Uma análise completa da crise financeira da família de Deng Chengbo: alertas de mercado por trás da enorme onda de vendas de imóveis

1. Os gigantes empresariais estão em dificuldades financeiras e sofrem perdas, causando flutuações no mercado

Um investidor sênior conhecido como "Rei das Lojas de Hong Kong"Deng Chengbo(Tio Bo) tem sido repetidamente relatado como estando sob pressão financeira desde 2020, e sua família até mesmo desencadeou uma onda de vendas de propriedades "no estilo massacre" nos últimos meses. De acordo com notícias do mercado, a família Tang vendeu três ativos principais em sucessão em apenas duas semanas, incluindo uma loja gigante no Sai Kung Garden, uma loja em Wan Chai e uma loja térrea na Sha Tsui Road em Tsuen Wan, arrecadando um total de mais de HK$ 556 milhões. Vale a pena notar que quase todas essas transações registraram perdas contábeis. Entre elas, a loja gigante no Sai Kung Garden foi vendida por HK$ 400 milhões, uma perda de HK$ 38 milhões em comparação ao preço de compra em 2017, uma depreciação de 11%, causando profundas preocupações no setor imobiliário sobre as perspectivas do mercado de propriedades comerciais.

II. Análise da transação da loja gigante em Saigon Garden: um microcosmo das mudanças dramáticas na ecologia comercial regional

A transação da loja Sai Kung Garden que gerou discussões acaloradas envolve um total de 2.665 metros quadrados de espaço na entrada do subsolo e no primeiro andar. Quando a família Tang comprou a propriedade dos investidores veteranos Li Yaohua e Li Yongfa por HK$ 438 milhões em 2017, a indústria do turismo de Saigon estava crescendo, com restaurantes especializados e negócios de varejo prosperando na área. No entanto, nos últimos anos, devido ao triplo golpe da epidemia, à queda acentuada de turistas e às mudanças nos padrões de consumo local, a taxa de vacância de lojas em Sai Kung continuou a aumentar. De acordo com dados de agências imobiliárias, os aluguéis de lojas na área caíram mais de 40% em relação ao pico, e as grandes lojas de propriedade da família Deng estão mais difíceis de encontrar um único inquilino devido à sua grande área, e acabaram sendo forçadas a vender com desconto.

3. Cronologia da série de “ondas de perdas e alienações”: a batalha para estancar a hemorragia de ativos de Mong Kok para Tsuen Wan

De acordo com os registros do Registro de Imóveis, o plano de reestruturação patrimonial da família Tang já havia surgido no final de 2022:

• Dezembro de 2022: Vendeu todo o projeto comercial e residencial no nº 61-67 Soy Street, Mong Kok para a Asia United Infrastructure (00711) por HK$ 351 milhões, com um prejuízo contábil de HK$ 34,72 milhões
• Início de abril de 2023: Vendeu uma loja na Lockhart Road em Wan Chai por HK$ 115 milhões. A propriedade foi comprada por HK$ 135 milhões em 2018.
• Meados de abril: Vendeu uma loja térrea na Sha Tsui Road em Tsuen Wan por HK$ 41 milhões, um desconto significativo em relação ao preço de compra de HK$ 52 milhões em 2019
• Final de abril: O Saigon Garden foi vendido por 400 milhões de yuans, tornando-se a maior, mas mais deficitária transação nesta rodada de operações de saque

Analistas do setor apontaram que essa onda de operações de "auto-sacrifício heróico" reflete que a família Deng precisa urgentemente de fluxo de caixa para aliviar a pressão da dívida. É relatado que muitas propriedades sob sua família foram hipotecadas para empresas financeiras para empréstimos. À medida que Hong Kong entrava em um ciclo de aumentos nas taxas de juros, os crescentes custos de financiamento exacerbaram a tensão na cadeia de capital.

4. Rastreamento em profundidade: A ascensão e queda do Império Deng

Deng Chengbo, 88 anos, começou seu negócio com letreiros de neon na década de 1970 e mudou para investimentos imobiliários na década de 1990. Com sua visão aguçada, ele adquiriu um grande número de "projetos de proprietários de prata" durante a crise financeira e gradualmente construiu dezenas de bilhões de ativos abrangendo lojas, edifícios industriais, hotéis e casas de repouso. No seu auge, possuía mais de 400 propriedades e também se aventurou em investimentos em títulos e tecnologia. Em 2018, chocou o mercado com sua ousada jogada de "gastar 500 milhões para comprar lojas sem piscar".

No entanto, a expansão excessiva da alavancagem apresenta perigos ocultos. O movimento social em 2019 e o surto da epidemia em 2020 fizeram com que os aluguéis de lojas em áreas turísticas despencassem, e as lojas em áreas centrais como Causeway Bay e Mong Kok, onde as ações de Deng estavam fortemente investidas, ficaram vagas por um longo tempo. Para piorar a situação, seu negócio de casas de repouso para idosos, que passou por transformações nos últimos anos, foi prejudicado por políticas mais rígidas, e as vendas de vários projetos de revitalização de edifícios industriais também foram adiadas devido à reversão das condições de mercado. No final de 2022, o mercado estima que sua escala de dívida pode exceder 6 bilhões de yuans, e a taxa de empréstimo de alguns imóveis hipotecados pode chegar a 70%.

