Índice
Capítulo 1: O dilema inerente à geografia e à história
1.1 Limitações naturais devido ao grande número de montanhas e à limitação de terras
Hong Kong tem uma área de apenas 1.106 quilômetros quadrados, mas menos de 25% de terras planas são urbanizáveis, e mais de 40% de terras são protegidas por parques rurais. A "política de alto preço da terra" formada durante o período colonial deixou um legado de longo alcance. O primeiro leilão de terras em 1841 estabeleceu o monopólio do governo sobre o fornecimento de terras. Esse mecanismo de "escassez artificial" faz da terra um pilar das finanças governamentais (a receita da venda de terras ainda representou 11,3% da receita fiscal total em 2022).
1.2 O problema centenário do planeamento urbano
Os dois lados do Porto de Victoria foram totalmente desenvolvidos, e o desenvolvimento de terras nos Novos Territórios envolve o complexo sistema Dingquan e questões de terras ancestrais. De acordo com o Departamento de Desenvolvimento, cerca de 2.400 hectares de terras agrícolas em Hong Kong são de propriedade dos quatro principais incorporadores, mas são difíceis de liberar devido a um impasse no mecanismo de prêmio de terras. Tomando como exemplo a Nova Área de Desenvolvimento de Kwu Tung North, foram necessários mais de 15 anos desde o planejamento até a mudança do primeiro grupo de moradores.
Capítulo 2: O ciclo distorcido dos mecanismos económicos
2.1 O efeito espada de dois gumes dos centros financeiros
O menor imposto de selo de propriedade do mundo (0,01%) atrai dinheiro quente internacional. Em 2023, o capital estrangeiro foi responsável por 38% do volume de transações residenciais. O sistema de taxas de câmbio vinculadas fez com que as taxas de juros de Hong Kong seguissem as dos Estados Unidos por muito tempo, mas o mercado imobiliário está profundamente vinculado aos fluxos de capital do continente. Capital barato na era QE deu origem ao fenômeno da "securitização de edifícios". Em 2022, o preço residencial médio por pé quadrado atingiu HK$ 14.230, um aumento de HK$ 891.130 em relação ao pico de 1997.
2.2 Inclinação fatal na estrutura industrial
O setor imobiliário e as indústrias relacionadas são responsáveis por 23% do PIB, formando uma cadeia ecológica de "hegemonia imobiliária". Os quatro principais desenvolvedores aumentaram a margem de lucro marginal do desenvolvimento residencial para mais de 40% por meio de métodos como "edifícios inundados" e "nanounidades". O mais sério é que o mercado de apartamentos subdivididos se tornou uma indústria cinzenta com uma escala anual de mais de HK$ 20 bilhões.
Capítulo 3: Contradições estruturais no sistema de políticas
3.1 O efeito paradoxal da habitação pública
O tempo de espera por moradia pública atingiu o maior nível em 23 anos, de 6,1 anos, mas isso, por sua vez, apoiou o mercado imobiliário privado - cerca de 43% famílias adiaram temporariamente a compra de uma casa porque estão "esperando por uma casa". A política do Home Ownership Scheme (HOS) se tornou um distorcedor de preços. Embora o mecanismo de preços para novos HOS em 2023 seja desacoplado do preço de mercado, o preço médio após o desconto ainda é 8,7 vezes a renda familiar anual média.
3.2 Falha marginal da regulamentação fiscal
Doze anos após a implementação de "medidas duras", como imposto de selo adicional (SSD) e imposto de selo do comprador (BSD), a proporção de investidores caiu apenas de 35% para 28%. Em vez disso, deu origem a medidas de evasão, como "um contrato para vários parceiros", e fez com que a taxa de rotatividade do mercado de segunda mão caísse para uma baixa histórica de 0,8%. Embora o imposto sobre vacância residencial seja reiniciado em 2023, a taxa de vacância de 4,5% ainda é maior do que o nível saudável.
Capítulo 4: Problemas socioculturais profundamente enraizados
4.1 Obsessão coletiva pela propriedade
O povo de Hong Kong tem um sistema de valores profundamente enraizado que iguala possuir uma casa com sucesso na vida. Pesquisas mostram que 761.030 jovens acreditam que "não se pode ter uma família sem uma casa". Essa cultura deu origem a um mercado deformado de "nano edifícios". Em 2023, a área útil média de novas casas será de apenas 452 pés quadrados, uma redução de 31% em comparação com 20 anos atrás. O fenômeno do "pai comprando uma casa" (pais financiando a entrada) até surgiu, mas a idade média dos compradores de imóveis pela primeira vez ainda foi adiada para 44 anos.
