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O timoneiro do fundo imobiliário Li Genxing reduz perdas: Quatro realidades cruéis por trás da perda de 10,3 milhões
"É melhor cortar o próprio braço do que ficar preso em uma cidade perigosa." Essa frase de ouro na guerra empresarial está sendo colocada em prática na vida real no mercado de investimentos de Hong Kong. Li Genxing, fundador do Shenghui Retail Shop Fund, uma figura proeminente antes conhecida como o "padrinho do investimento em lojas de rua", cortou recentemente os preços de duas lojas térreas em localizações privilegiadas, resultando em um prejuízo contábil total de HK$ 10,3 milhões. Uma única pedra pode causar mil ondulações. Essa transação, que chocou o setor, não apenas revelou as cicatrizes do mercado imobiliário de varejo de Hong Kong, mas também expôs as mudanças subversivas na lógica de investimento na era pós-epidemia.
[História interna sobre comércio sangrento] Duas lojas perderam 1/3 de seu valor em quatro anos
A primeira transação notável ocorreu na Rua Yin Hing em San Po Kong. Esta loja de mingaus de 65 metros quadrados foi comprada por Li Genxing pela quantia exorbitante de NT$ 21 milhões em agosto de 2021, quando a epidemia estava a todo vapor. Naquela época, ele se gabou: "O distrito de Minsheng é muito resistente a quedas de preços. Um aluguel mensal de NT$ 58.000 e um retorno de NT$ 33% são estáveis o suficiente." No entanto, quatro anos depois, essa "galinha dos ovos de ouro" tão aguardada foi vendida por NT$ 13,4 milhões, com NT$ 7,6 milhões evaporados dos livros, uma queda de NT$ 36%. Se forem considerados custos de transação como imposto de selo e comissão, a perda real pode exceder 8 milhões.
Outra transação na loja, cujos detalhes não foram divulgados, elevou o prejuízo total para 10,3 milhões. De acordo com fontes do setor, a loja está localizada em uma área de sustento tradicional e foi comprada originalmente por aproximadamente 15 milhões de yuans. Agora ele está sendo vendido com quase 20% de desconto. As duas transações renderam um total de 30,7 milhões em dinheiro, mas Li Genxing teve que deixar o mercado com um prejuízo de mais de 10 milhões. Este foi, sem dúvida, um Waterloo raro na carreira de Li Genxing, que era bom em especulações de curto prazo.
[A primeira faca da dissecação] Erro de julgamento de tempo: o custo de passar a tocha em 2021
Observando o cronograma da transação, a falha fatal é claramente visível. Em 2021, quando o frenesi global de ativos está no meio do ano, o mercado de lojas de Hong Kong apresenta uma estranha situação de "gelo e fogo". Naquela época, a introdução das vacinas deu origem a expectativas de recuperação, e a queda nos aluguéis de lojas nas principais áreas de varejo diminuiu. No entanto, o distrito de Minsheng, onde Li Genxing escolheu apostar, caiu em um inverno mais rigoroso devido ao surto da quinta onda da epidemia.
"Ele caiu na típica armadilha do 'investimento reverso'." Zhang Guoqiang, analista de propriedade industrial e comercial da Midland, declarou sem rodeios: "Assumir o controle dos produtos em 2021 parece ser uma pescaria de fundo, mas, na verdade, ignora três mudanças estruturais: o consumo transfronteiriço é irreversível, as áreas de subsistência das pessoas estão supersaturadas e as plataformas de entrega de comida online estão em ascensão." Fatos comprovam que, nos últimos três anos, num raio de 500 metros ao redor de San Po Kong, mais de 20 novas lojas de mingau e macarrão foram abertas. A concorrência homogênea reduziu os aluguéis em 15%. Os chamados "retornos estáveis" são simplesmente vulneráveis.
[A segunda faca atinge o osso] Tempestade de aumento das taxas de juros: a contagem regressiva da morte para os jogadores alavancados
A crise mais profunda está nas demonstrações financeiras. De acordo com o modelo operacional anterior do Shenghui Fund, esse tipo de investimento em terrenos geralmente adota a estratégia de "alta alavancagem + financiamento com juros altos". Tomando como exemplo a loja em San Po Kong, se a hipoteca original fosse de 70%, calculada com base na taxa de juros P atual de 5,875%, o pagamento mensal seria de até HK$ 69.000, o que é HK$ 11.000 a mais do que a renda do aluguel! "Isso equivale a perder dinheiro todo mês para manter a loja. Quanto mais tempo você a mantém, mais você perde." Pan Zhiming, diretor administrativo da Centaline Industrial and Commercial Properties, fez um cálculo preciso.
