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O passado e o presente da Century Mansion
O palácio celeste localizado no último andar do Junran Hotel em Western Mid-Levels, Hong Kong, chocou recentemente o setor imobiliário com um preço inicial de HK$ 95 milhões. Esta unidade de alto padrão com uma área útil de 2.182 pés quadrados não só carrega a história de amor de nove anos da supermodelo mestiça chinesa-portuguesa Mandy Lieu e do ex-presidente do Suncity Group, Zhou Zhuohua (Ximihua), mas também se torna um caso único de interação judicial entre Hong Kong e Macau porque envolve casos judiciais transfronteiriços e operações financeiras complexas.
A propriedade é de propriedade deMelco InternacionalA Melco Crown (00200) assumiu como credora e confiou a um banco agente a venda das ações, o que imediatamente gerou discussões acaloradas no mercado. Da perspectiva de um profissional imobiliário, a singularidade desta transação reside em seus múltiplos atributos legais: não se trata apenas da alienação de garantias para cobrança de dívidas transfronteiriças, mas também de um leilão judicial de ativos de celebridades e um caso típico de execução de sentenças judiciais de Macau em Hong Kong.
De acordo com o Registro de Imóveis,Mandy LugarEla comprou esta unidade por HK$ 91,3257 milhões em nome da empresa em junho de 2014, quando seu relacionamento com Zhou Zhuohua foi exposto. Vale ressaltar que essa transação coincidiu com o pico do mercado imobiliário de luxo de Hong Kong, e o preço da transação foi 38% mais alto do que quando foi lançada em 2012, indicando que as partes envolvidas estão extremamente otimistas sobre o mercado futuro. No entanto, com a prisão de Zhou Zhuohua em Macau em 2021, o destino desse ninho de amor mudou drasticamente para pior.
O campo de batalha financeiro da cooperação judiciária transfronteiriça
A Melco Crown obteve o direito de hipoteca da unidade em novembro de 2021, e um cabo de guerra legal de dois anos se seguiu. Especialistas jurídicos ressaltaram que essa hipoteca tem características típicas de "garantia transfronteiriça": a Melco Crown, registrada em Macau, aceita propriedades de Hong Kong como garantia, o que envolve diferenças nos sistemas jurídicos dos dois lugares na determinação da prioridade das dívidas. Quando o Tribunal Superior decidiu em 2022 exigindo que Mandy Lieu entregasse a unidade, Zhou Zhuohua foi condenado a 18 anos de prisão no primeiro julgamento em Macau. A coincidência de tempo desencadeou muitas associações.
Pode-se observar nas demonstrações financeiras que a Melco International continuou a reforçar sua política de crédito nos últimos anos. O relatório intermediário de 2023 do Grupo mostrou que a provisão para redução ao valor recuperável de empréstimos a receber aumentou em 27% ano a ano, refletindo a urgência de alienação de ativos de alto risco. Isso pode explicar por que a empresa escolheu vender a propriedade com urgência nas atuais condições de mercado. Embora o preço tenha aumentado apenas ligeiramente em 4% em comparação ao preço de compra, o lucro real pode ser muito menor do que o valor contábil, considerando as flutuações da taxa de câmbio e os custos de juros nos últimos oito anos.
O design do espelho do teto afeta o relacionamento entre marido e mulher
À medida que fotos do interior foram expostas, o design do quarto principal mais atraente da unidade, de 37 metros quadrados, gerou discussões acaloradas online. O designer de interiores sênior Liang Jinghao analisou que esse tipo de decoração de espelho completo precisa superar vários desafios técnicos: "O diâmetro do espelho redondo do teto é de 2,1 metros, e é necessário personalizar o vidro à prova de explosão, combinado com faixas de luz LED ocultas para criar um efeito de cápsula espacial. A parede de TV espelhada no final da cama usa tecnologia de perspectiva unidirecional para garantir privacidade, mantendo a transparência visual."
