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Segunda Imprensa(Segunda hipoteca) refere-se a um segundo empréstimo que o proprietário solicita de outras instituições financeiras ou empresas financeiras usando a mesma propriedade como garantia quando já existe um primeiro empréstimo hipotecário. O credor da segunda hipoteca é classificado após a primeira hipoteca, então o risco é maior, e a taxa de juros e as condições são geralmente mais rigorosas. Embora a segunda hipoteca possa resolver as necessidades de financiamento de curto prazo, ela não é de longo prazo.Risco muito alto, precisa ser considerado com cuidado!
Desvantagens da prensagem dupla
- Altos custos de juros
A taxa de juros de uma segunda hipoteca geralmente é mais alta do que a de uma primeira hipoteca e pode até atingir dois dígitos, aumentando muito a pressão de pagamento. - Risco de reembolso duplica
Dois empréstimos precisam ser pagos ao mesmo tempo. Se a renda for instável ou as taxas de juros subirem, isso facilmente levará a dificuldades no giro de capital ou até mesmo inadimplência. - Risco de retomada de propriedade
Se a segunda hipoteca não puder ser paga, a empresa financeira tem o direito de solicitar "retomada de posse" e o imóvel ainda poderá ser leiloado à força, mesmo que a primeira hipoteca não tenha sido paga. - Risco de capital negativo
Se o mercado imobiliário cair, o valor de mercado do imóvel pode ser menor que o valor total dos dois empréstimos pendentes, deixando o proprietário com patrimônio líquido negativo e dificultando a revenda ou o refinanciamento. - Dificuldade em refinanciar
Uma segunda hipoteca pode afetar seus futuros pedidos de empréstimo bancário, e alguns bancos se recusarão a usar propriedades que já tenham uma segunda hipoteca como garantia. - Restrições legais e contratuais
- Alguns contratos de primeira hipoteca proíbem os proprietários de solicitar uma segunda hipoteca sem consentimento. Se eles não o fizerem, o banco pode impor multas ou o pagamento antecipado do empréstimo.
- Se a segunda instituição hipotecária for uma empresa financeira informal, ela poderá adicionar termos ocultos ou taxas altas.
Classificação de crédito danificada
Uma segunda hipoteca representa uma dívida alta, o que pode afetar a pontuação de crédito de uma pessoa e torná-la desfavorável para solicitar outros empréstimos no futuro.
Precauções
- Antes de solicitar uma segunda hipoteca, você precisa avaliar cuidadosamente sua capacidade de pagamento e confirmar se o primeiro contrato de hipoteca permite isso.
- Será dada prioridade à negociação com o banco original para um "refinanciamento" (aumento do valor do primeiro empréstimo hipotecário), a taxa de juros geralmente é menor do que a da segunda hipoteca.
- Se você precisar solicitar uma segunda hipoteca, escolha uma instituição confiável e analise cuidadosamente os termos do contrato.
Perguntas frequentes
Quais são os riscos de solicitar uma segunda hipoteca?
Altas taxas de juros e alta pressão de reembolso
A segunda hipoteca é um "empréstimo subprime" e é mais arriscada do que a primeira hipoteca, então a taxa de juros geralmente é mais alta (possivelmente tão alta quanto 8-10% ou até mais).
Se você pagar a primeira e a segunda hipotecas ao mesmo tempo, o valor do pagamento mensal aumentará significativamente, o que pode exceder sua capacidade financeira e levar a uma quebra na sua cadeia de capital.
Risco de inadimplência e retomada de propriedade
Se você não pagar o empréstimo em dia, a segunda agência de hipoteca tem o direito de solicitar ao tribunal uma "ordem de retomada de posse". Mesmo que a primeira hipoteca ainda esteja sendo paga normalmente, a propriedade ainda pode ser leiloada à força.
Alguns contratos de segunda hipoteca podem ter uma "cláusula de inadimplência cruzada", o que significa que se a primeira hipoteca entrar em inadimplência, a segunda hipoteca também desencadeará uma inadimplência.
