ou contratar um advogado para ajudá-lo.
Procure mediação ou negociação
- Antes da audiência do Tribunal, as partes podem tentar chegar a um acordo por meio de mediação (como estender o prazo do arrendamento, ajustar o aluguel, etc.).
Denunciar um despejo ilegal à polícia
- Se o proprietário trocar as fechaduras à força, cortar a água e a eletricidade ou assediar o inquilino sem procedimentos legais, o inquilino pode chamar a polícia e solicitar uma liminar no tribunal.
Reunindo evidências
- Guarde documentos como registros de pagamento de aluguel, cópias de contratos de locação, cartas de notificação ao proprietário, etc., pois eles podem se tornar evidências importantes na oposição à retomada de posse.
- Se o proprietário se comportar de maneira inadequada (como assédio ou entrada ilegal na unidade), o inquilino pode tirar fotos, gravar áudio ou chamar a polícia como prova.
Estratégias em casos reais
- Aluguel em atraso:Se o locador retomar a posse do imóvel por falta de pagamento do aluguel, o inquilino pode provar em juízo que o valor pendente foi pago ou solicitar um período de carência para quitar o pagamento.
- Contrato de locação não expirado:Se o contrato de locação ainda for válido, o inquilino pode alegar que o locador não tem o direito de retomar o imóvel antecipadamente e solicitar a manutenção do contrato de locação.
Defesas comuns
- O proprietário não cumpriu os procedimentos legais(se nenhum aviso válido tiver sido dado).
- O motivo da retomada de posse é falso(como alegar falsamente que é egoísta).
- O inquilino reparou a violação(Como pagamento atrasado de aluguel).
- O proprietário não consegue manter a propriedade adequadamente(Violação das obrigações de manutenção previstas no contrato de locação).
Precauções
- Guarde todas as evidências escritas, incluindo contratos de locação, registros de pagamento de aluguel, registros de comunicação, etc.
- Não saia sozinho, a menos que uma ordem de retomada de posse seja recebida do tribunal.
- Procure ajuda profissional:
- Entre em contato com a Sociedade para Organização Comunitária (SOCO) ou o Departamento de Assistência Jurídica.
- Consulte um advogado familiarizado com a lei de locação.
Evite comportamento de confronto
Os inquilinos não devem trancar a porta por conta própria ou se recusar a devolver a unidade, o que pode resultar em consequências legais.
- Sensível ao tempo:Após receber uma notificação do proprietário ou do tribunal, os inquilinos precisam agir rapidamente, pois o processo legal tem prazos rígidos.
Uso de processo legal
- Escreva os motivos no formulário de inscrição e envie uma notificação de objeção para tomar posse do imóvel
- Após a conclusão do processo de retomada de posse, envie uma notificação de objeção na ordem de abandono
- O proprietário se opôs novamente, dizendo que não deu tempo suficiente para limpar a área.
Alívio para o primeiro aluguel em atraso
Os inquilinos que não pagarem o aluguel pela primeira vez podem solicitar ao tribunal ou ao Tribunal de Terras um período de carência. Normalmente, o tribunal dará ao inquilino a oportunidade de pagar todos os aluguéis pendentes e os custos legais do proprietário dentro de um período de tempo especificado. Esse prazo de carência pode ser definido na audiência do requerimento ou pode ser válido por um período específico após a ordem de posse do imóvel ser emitida. Este mecanismo é conhecido como “Alívio contra a perda de direitos de arrendamento através de litígio por falta de pagamento de renda” e é regido pelo Código de Hong Kong.A Seção 21F da Portaria do Tribunal Superior (Cap. 4) regulamenta. Você pode solicitar um período de carência ao tribunal ou ao Tribunal de Terras. Normalmente, o tribunal dará ao inquilino a oportunidade de pagar todos os aluguéis pendentes e os custos legais do proprietário dentro de um período de tempo especificado. Esse prazo de carência pode ser definido na audiência do requerimento ou pode ser válido por um período específico após a ordem de posse do imóvel ser emitida. Esse mecanismo é conhecido como "Alívio contra a perda da locação por litígio por falta de pagamento de aluguel".
Resumir
A chave para os inquilinos se oporem à retomada do imóvel é confirmar se as ações do locador cumprem os requisitos legais e salvaguardar ativamente seus direitos por meios legais. Se os termos do contrato de locação forem claros e o locador não tiver motivos válidos, o inquilino tem o direito de se recusar a se mudar e de lutar por seus direitos e interesses legítimos por meio do Tribunal de Terras.
Em suma, a chave para que os inquilinos se oponham à retomada do imóvel pelo proprietário é tomar medidas razoáveis e legais com base no contrato de locação e nas disposições legais. Se a situação for complicada, é recomendável consultar um profissional (como um advogado ou consultor imobiliário) o mais rápido possível para proteger seus próprios direitos e interesses.
