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Definição e impacto da subvalorização bancária
definição
Subvalorização significa que a avaliação do banco sobre a garantia (como imóveis, terrenos, etc.) é menor do que o preço de mercado da transação ou as expectativas do proprietário.
Influência
Esse fenômeno pode resultar em uma redução no valor do empréstimo, exigindo que o comprador pague a diferença em dinheiro, ou afetar o processo de transação do imóvel.
As principais razões pelas quais os bancos subvalorizam os imóveis
- Aumento das taxas de juros e desafios de refinanciamento: Altas taxas de juros aumentam os custos dos empréstimos, deprimem os valores dos imóveis e fazem com que os bancos façam avaliações conservadoras.
- Mudanças na estrutura do mercado: As vagas de escritórios pós-COVID e o declínio da atividade de varejo impactam os valores dos imóveis comerciais, especialmente os ativos problemáticos mantidos pelos bancos.
- Práticas conservadoras de avaliação dos bancos:Para reduzir riscos, os bancos tendem a subvalorizar os imóveis, especialmente sob pressão regulatória.
- Pressão de vencimento da dívida: Um grande número de empréstimos CRE vencem e precisam ser refinanciados, o que pode levar à subestimação dos valores dos imóveis.
1. Fatores de mercado
1. Alta volatilidade do mercado
- Mudança no ambiente econômico:Quando a economia está instável (como aumento da inflação, aumento das taxas de juros e aumento do desemprego), os bancos tendem a ser conservadores na avaliação para reduzir riscos. Por exemplo, durante a epidemia de 2020, os preços dos imóveis em algumas áreas caíram no curto prazo, e as avaliações bancárias podem refletir riscos de médio e longo prazo.
- Desequilíbrio regional entre oferta e procura:Se houver excesso de oferta de imóveis em uma área específica, os bancos podem diminuir suas avaliações para evitar futuras quedas de preços que resultariam em valor de garantia insuficiente.
2. Atrasos nos dados de transações
- As avaliações bancárias geralmente são baseadas em registros de transações recentes. Se o mercado subir rapidamente no curto prazo (como o desenvolvimento de um novo bairro popular), mas não tiver o suporte dos dados de transações mais recentes, a avaliação pode não refletir o preço de mercado imediatamente.
- Por exemplo: os preços dos imóveis ao redor de parques tecnológicos emergentes dispararam devido ao fluxo de empresas, mas o sistema bancário ainda não atualizou o preço de referência para a área.
3. Diferenças no desenvolvimento regional
- Os bancos têm diferentes padrões de avaliação de risco para diferentes regiões. As avaliações em áreas remotas ou comunidades antigas geralmente são conservadoras devido à baixa liquidez e ao potencial limitado de valorização.
- Caso: A diferença de avaliação entre as ilhas periféricas de Hong Kong e o centro da cidade pode chegar a 20%-30%.
2. Condições de propriedade
1. Condição física da propriedade
- Idade e questões estruturais:Propriedades mais antigas podem ser subvalorizadas devido aos altos custos de manutenção e durabilidade reduzida. Por exemplo, a avaliação bancária de um prédio residencial com mais de 30 anos pode ser menor do que a de um prédio novo na mesma área.
- Decoração e instalações: Se a decoração interior do imóvel estiver deteriorada ou não tiver comodidades básicas (como elevadores e vagas de estacionamento), a avaliação pode ser menor do que as expectativas do mercado.
2. Direitos de propriedade e questões legais
- Direitos de propriedade pouco claros:Em casos envolvendo direitos de propriedade compartilhada, disputas de herança ou processos legais não resolvidos, os bancos podem se recusar diretamente a emprestar ou reduzir significativamente a avaliação.
- Edifícios ilegais:Se a construção adicional (como a adição de um telhado) não for aprovada pelo governo, o banco pode não incluí-la na avaliação.
3. Propriedades para fins especiais
- Terrenos comerciais, plantas industriais ou propriedades de uso misto geralmente são avaliados pelos bancos a preços mais baixos do que propriedades residenciais devido à sua baixa liquidez. Por exemplo, moradias industriais em Taiwan frequentemente enfrentam o problema de subvalorização.
III. Políticas bancárias e gestão de riscos
1. Tendência de aversão ao risco
- Os bancos precisam garantir que o valor da garantia seja suficiente para cobrir o risco de inadimplência do empréstimo, por isso geralmente adotam o princípio de "avaliação conservadora". Por exemplo, para um imóvel com valor de mercado de 10 milhões, o banco pode avaliá-lo apenas em 8 milhões, deixando um espaço de buffer de 20%.