A depreciação da propriedade leva ao "patrimônio líquido negativo"
Se o mercado imobiliário cair e o valor de mercado do imóvel for menor que o valor total das hipotecas pendentes de primeira e segunda ordem, o imóvel entrará em patrimônio líquido negativo. Neste momento, refinanciar ou vender pode não ser suficiente para pagar a dívida, e você terá que pagar a diferença sozinho.
Dificuldade em refinanciar ou refinanciar
Uma segunda hipoteca geralmente requer o consentimento do primeiro banco hipotecário, caso contrário, pode ser considerada inadimplência.
Se você quiser transferir sua hipoteca para outro banco no futuro, o novo banco pode se recusar a assumir a segunda hipoteca ou exigir que você pague a dívida da segunda hipoteca primeiro.
Termos e taxas ocultos
Alguns incorporadores têm um "período de lua de mel com juros baixos" para segundas hipotecas (por exemplo, taxas de juros baixas nos primeiros 2 a 3 anos), após o qual as taxas de juros aumentam acentuadamente, ou são aplicadas altas taxas de manuseio e cláusulas de juros de multa.
É possível que os desenvolvedores refinanciem a segunda hipoteca?
Se você solicitou uma segunda hipoteca de uma construtora e deseja transferir para outra instituição financeira, observe as seguintes restrições:
Restrições contratuais
O segundo contrato de hipoteca do desenvolvedor geralmente tem um "período de bloqueio" (por exemplo, 3 anos), durante o qual o refinanciamento é proibido, caso contrário, uma multa alta será paga (como 2-5% do valor do empréstimo).
Alguns contratos exigem que a segunda hipoteca seja totalmente quitada no refinanciamento, o que dificulta isso na prática.
Baixa aceitação bancária
A maioria dos bancos é conservadora em relação à aquisição de imóveis que tenham uma segunda hipoteca do incorporador e pode recusar diretamente ou exigir que a segunda hipoteca seja paga primeiro.
Mesmo se aceito, o novo valor da hipoteca será reduzido pelo valor da segunda hipoteca, resultando em um valor de hipoteca transferível limitado.
Avaliação de imóveis e testes de estresse
Ao refinanciar, o valor de mercado do imóvel precisa ser reavaliado. Se o preço cair, você pode não conseguir obter um valor de empréstimo suficiente.
O mutuário precisa passar pelo teste de estresse do novo banco (taxa de juros + 3%). Se a renda for insuficiente, a transferência da hipoteca pode falhar.
Considerações sobre custo-eficácia
O refinanciamento exige o pagamento de taxas legais, taxas de avaliação, novo seguro de hipoteca e outros custos. Se você economizar apenas uma pequena quantia de juros, pode não valer a pena.
Embora as segundas hipotecas oferecidas por incorporadores possam reduzir o limite de entrada, elas representam riscos financeiros ocultos de longo prazo e vêm com muitas restrições ao refinanciamento. A menos que você tenha fundos suficientes para pagar a segunda hipoteca no curto prazo, ou que a perspectiva do mercado imobiliário seja extremamente otimista, geralmente é recomendado dar prioridade a uma primeira hipoteca bancária tradicional, ou reduzir seu orçamento para compra de casa para evitar a necessidade de uma segunda hipoteca.
Sugestões práticas
Revise os termos do contrato em detalhes
- Confirme os detalhes das alterações na taxa da segunda hipoteca, período de bloqueio, juros de multa, etc. para evitar ser enganado pela "taxa de juros baixa no estágio inicial".
Avaliação da capacidade de reembolso a longo prazo
- Simule a pressão de pagamento após o aumento da taxa de juros (como o aumento da taxa de juros 2-3%) para garantir a estabilidade financeira.
Reserve fundos de emergência
- Prepare pelo menos 6 a 12 meses de reservas para pagamento de hipoteca para lidar com interrupções de renda ou flutuações no mercado imobiliário.
Consulte aconselhamento profissional
- Analise os riscos contratuais e de mercado por meio de consultores financeiros independentes, advogados ou inspetores para evitar aceitar cegamente a segunda hipoteca do desenvolvedor.
Considere alternativas
- Se precisar movimentar fundos, você pode comparar outras opções (como adicionar uma primeira hipoteca, empréstimos privados, etc.) sem ter que correr o risco de uma segunda hipoteca.