4.2 O ciclo vicioso do conflito intergeracional
A "geração do desastre imobiliário" nascida depois de 1997 enfrenta um golpe triplo: ensino superior universal (a dívida média dos estudantes é de US$ 210.000), homogeneização da indústria (finanças e imóveis respondem por 58% do mercado de trabalho) e inflação nos preços dos ativos. O resultado é que a relação aluguel/renda dos moradores jovens chega a 62%, 27 pontos percentuais a mais do que a da mesma faixa etária em Cingapura.
Capítulo 5: Dilema especial na comparação global
5.1 Comparação internacional de dados extremos
– Relação preço da casa/renda: Hong Kong 19,8 vezes (Nova York 10,2, Londres 8,7)
– Taxa de retorno de aluguel: 2,1% (a mais baixa entre as principais cidades do mundo)
– Espaço médio de vida per capita: 161 pés quadrados (Tóquio: 631 TP3T, Singapura: 521 TP3T)
5.2 Diferenças na governança do desenvolvimento territorial
Cingapura mantém sua taxa de propriedade de imóveis residenciais em 89% por meio de recuperação de terras (expansão da área de terra de 25%) e políticas de habitação pública. Em contraste, em Hong Kong, apenas 7.000 hectares de terra foram recuperados nos últimos 20 anos, e o projeto "Lantau Tomorrow" tem sido controverso. Mais importante, Hong Kong não tem um sistema de fundo de previdência semelhante ao CPF para apoiar a capacidade dos residentes de comprar casas.
Capítulo 6: Desafios reais no caminho para quebrar o impasse
6.1 Barreiras técnicas ao fornecimento de terras
O desenvolvimento da área metropolitana do norte exige o descarte de 1.200 hectares de áreas degradadas, a realocação de 150.000 sepulturas e a compensação a milhares de povos indígenas dos Novos Territórios. Mesmo que o processo seja acelerado, apenas 130.000 unidades poderão ser fornecidas antes de 2032, o que é menos do que o 60% necessário. Embora medidas transitórias como o “método de montagem e montagem” tenham aumentado a velocidade da construção, o custo ainda é 18% mais alto do que os métodos tradicionais.
6.2 Reforma Institucional da Estrutura de Interesses
A emenda à Portaria de Retomada de Terras aumentou o risco de revisão judicial, e a primeira fase da retomada de terras em 2025 pode enfrentar centenas de processos judiciais. A Associação de Incorporadoras Imobiliárias detém 70% de reservas de terras não desenvolvidas em Hong Kong, mas tende a lançar projetos de forma "espremida" para manter prêmios altos. O custo de construção de moradias públicas é de HK$ 5.200 por pé quadrado, o que é HK$ 331.330 mais alto do que o de construtoras privadas, refletindo a ineficiência institucional.
Conclusão: O custo de sair de uma crise sistémica
A essência do problema habitacional de Hong Kong é o “trilema”: é impossível alcançar preços estáveis de habitação, liberdade de mercado e equidade social ao mesmo tempo. Para quebrar o impasse, pode ser necessário suportar a dor econômica de curto prazo (declínio nos setores imobiliários), desafiar interesses adquiridos (reformar o sistema fundiário) ou subverter a cognição cultural (promover uma sociedade de aluguel). Sob a pressão dupla do envelhecimento da população e da competição na Grande Área da Baía, a janela para sair dessa guerra imobiliária de um século está diminuindo, mas também está testando a sabedoria da cidade na transformação.
Leitura adicional:
- O dilema dos altos preços da habitação em Hong Kong: uma crise sistémica que ameaça o futuro
- Por que Hong Kong tem dificuldade em nutrir empresas de classe mundial
- O fenômeno de “comprar uma casa para casar” na sociedade de Hong Kong: múltiplas interpretações da cultura, economia e papéis de gênero
- Uma análise aprofundada de "A dificuldade dos moradores de Hong Kong em comprar casas é um legado da política fundiária do governo britânico de Hong Kong antes de 1997?"
