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Os preços das casas em Hong Kong estão entre os mais caros do mundo há 10 anos consecutivos
Desde a crise financeira asiática no final do século XX, o mercado imobiliário de Hong Kong tem passado por altos e baixos. Nos últimos anos, os preços continuaram a subir devido a fatores como o ambiente de baixas taxas de juros, entradas de capital e escassez de terras. No entanto, desde o início da década de 2020, com as mudanças no ambiente econômico global, o aumento das taxas de juros, a desaceleração da economia continental e os ajustes nas políticas locais, rachaduras começaram a aparecer no mercado, levantando preocupações sobre se a bolha está prestes a estourar. Sendo uma das cidades com os preços de moradia mais caros do mundo, o mercado imobiliário de Hong Kong tem sido considerado um mito de que "só pode subir e nunca cair". No entanto, nos últimos anos, a combinação de vários fatores internos e externos fez com que o mercado imobiliário da cidade enfrentasse uma pressão sem precedentes. Da estrutura econômica desequilibrada à regulamentação política ineficaz, da perda populacional às mudanças drásticas no ambiente financeiro internacional, a fragilidade do mercado imobiliário de Hong Kong surgiu gradualmente.
As cidades mais caras do mundo em 2024:
Classificação da cidade
1. Cingapura
2 Hong Kong
3 Londres
4. Xangai
5. Mônaco
6. Zurique
7. Nova Iorque
8. Paris
9. São Paulo
10. Milão
1. Contexto histórico: a causa raiz do desenvolvimento anormal do mercado imobiliário
O perigo oculto da bolha imobiliária de Hong Kong decorre da continuação da "política de altos preços de terras" após o retorno. A dependência de longo prazo do governo no financiamento de terras levou a uma séria escassez de oferta. De acordo com dados do Departamento de Classificação e Avaliação, a conclusão média anual de imóveis residenciais privados entre 2003 e 2022 foi de apenas 13.000 unidades, muito abaixo da demanda do mercado. Essa escassez criada artificialmente fez com que os preços dos imóveis subissem 5,8 vezes em 20 anos, formando uma estrutura de mercado distorcida em que "a farinha é mais cara que o pão".
O fenômeno da acumulação de terras por parte dos incorporadores imobiliários agrava o desequilíbrio entre oferta e demanda. Os quatro principais incorporadores detêm 100 milhões de pés quadrados de terras agrícolas, mas ainda não as desenvolveram. Essa acumulação estratégica fez com que o mercado ficasse em um estado de "falsa escassez" por um longo tempo, elevando os preços dos imóveis e, ao mesmo tempo, acumulando enormes riscos de bolha.
2. Os fundamentos económicos deterioram-se: o apoio colapsa
1. Existe uma séria desconexão entre o poder de compra e os preços da habitação
Dados do segundo trimestre de 2023 mostraram que a renda familiar média em Hong Kong era de HK$ 30.200, enquanto o preço médio da casa era de HK$ 14,3 milhões, com uma relação preço da casa/renda de 47,3 vezes, ocupando o primeiro lugar no mundo. Mesmo se você comprar uma unidade nano de 300 pés quadrados, você precisará ficar sem comida ou água por 23,6 anos, o que é 5 vezes o limite de alerta internacional.
2. Os rendimentos dos aluguéis atingem mínimos históricos
A taxa de vacância de edifícios de escritórios de grau A no distrito comercial central subiu para 15,71 TP3T, e os aluguéis de lojas de varejo caíram 451 TP3T em comparação com o período anterior à epidemia. A taxa de retorno do aluguel residencial caiu abaixo de 2%, muito abaixo da taxa de hipoteca, formando um modelo de investimento de "fluxo de caixa negativo" que depende inteiramente das expectativas de valorização do capital.
3. A dívida das famílias está a aproximar-se do limiar perigoso
Dados da Autoridade Monetária de Cingapura mostraram que a dívida das famílias representava 92% do PIB, dos quais 78% eram empréstimos hipotecários. Quando a taxa de juros aumentar em 1%, o ônus do pagamento mensal aumentará em 12%, e mais de 100.000 famílias enfrentarão o risco de ativos negativos.