O que é ainda mais cruel é que a política de taxas de juros "mais altas por mais tempo" do Federal Reserve (Fed, o banco central dos EUA) destruiu completamente o modelo de arbitragem dos fundos imobiliários. A fórmula de "tomar dinheiro emprestado com pouco dinheiro e cobrar aluguel alto", que dependia de um ambiente de juros baixos no passado, se transformou em uma "espiral da morte" à medida que os custos de financiamento disparavam. Fontes do setor revelaram que a taxa de cobertura de juros (ICR) de alguns produtos de fundos caiu abaixo da linha de alerta de 1,5 vez, forçando os gestores a cortar posições e interromper perdas.
[A terceira faca atinge o coração] Mudanças no varejo: como as plataformas de entrega de alimentos cultivam o valor das lojas de rua
Quando entramos na Rua Yanqing e observamos in loco, a verdade era ainda mais sangrenta. Embora houvesse mais de uma dúzia de clientes na loja de mingaus durante o horário de almoço, a frequência de entregadores entrando e saindo era de até 2 a 3 pessoas por minuto. Mais de 60% dos negócios deste restaurante são voltados para viagem, então ele não precisa de uma localização privilegiada. O chefe Chen, veterano no setor de restaurantes, disse: "Hoje em dia, o mais importante ao alugar uma loja é a área da cozinha, e a decoração da fachada se tornou secundária. Se o proprietário se apegar à 'teoria da localização', ele está fadado ao fracasso com o tempo."
Em 2023, a proporção de pedidos para viagem no setor de catering de Hong Kong atingiu 47%, um aumento de 32 pontos percentuais em relação ao período anterior à epidemia. Quando o "raio de radiação geográfica" é reescrito pelos motociclistas, a lógica de "monetização do tráfego" das lojas de rua tradicionais entra em colapso. A "taxa de exposição das lojas de cortiços" que Li Genxing valorizava naquela época pode não ser tão importante quanto a classificação por estrelas na página do Foodpanda aos olhos dos consumidores da Geração Z.
[O golpe final] Onda de resgate de fundos: uma fuga real de autoproteção sob o dilema do prisioneiro
A gota d'água foi o colapso da confiança entre os investidores dos fundos. De acordo com informações da Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China, o número de pedidos de resgate para um produto de fundo sob o Shenghui que foca na subsistência das pessoas aumentou duas vezes por mês em 2023. "Os investidores estão vendo que os REITs dos EUA estão pagando taxas de juros anuais de mais de 8%, enquanto os fundos de lojas de rua de Hong Kong estão tendo dificuldades para pagar dividendos, e uma onda de resgates é iminente", revelou um advogado de private equity que preferiu permanecer anônimo.
Esse "dilema do prisioneiro" força os gestores de fundos a vender ativos a um preço baixo. No entanto, quando o mercado é inundado com liquidações, isso desencadeia um ciclo vicioso de avaliações. Dados da DTZ mostram que o preço de transação das lojas no distrito de Minsheng no primeiro trimestre de 2024 caiu 45% em relação ao pico de 2021, enquanto a perda de 36% da Li Genxing foi considerada como tendo "desempenho superior ao do mercado". Esse tipo de humor negro é um microcosmo da crise de sobrevivência de toda a indústria.
[Pergunta final] O investimento em lojas de rua está morto? Três conjuntos de dados revelam o futuro da vida
Diante das péssimas condições do mercado, os investimentos em lojas de rua devem ser condenados à morte? Três conjuntos de dados importantes revelam esperança:
- O consumo baseado em experiências cresce na contramão da tendência：As vendas do K11 MUSEA no ano passado aumentaram em 38% em relação ao ano anterior, mostrando que as lojas "criadoras de cenário" ainda têm poder explosivo;
- A demanda por microarmazéns aumenta：A taxa de aluguel de mini-armazenamento em áreas urbanas permanece em um nível alto de 95%, e a transformação em estações de "última milha" tornou-se uma nova saída;
- O relaxamento da política é iminente：O governo planeja relaxar as restrições às clínicas médicas no térreo; o setor de serviços profissionais pode se tornar um salvador milagroso.
"Em vez de amaldiçoar a escuridão, é melhor acender uma vela", escreveu Li Genxing em seu último blog. A tentativa desesperada deste veterano na indústria de shopping centers de sobreviver pode estar soando o chamado claro para a transformação de todo o setor. À medida que a mentalidade de “cobrador de aluguel” se torna história, a história da nova geração de fundos imobiliários apenas começou...
Leitura adicional:
- Li Genxing perdeu 8,9 milhões de yuans na armadilha da "securitização de lojas"
- Outra propriedade listada como prata, a Prince Properties, do falecido "rei das lojas" Tang Shing-po, sofreu uma perda de HK$ 61 milhões.
- O louco Deng Chengbo, o agente com problemas financeiros, está ansioso para soltar fogos de artifício para prestar homenagem aos deuses depois de receber a encomenda!