2. Limitações do modelo de classificação interna
- Os bancos geralmente contam com sistemas de avaliação automática (AVMs) ou fórmulas fixas (como o método de comparação e o método de renda), que podem ignorar as vantagens especiais de propriedades individuais (como vistas e distritos escolares).
- Caso: Os compradores estão dispostos a pagar um alto prêmio por uma propriedade em um prestigiado distrito escolar no distrito de Da'an, na cidade de Taipei, mas a avaliação do banco só pode ser calculada com base em uma propriedade residencial média.
3. Limite do valor do empréstimo
- Exigências regulatórias do governo, como os limites de relação empréstimo/valor do banco central para determinadas regiões, podem forçar os bancos a reduzir proativamente suas avaliações para cumprir. Por exemplo, o limite de empréstimo para áreas de alto risco é 60%, e os bancos podem subestimar os preços dos imóveis para controlar os valores dos empréstimos.
4. Fatores humanos
1. Julgamento subjetivo do avaliador
- Apesar do processo padrão, a experiência e as preferências do avaliador podem afetar os resultados. Por exemplo, há uma falta de padrões uniformes para calcular taxas de depreciação para edifícios antigos.
2. Os proprietários são excessivamente agressivos com os preços
- Para atrair compradores, vendedores ou agentes imobiliários podem aumentar deliberadamente o preço de listagem, fazendo com que o preço de mercado fique "artificialmente alto" e ampliando a diferença com a avaliação do banco.
3. Assimetria de informação
- A falta de informações completas dos bancos sobre o imóvel (como defeitos ocultos e planos futuros de desenvolvimento da área) pode levar à subestimação. Por exemplo, o proprietário estava ciente do projeto de extensão do MRT, mas o banco não o levou em consideração na avaliação.
V. Políticas e Regulamentos Externos
1. Medidas regulatórias governamentais
- Políticas para reduzir os preços dos imóveis (como impostos imobiliários e controles de crédito) podem suprimir as avaliações bancárias. Por exemplo, Hong Kong impõe o imposto de selo 30% a residentes não permanentes, o que reduz indiretamente as avaliações bancárias de propriedades compradas por compradores estrangeiros.
2. Riscos ambientais e sociais
- Áreas propensas a desastres naturais (como zonas de terremotos e áreas baixas propensas a inundações) podem ser classificadas como de alto risco pelos bancos, e 10%-15% podem ser deduzidos diretamente durante a avaliação.
- Impacto de eventos sociais: Durante o movimento anti-extradição em Hong Kong em 2019, as flutuações nos preços dos imóveis em algumas áreas se intensificaram e as avaliações bancárias se tornaram mais conservadoras.
3. Situação Económica Internacional
- Flutuações cambiais e restrições aos fluxos de capital transfronteiriços (como os controles de capital da China) podem afetar a demanda de compradores estrangeiros, levando os bancos a reduzir suas avaliações de propriedades relacionadas.
6. Erros técnicos
1. Erro de entrada de dados
- A entrada humana de erros na área, andar ou idade do edifício pode levar a desvios na avaliação do sistema. Por exemplo, se "área real 30 pings" for preenchido erroneamente como "25 pings", o preço estimado será reduzido diretamente.
2. Defeitos do algoritmo do sistema
- Modelos de avaliação automatizados que não incorporam variáveis-chave (como orientação da propriedade e qualidade da gestão da comunidade) podem produzir subestimações sistemáticas.
7. Casos especiais e fatores abrangentes
1. Pré-venda e imóveis em pré-venda
- As casas pré-venda ainda não estão concluídas, e os bancos só podem estimar seu valor com base nas condições atuais (como o valor do terreno) ou na situação financeira do incorporador, que geralmente é menor do que o preço contratual do comprador.
2. Bens culturais ou edifícios históricos
- Embora o mercado para a reconstrução de sítios históricos protegidos seja altamente escasso, os custos de manutenção e as restrições de uso podem levar a baixas avaliações bancárias.
3. Propriedades transfronteiriças
- Devido à falta de transparência nas informações, aos riscos cambiais e aos complexos sistemas tributários para propriedades no exterior, os bancos geralmente reduzem significativamente suas avaliações ou se recusam a emprestar.
Estratégias para lidar com a subvalorização
- Preparação: O comprador deve comparar avaliações de vários bancos e fornecer informações completas sobre a propriedade (como certificados de renovação e planos de desenvolvimento regional).
- Espaço de Negociação:Comunique-se com o banco por meio do corretor imobiliário e busque uma reavaliação ou prestação de garantias adicionais.
- Perspectiva de longo prazo:Se a avaliação não refletir o mercado superaquecido, os compradores precisarão reexaminar seus riscos financeiros.
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