4. Desaceleração económica e enfraquecimento da procura no continente
O mercado imobiliário de Hong Kong está intimamente ligado à economia do continente, e os compradores do continente sempre foram um pilar importante do mercado imobiliário de luxo. No entanto, a desaceleração do crescimento econômico do continente nos últimos anos, a crise da dívida de empresas imobiliárias (como Evergrande, Country Garden, etc.) e os rígidos controles de capital enfraqueceram a capacidade dos fundos do continente de fluir para Hong Kong. Desde 2023, o volume de transações de casas de luxo em Hong Kong caiu significativamente, e os preços de algumas propriedades de alto padrão caíram de 20% a 30%. Se a economia continental não se recuperar rapidamente, a demanda externa pelo mercado imobiliário de Hong Kong diminuirá ainda mais, acelerando o estouro da bolha.
5. Economia local fraca e risco de capital negativo
A recuperação pós-epidemia foi lenta, o setor de turismo estava lento e o consumo no varejo diminuiu. Embora a taxa de desemprego tenha caído, o crescimento geral da renda estagnou e o poder de compra dos cidadãos diminuiu. Ao mesmo tempo, os altos preços dos imóveis levaram a um aumento nos casos de patrimônio líquido negativo. De acordo com dados da Autoridade Monetária de Hong Kong, o número de empréstimos hipotecários com patrimônio líquido negativo aumentou significativamente no início de 2024, refletindo que alguns proprietários entraram em insolvência devido à queda nos preços dos imóveis. Se os preços dos imóveis continuarem caindo, os bancos podem restringir o crédito, agravando ainda mais o pânico do mercado.
3. O efeito de espada de dois gumes da regulamentação política
1. As medidas anticíclicas falham
As “medidas duras” do governo, como o imposto de selo adicional (SSD) e o imposto de selo do comprador (BSD), aumentaram os custos de transação durante a alta do mercado, o que por sua vez intensificou a mentalidade de “relutância em vender”. O número de transações residenciais no primeiro trimestre de 2023 caiu para 8.632, o menor desde 1996, e o esgotamento da liquidez do mercado aumentou o risco de volatilidade dos preços.
2. O choque fatal da normalização das taxas de juro
Sob o sistema de taxa de câmbio vinculada, Hong Kong é forçada a seguir os Estados Unidos no aumento das taxas de juros. A taxa básica de juros (P) em agosto de 2023 subiu para 5,875%, e a taxa H ultrapassou 4%. Com base em um empréstimo de HK$ 6 milhões, o pagamento mensal aumentará em HK$ 9.200 em comparação a 2020, destruindo diretamente a capacidade da classe média de comprar casas.
3. A reforma do fornecimento de terras encontra obstáculos
O projeto de recuperação "Lantau Tomorrow" foi adiado, a área metropolitana do norte se desenvolveu lentamente e a continuidade das políticas após a mudança de governo está em dúvida. O déficit habitacional público chegará a 28.000 unidades nos próximos cinco anos, e a oferta de moradias privadas ficou abaixo do valor-alvo de 15% por três anos consecutivos, não deixando solução para a contradição entre oferta e demanda.
4. Mudanças drásticas na estrutura social: abalando a base da demanda
1. O duplo golpe da perda populacional e do envelhecimento
A saída líquida de população em 2022 chegará a 113.000, e o principal grupo comprador de imóveis entre 25 e 44 anos diminuirá em 8,4%. Ao mesmo tempo, a proporção da população com mais de 65 anos aumentou para 20,7%, formando uma estrutura de pirâmide invertida de "muitos idosos com casas e poucos jovens sem casas", e a demanda rígida continuou a diminuir.
2. O esvaziamento industrial enfraquece a capacidade de pagamento
O setor imobiliário financeiro é responsável por 32% do PIB, mas o número de pessoas empregadas no setor representa apenas 18% da força de trabalho. O desenvolvimento da indústria de tecnologia ficou para trás, o crescimento de empregos de renda média estagnou e os salários reais da geração mais jovem permaneceram estáveis por uma década, dificultando o suporte aos altos preços dos imóveis.
3. Mudanças revolucionárias nos padrões de vida
A integração da Grande Área da Baía está se acelerando e a vida transfronteiriça está se tornando normalizada. 150.000 pessoas de Hong Kong vivem em Shenzhen, e o projeto "Hong Kong New Town" de Zhuhai absorve 32.000 famílias. Opções alternativas de moradia desviam a demanda local e abalam as bases do mercado imobiliário.
5. Mudanças drásticas no ambiente internacional: a crise do esgotamento do capital
1. Reestruturação da estrutura de hegemonia do dólar americano
Devido à tendência de desdolarização do sistema SWIFT, os depósitos offshore de RMB de Hong Kong diminuíram em 23% em dois anos. A proporção de propriedades em Hong Kong detidas por capital estrangeiro caiu de 13,71 TP3T em 2018 para 6,21 TP3T em 2023, e a aversão ao risco do capital internacional acelerou.
