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A cruel realidade da lenda blue chip Mei Foo Sun Chuen
Lai Chi Kok Mei Foo Sun ChuenUma transação com prejuízo contábil de HK$ 2,35 milhões foi como uma bomba lançada no mercado imobiliário de Hong Kong. Este caso trágico de um apartamento de dois quartos em um tradicional condomínio de alto padrão que se desvalorizou em 30% em sete anos não apenas reflete as mudanças estruturais no mercado imobiliário após a epidemia, mas também indica que o mercado imobiliário de Hong Kong está passando por uma grande mudança que não era vista há 30 anos. Quando a crença de que "tijolos darão dinheiro" é atingida pela realidade, esta lição de investimento no valor de 2,35 milhões de yuans vale a leitura cuidadosa e a profunda consideração de cada comprador de imóvel.
O destino do comprador da tocha
O preço de compra de HK$ 7,8 milhões em 2018 coincidiu com o último momento de carnaval do mercado imobiliário de Hong Kong. Naquela época, o Centaline City Leading Index (CCL) atingiu um pico histórico de 188,64 pontos, e o mercado estava cheio de um sentimento ansioso e de busca por preços de "quanto mais tarde você comprar, mais caro ficará". Essa transação ilustra perfeitamente a lei da "passagem de bastão": compradores que entram no mercado quando o país inteiro está em frenesi imobiliário geralmente se tornam vítimas do momento decisivo do mercado.
Vale ressaltar que os rumores de que o governo da RAE introduziria um imposto sobre vagas naquela época formaram uma atração contraditória com a demanda por refúgio seguro causada pela guerra comercial sino-americana. Os compradores tiveram que lidar com a ansiedade sobre a desvalorização da moeda e também arcar com o risco da incerteza política. As decisões erradas tomadas sob essa dupla pressão levaram a consequências amargas cinco anos depois. Situações semelhantes ocorreram repetidamente em 1997 e 2008, provando que decisões de compra de imóveis motivadas pela emoção acabam tendo um preço.
Reavaliação de blue chips tradicionais
Mei Foo Sun ChuenOs 10 melhores conjuntos habitacionais de primeira linha em Hong KongUm dos fatores mais importantes que afetam o desenvolvimento da cidade, ela tem sido um cata-vento para a aquisição de imóveis pela classe média nos últimos quarenta anos. No entanto, o preço da transação por metro quadrado foi de apenas HK$ 10.074, o que é mais de 30% menor do que novos conjuntos habitacionais no mesmo distrito, como Victoria Harbour, expondo as fragilidades estruturais dos grandes conjuntos habitacionais tradicionais. À medida que a inauguração da Linha Southern Link do MTR muda o cenário regional, novos conjuntos habitacionais ao longo da Linha Tuen Ma continuam a desviar poder de compra. Esses antigos conjuntos habitacionais, com mais de 50 anos, estão passando por uma revalorização brutal.
Num nível mais profundo, isto reflete que a procura de habitação em Hong Kong está a passar por uma mudança qualitativa. Os compradores da nova geração prestam mais atenção a instalações residenciais, como clubes de condomínios e casas inteligentes, e suas exigências de praticidade vão além do simples cálculo do preço por metro quadrado. Quando o planejamento comunitário e o design arquitetônico das "velhas blue chips" permanecem no modelo do século passado, sua capacidade premium será naturalmente erodida gradualmente pela maré dos tempos.
O domínio fatal do ciclo das taxas de juro
Durante os sete anos em que o proprietário original ficou responsável pela carga, o ambiente de taxas de juros que ele vivenciou foi caracterizado por flutuações épicas. Da taxa de hipoteca H de menos de 2% em 2018 à taxa de fundos federais dos EUA subindo para 5,5% em 2023, a duplicação da pressão de pagamento se tornou a gota d'água para os detentores de longo prazo. Tomando esta unidade como exemplo, o valor da amortização da hipoteca pode aumentar em mais de 60% em sete anos. Esse tipo de pressão financeira do tipo "sapo fervendo em água morna" é muito mais letal do que a perda contábil.
O que é ainda mais alarmante é que o equilíbrio do sistema bancário de Hong Kong caiu drasticamente de mais de US$ 100 bilhões em 2018 para cerca de US$ 40 bilhões atualmente. A contração de liquidez fez com que o mercado hipotecário perdesse seu espaço de proteção. Quando a Autoridade Monetária seguiu o ritmo dos EUA de aumento das taxas de juros, criando uma dupla pressão de "taxa de juros + liquidez", os proprietários que não tinham condições de manter seus imóveis não tiveram escolha a não ser fazer mudanças drásticas.
Lacuna de demanda devido à onda de imigração
Registo PredialDados mostram que a saída líquida de população em Hong Kong atingiu 113.000 em 2022. Entre eles, o distrito de Sham Shui Po, onde Mei Foo Sun Chuen está localizado, perdeu mais de 5% de residentes permanentes nos últimos três anos. Essa onda de imigração, composta principalmente por famílias de classe média, impactou diretamente a rígida base de demanda dos tradicionais conjuntos habitacionais de alto padrão. Quando a base de clientes-alvo continua a ser perdida e o poder de compra dos novos imigrantes não pode ser reposto, as correções de preços causadas pelo desequilíbrio entre oferta e demanda são inevitáveis.
Vale ressaltar que o arranjo financeiro da preferência das famílias imigrantes em vender suas propriedades para lucrar e a entrada cautelosa de compradores locais no mercado criaram uma situação de "mais mata mais". Dados do Departamento de Educação mostram que o número de alunos que abandonaram o ensino fundamental e médio no ano letivo de 2022/23 chegou a 27.000. Essa mudança estrutural nas famílias está remodelando a ecologia imobiliária em várias comunidades.
Regras de sobrevivência no novo normal
Este caso sangrento de transação marca a entrada oficial do mercado imobiliário de Hong Kong na era da "desmitologização". Quando o halo das blue-chips desaparecer, as altas taxas de juros de longo prazo e a mobilidade populacional contínua se tornarem o novo normal, os compradores de imóveis devem estabelecer uma nova estrutura cognitiva: o valor da localização precisa ser avaliado dinamicamente, os custos de manutenção devem ser testados quanto ao estresse e a estrutura populacional deve ser incluída no modelo de tomada de decisão. Os investidores que ainda acreditam que "tijolos darão dinheiro" acabarão se tornando vítimas da evolução do mercado. A lição aprendida com a mensalidade de US$ 2,35 milhões pode ser a oportunidade perfeita para o mercado imobiliário de Hong Kong se despedir de sua prosperidade irracional.
Mei Foo Sun ChuenMei Foo Sun ChuenHong KongKowloonLai Chi Kok, desde 1982metrô(agoraMTR）Estação Mei FooA propriedade acima éArquitetos Wang TungProjetado e gerenciado pela Huixiu Enterprises, uma subsidiária do Fucheng Group. Mei Foo Sun Chuen foi concluído e ocupado entre 1968 e 1978. Há 99 edifícios residenciais na vila, que é a área residencial com o maior número de edifícios em Hong Kong.Conjunto habitacional, são geralmente projetados como duas torres em um edifício (exceto No. 23 Broadway Street na Fase 1, No. 15 Nashville Road na Fase 5 e No. 46 Nashville Road na Fase 6). O restante das torres é dividido em dois edifícios por escadas de tesoura e elevadores. Geralmente, há de 1 a 4 unidades por andar, totalizando 13.149 unidades residenciais.
