Índice
1. O processo completo de venda de um imóvel (explicado em etapas)
1. Fase de preparação preliminar
- avaliação de imóveis
Entenda o valor de mercado por meio de bancos ou empresas de avaliação profissional para evitar preços muito altos ou muito baixos, o que pode afetar a velocidade da transação. - Triagem e reparo
Limpe a unidade, repare defeitos óbvios (como vazamentos, paredes descascadas) e faça reformas simples (como pintura), se necessário, para melhorar sua aparência. - Fotografia profissional e redação publicitária
Confie a um agente imobiliário ou equipe de fotografia a tarefa de tirar fotos de alta qualidade e escrever uma descrição que destaque os pontos fortes do imóvel (como transporte conveniente e boas vistas).
2. Estágio de listagem e promoção
- Selecione o método de liberação
- Auto-listagem:Através de plataformas online (como estasite) Economize comissões e aumente a exposição. Acelere a venda, mas você precisa lidar com a consulta e a negociação sozinho.
- Nomear um agente imobiliário: Pague uma comissão (geralmente 1% do preço do imóvel) e o agente providenciará a publicidade, levará os clientes para ver o imóvel e negociará os termos.
- Defina um período de fechamento flexível
O período comum de transação é de 60 a 90 dias, dependendo das necessidades do cliente (como o tempo para mudar de casa) e da resposta do mercado.
3. Fase de visualização do imóvel e negociação de preços
- Agende um horário para visitação do imóvel
Mantenha a unidade limpa e iluminada e prepare um folheto ou lista de instalações (incluindo eletrodomésticos) para referência do comprador. - Estratégia de negociação
Deixe cerca de 3%-5% de espaço de barganha e, ao mesmo tempo, mantenha o preço de reserva para evitar perdas na pressa de fechar o negócio.
4. Assinatura de documentos legais
- Contrato Provisório de Compra e Venda (Contrato Temporário)
- O comprador paga o "depósito detalhado" (preço do imóvel 3%-5%), e o vendedor precisa fornecer identificação e informações sobre o imóvel.
- Estabeleça claramente as cláusulas "deve comprar, deve vender", o status de propriedade vaga e a divisão de responsabilidades (como o compartilhamento dos custos de manutenção do edifício).
- Contrato formal de venda
- O comprador deverá assinar o contrato final e pagar o "depósito geral" (incluindo o depósito detalhado, um total de 10%) dentro de 14 dias após a assinatura do contrato provisório.
- O advogado do vendedor precisa preparar a escritura do prédio e verificar a propriedade do imóvel (por exemplo, se há alguma construção ilegal ou problemas de construção não autorizados).
5. Estágio de transação e transferência
- Manuseio de números de cauda e entrega de chaves
- Na data de fechamento, o comprador paga o saldo (geralmente o preço do imóvel 90%) por meio de um advogado.
- Após a confirmação do recebimento do pagamento, as chaves serão entregues e o "Memorando de Entrega" será assinado.
- Lidando com questões incidentais
- Liquidar taxas de administração, água, eletricidade, gás e outras taxas diversas e fornecer documentos de liquidação ao comprador.
- Se a venda for com contrato de locação, são necessárias informações de contato do inquilino e acordos de transferência de depósito.
2. Detalhes das principais despesas da venda de um imóvel
| projeto | Faixa de custo | Observação |
|---|---|---|
| Comissão de agente imobiliário (Não há tal despesa para listagens online) | Preço do imóvel 1% (Um imóvel no valor de NT$ 5 milhões exige uma comissão de NT$ 50.000 a ser paga ao corretor imobiliário) | Negociável. Se o comprador não tiver um agente, a comissão pode ser paga pelo comprador em alguns casos. |
| Honorários advocatícios | Cerca de $8.000-$15.000 | Lidar com contratos, verificar escrituras e formalidades de transferência. Casos complexos (como propriedades imobiliárias) são mais caros. |
| Compensação | Depende da situação | Se o vendedor violar o contrato (por exemplo, recusando-se a negociar), ele deverá cancelar o pedido duas vezes e compensar o comprador pelas perdas. |
| Custos de reparação | Depende do status da unidade | É recomendável reservar cerca de $10.000-$50.000 para reparos básicos para evitar que os compradores baixem o preço. |
| Taxa de Resgate | A taxa de manuseio do banco é de cerca de $3.000-$5.000 | Se o imóvel ainda estiver hipotecado, você deverá primeiro quitar o empréstimo e obter a escritura de volta. |
3. Pontos-chave a serem observados antes de vender um imóvel
- Clareza do título
- Confirme se a escritura da propriedade está intacta. Se for perdida, deve ser substituída com antecedência.
- Verifique se há alguma questão legal não resolvida com a propriedade (por exemplo, litígios, ônus).
- Planejamento Tributário
- Se a propriedade for mantida por menos de 3 anos, será necessário pagar imposto de selo adicional (SSD), e o imposto será suportado pelo vendedor.
- Em caso de propriedade conjunta, todos os proprietários precisam assinar o documento.
- Conexão financeira
- Se você mudar de casa, precisará coordenar os períodos de transação de venda e compra para evitar o risco de "tocar no topo" (o preço da casa sobe acentuadamente após a venda da casa).
- Tratamento de inquilinos
- Se o imóvel for vendido com o contrato de locação, o inquilino deverá ser notificado com antecedência e os termos do contrato deverão ser confirmados (por exemplo, "a venda não invalida o contrato de locação").
4. Perguntas frequentes
- A diferença entre "entrega" e "não entrega"
Se o imóvel for vendido com posse vaga, o comprador deve desocupar a unidade e rescindir o contrato de locação. Se o imóvel não for vendido com posse vaga, o comprador deve divulgar os detalhes do contrato de locação, o que pode afetar o valor do empréstimo do comprador. - Risco de empréstimo do comprador
Se o comprador não for aprovado para uma hipoteca, o vendedor pode perder o depósito e listar novamente o imóvel, mas os termos devem ser claramente declarados no acordo preliminar.
Ações recomendadas:Sempre peça a um advogado que revise os termos antes de assinar o documento e mantenha registros de todas as comunicações. Se o mercado flutuar muito, você pode definir uma cláusula de "compra e venda obrigatórias" para proteger seus próprios direitos e interesses.