2. Aumento do prémio de risco geopolítico
A revisão da Lei de Política de Hong Kong dos EUA desencadeou uma onda de retirada de capital por empresas multinacionais, e a demanda por espaço para escritórios por instituições multinacionais despencou em 42%. O orçamento de aluguel residencial de executivos estrangeiros foi reduzido em 35%, e o mercado de luxo caiu em um inverno rigoroso.
3. Efeito de desvio dos mercados alternativos
O preço das casas particulares em Cingapura aumentou em 68% em cinco anos, Dubai lançou um "visto dourado" e o rendimento dos preços das casas em Tóquio atingiu 4,2%. À medida que as alternativas de investimento na região Ásia-Pacífico aumentam, a vantagem competitiva de Hong Kong enfraquece significativamente.
6. Possível Cisne Negro Desencadeando um Crash
1. A depreciação do RMB desencadeia a reavaliação dos ativos
Se o RMB ultrapassar 7,5 em relação ao dólar americano, o sistema de taxa de câmbio vinculada estará sob pressão sem precedentes. A fuga de capitais pode desencadear uma onda de vendas imobiliárias, repetindo a crise financeira asiática de 1997.
2. Reação em cadeia de inadimplência de dívidas imobiliárias comerciais
As avaliações de edifícios de escritórios caíram 35% em relação ao seu pico, e muitos fundos de investimento imobiliário estão enfrentando liquidação. Se gigantes como a Henderson Land Development enfrentarem uma crise de liquidez, isso poderá desencadear riscos financeiros sistêmicos.
3. O ciclo vicioso da deterioração das finanças públicas
A proporção da renda do preço da terra em relação à receita do governo despencou de 23% em 2019 para 6% em 2023. A expansão contínua do déficit fiscal pode forçar o governo a vender terras a um preço baixo, formando uma espiral mortal de "quanto mais vende, menor o preço".
4. Turbulência no mercado financeiro e estabilidade do dólar de Hong Kong
O sistema de taxa de câmbio vinculada de Hong Kong vincula o dólar de Hong Kong ao dólar americano, mas o dólar de Hong Kong pode ficar sob pressão se os mercados financeiros globais estiverem turbulentos, como uma forte valorização do dólar americano ou uma recessão nos EUA. Alguns analistas acreditam que, se as saídas de capital continuarem, a Autoridade Monetária de Hong Kong poderá precisar usar reservas cambiais para defender a estabilidade da taxa de câmbio, o que pode minar a confiança do mercado imobiliário. Quando a estabilidade do dólar de Hong Kong é questionada, as lições do mercado imobiliário na década de 1950 mostram que as crises financeiras costumam ser o gatilho para uma quebra do mercado imobiliário.
5. Crise financeira das grandes construtoras
O mercado imobiliário de Hong Kong é altamente concentrado em algumas grandes construtoras, como Cheung Kong Group e New World Development. Nos últimos anos, essas empresas têm enfrentado crescente pressão financeira devido à desaceleração do mercado e às operações de alta alavancagem. Por exemplo, o aluguel do Cheung Kong Center, de propriedade da Cheung Kong Holdings, caiu mais de 33% desde 2019, indicando que o mercado imobiliário comercial foi o primeiro a ser pressionado. Se uma grande construtora falir devido a uma cadeia de capital quebrada, isso pode desencadear uma reação em cadeia e derrubar todo o mercado.
Desta vez é diferente de 1997
O mercado imobiliário de Hong Kong está em um momento histórico, e o risco de estouro de uma bolha se materializou. Ao contrário do ajuste cíclico de 1997, esta crise envolve mudanças fundamentais na estrutura econômica, nas tendências demográficas e no status internacional. Para evitar um colapso catastrófico, precisamos romper com a estrutura de pensamento existente: no curto prazo, precisamos estabelecer um mecanismo para desacelerar o declínio dos preços das moradias; a médio prazo, temos de nos livrar da dependência do financiamento fundiário; e, a longo prazo, precisamos reformular a competitividade industrial. Somente aprendendo com a experiência dolorosa e promovendo reformas profundas o governo poderá tomar medidas decisivas para aumentar a oferta, regular políticas e diversificar a economia para aliviar a pressão da crise. Somente dessa forma o mercado imobiliário de Hong Kong poderá sair do ciclo histórico de "aumentos e quedas" e alcançar um desenvolvimento sustentável. Caso contrário, o estouro da bolha imobiliária pode se tornar um ponto de virada para a economia de Hong Kong, com consequências de longo alcance.
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