O especialista em feng shui Song Shaoguang tem uma opinião diferente: "Espelhos são yin, e o uso excessivo pode facilmente causar desordem de aura. Mas este design usa habilmente a paisagem aquática do Victoria Harbour para equilibrar os cinco elementos. A parede do espelho da banheira fica voltada para a posição sudeste, o que está alinhado com o padrão 'vento e água'. Pode-se ver que a equipe de design tem a orientação de um especialista." No entanto, ele lembrou aos compradores em potencial que reorganizem o layout de acordo com sua data de nascimento, caso contrário, o "mal do espelho" pode afetar o relacionamento entre marido e mulher.
O efeito borboleta no mercado de prata
Liu Jiahui, analista chefe da Midland Realty, destacou que esta transação é indicativa do mercado imobiliário de luxo de Hong Kong: "O preço pedido de propriedades de propriedade de prata é geralmente 15-20% menor que o preço de mercado, mas esta unidade mantém uma atitude premium, refletindo a confiança do credor em ativos paisagísticos escassos." Vale a pena notar que em 2023, o número de propriedades de luxo de propriedade de prata com um preço de mais de 20 milhões de yuans aumentou em 68% ano a ano, indicando que investidores altamente alavancados estão sob maior pressão.
Dados do Centaline Property Research Department mostram que unidades semelhantes no Western District foram vendidas recentemente por cerca de HK$ 43.000 por pé quadrado. Com base nisso, estima-se que o valor de mercado da unidade deve ser em torno de HK$ 93,8 milhões. Embora o preço pedido atual de 95 milhões esteja dentro de uma faixa razoável, ainda há incertezas quanto à possibilidade de a transação ser concluída rapidamente em meio ao ciclo de aumento das taxas de juros. Rumores da indústria dizem que um fundo do Sudeste Asiático demonstrou interesse, mas exige que a decoração existente seja mantida para uso como um hotel especializado.
A variação comercial do envolvimento emocional
Essa relação triangular, iniciada em 2014, sempre esteve intimamente ligada ao mercado de capitais. Quando Mandy Lieu comprou a unidade em Ranran, Zhou Zhuohua estavaGrupo SuncityCom uma expansão massiva, o preço das ações disparou em 580% entre 2014 e 2017. O relacionamento emocional e o império empresarial se expandiram simultaneamente e, quando surgiram os rumores de separação em 2019, o valor de mercado do grupo havia evaporado em mais de 70%.
Pessoas familiarizadas com o assunto revelaram que o momento da hipoteca da mansão de luxo foi bastante significativo: "Quando a hipoteca foi processada em 2021, Chau Cheuk-wah foi impedido de deixar o país. Essa alienação de ativos pode ser considerada um controle de risco e também pode envolver acordos complexos de transferência de ativos transfronteiriços." Vale a pena notar que a empresa controladora da Melco Crown, a Melco International, continuou a reduzir suas participações em ações da Suncity nos últimos anos e concluiu seu inventário seis meses antes de Chau Cheuk-wah ser preso.
Área cinzenta de jurisdição
Como o caso envolve a jurisdição de Hong Kong e Macau, há controvérsia na comunidade jurídica sobre os detalhes da execução. O Professor Associado Cheung Tat-ming da Faculdade de Direito da Universidade de Hong Kong explicou: “De acordo com a Portaria de Julgamentos do Continente (Execução Recíproca), a parte de compensação civil de uma sentença criminal em Macau pode ser aplicada para execução em Hong Kong. No entanto, este caso é uma disputa de hipoteca comercial, e o credor precisa prosseguir com a reivindicação de acordo com a Portaria de Transferência de Propriedade e Propriedade de Hong Kong.”
Esse tipo de colaboração judicial é cada vez mais comum na cobrança de dívidas transfronteiriças. Dados do judiciário mostram que Hong Kong lidou com 147 casos de alienação de garantias transfronteiriças em 2022, um aumento anual de 411 TP3T, dos quais a proporção de casos envolvendo Macau aumentou de 121 TP3T em 2019 para 231 TP3T. Entretanto, devido às diferentes definições de "usura" nos dois lugares, a legalidade de alguns contratos de hipoteca ainda enfrenta riscos legais.
O mistério de como os bens das celebridades são descartados
A dificuldade em dispor dos bens de Mandy Lieu reflete as dificuldades em realizar os bens especiais das celebridades. Além da unidade de Ranran, seu sobrado em Chelsea, Londres, também enfrenta disputas de avaliação. A consultoria imobiliária Knight Frank destacou que essas casas de luxo com fortes marcas pessoais geralmente exigem um período especial de marketing de 6 a 12 meses, e o preço da transação costuma ser 10-15% menor que o preço de mercado.
Para complicar ainda mais a situação, há flutuações de valor causadas por diferenças culturais. O muito discutido design espelhado da unidade pode ser visto como vanguardista nos mercados ocidentais, mas pode ser considerado tabu pelos compradores asiáticos devido a questões de feng shui. “Uma estratégia de preços de dupla via deve ser adotada para tais propriedades, o que pode atrair tanto proprietários-ocupantes quanto investidores comerciais”, aconselha o chefe de avaliações da Savills, Albert Lee.
A guerra secreta pela riqueza na era pós-Xi Mihua
Com Zhou Zhuohua oficialmente preso, seu império empresarial entrou nas águas profundas da reestruturação de ativos. Fontes do setor financeiro revelaram que os ativos relacionados à Suncity diminuíram para 15%, o que é menos do que seu pico, mas a alienação de ativos invisíveis ainda é difícil. O progresso da alienação de propriedades sob o nome de Mandy Lieu fornecerá uma referência importante para a liquidação subsequente de bilhões de ativos transfronteiriços.
Vale ressaltar que o papel da Melco International mudou nessa transação. Esta empresa, que já cooperou com a Suncity para desenvolver o cassino Crystal Tigre de Cristal na Rússia, agora está se desfazendo de ativos relacionados como credora, refletindo que a indústria de jogos de azar de Macau está passando por uma profunda remodelação. Analistas preveem que casos semelhantes de alienação de garantias transfronteiriças podem mais que triplicar nos próximos três anos.
Diversas interpretações da opinião pública na Internet
Nas plataformas de mídia social, a discussão sobre essa transação foi além do escopo imobiliário. O volume acumulado de leitura do tópico do Weibo # Espelho no Teto # ultrapassou 230 milhões, e as modificações criativas dos internautas são infinitas. O psicólogo Huang Yi-ni analisou: "O desejo do público de explorar espaços privados e suas emoções complexas sobre os estilos de vida dos ricos ressoam neste incidente. Esta psicologia coletiva merece um estudo aprofundado pela comunidade sociológica."
Também há vozes questionando o foco excessivo da mídia na vida privada das celebridades. Em sua coluna no Ming Pao, o comentarista Lin Peili destacou: "Quando casos judiciais são interpretados de forma divertida, isso na verdade enfraquece o espírito do Estado de Direito. Deveríamos prestar mais atenção à melhoria do mecanismo de cooperação judicial transfronteiriça do que à imaginação erótica da decoração de espelhos."
Os altos e baixos dos ativos no microcosmo dos tempos
Da compra por 91,32 milhões à venda por 95 milhões, por trás do aumento do valor contábil do 8% estão múltiplas narrativas de fluxos de capital transfronteiriços, a evolução da cooperação judicial e a desconstrução de relacionamentos emocionais. Quando o teto espelhado reflete a vista noturna do Porto de Victoria, este palácio no céu não é apenas uma testemunha do destino pessoal, mas também um código único para interpretar o processo de integração de Hong Kong e Macau. À medida que potenciais compradores surgem um após o outro, esse jogo multidimensional que envolve direito, finanças e cultura certamente continuará a escrever um novo capítulo.
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