5. Interpretação especializada: Crise estrutural no inverno frio do mercado imobiliário comercial

O chefe comercial da JLL, Anthony Yan, disse que o caso Tang reflete uma mudança profunda no mercado imobiliário comercial de Hong Kong:

1. Revolução do modelo de varejo: a popularidade do comércio eletrônico e o aumento do consumo experiencial levaram a um declínio acentuado na demanda por grandes lojas de rua tradicionais
2. Reversão do ciclo da taxa de juros: Após o aumento da taxa de juros dos EUA sob o sistema de indexação, o aumento dos custos de manutenção forçou os investidores a vender
3. Mudança nos fluxos de capital: family offices e fundos preferem investir em ativos da nova economia, como imóveis logísticos e data centers
4. O mercado de arrendamento está polarizado: pequenas lojas em áreas de subsistência são mais resilientes às quedas de preços, enquanto grandes lojas em áreas turísticas tornaram-se "ativos negativos"

Stephen Cheng, chefe de pesquisa da Savills, acrescentou que a taxa de vacância atual de lojas "superdimensionadas" com uma área de mais de 10.000 pés quadrados em Hong Kong é de 18,7%, e o aluguel médio caiu em 45% em comparação a 2019. Estima-se que levará pelo menos três anos para digerir o estoque. No entanto, grandes lojas em áreas não centrais, como Saigon, podem enfrentar uma reavaliação de longo prazo devido à falta de grandes redes de marcas para assumir.

VI. Efeito cascata do mercado: crise de confiança dos investidores e aperto do crédito bancário

A erosão da cadeia relacionada a Deng já produziu efeitos colaterais. Vários informantes não identificados do setor bancário revelaram que muitas instituições estão reavaliando os riscos dos empréstimos hipotecários para imóveis comerciais, com as avaliações de lojas geralmente reduzidas em 15-20% e as condições de aprovação se tornando mais rigorosas. Um banco estrangeiro na China Central até estabeleceu regulamentações internas segundo as quais empréstimos comerciais de mais de 50 milhões de yuans devem ser acompanhados de uma garantia pessoal. Esse movimento pode desencadear uma liquidação em cadeia entre pequenos e médios investidores, agravando ainda mais o declínio do mercado.

Por outro lado, vale a pena prestar atenção aos movimentos do grupo de aquisição. Por exemplo, há rumores de que o misterioso comprador da loja Sai Kung é um grupo de buffet local que planeja construir um projeto abrangente de entretenimento e gastronomia; enquanto a Asia United Infrastructure, que adquiriu anteriormente o projeto Mong Kok, planeja convertê-lo em um espaço de trabalho compartilhado. O sucesso dessas tentativas de transformação se tornará um barômetro para observar o futuro do mercado imobiliário comercial.

VII. Perspectivas legais e financeiras: desafios de conformidade na reestruturação de ativos familiares

À medida que a família Deng acelera a alienação de ativos, a legalidade de suas transações atrai atenção. Um advogado destacou que, se a empresa for insolvente, de acordo com a Seção 232 da Portaria das Sociedades, os credores podem solicitar uma ordem de liquidação para congelar os ativos. Atualmente, sabe-se que várias das holdings da família Deng passaram por mudanças de diretores, e seu filho Deng Yaosheng gradualmente assumiu o negócio. Se tais ajustes estruturais tocam na cláusula de "transações anuláveis" se tornará um foco de observação na comunidade jurídica.

O especialista em reestruturação financeira Chen Guanhong sugeriu que empresas em situações semelhantes deveriam considerar a reestruturação da dívida em vez de vender ativos a um preço baixo, negociar com credores para estender a dívida ou trocar dívida por capital e introduzir investidores estratégicos ao mesmo tempo. No entanto, esse plano deve ser baseado no potencial de valorização dos ativos a longo prazo, o que é extremamente difícil de ser alcançado no atual mercado imobiliário comercial.

8. Referências históricas e previsões futuras: o ciclo imobiliário de Hong Kong numa encruzilhada

Olhando para as últimas três décadas, o mercado imobiliário comercial de Hong Kong passou por muitas crises: a tempestade financeira de 1997, a epidemia de SARS de 2003 e o tsunami financeiro de 2008. Cada vez houve um grande ajuste, mas foi subsequentemente impulsionado por uma recuperação devido à decolagem econômica da China. A particularidade desta crise reside em:

• A contracção da liquidez do capital internacional causada pelo jogo sino-americano
• O impacto a longo prazo da reestruturação económica da China no comércio de reexportação de Hong Kong
• O duplo golpe do envelhecimento da população local e da fuga de cérebros

O economista Guan Zhaozhao prevê que o mercado imobiliário comercial entrará em um período de ajuste "em forma de L". Embora os preços não entrem em colapso, levará muito tempo para digerir o excesso de oferta. Para investidores altamente alavancados, como a família Deng, equilibrar a realização de ativos e a transformação dos negócios será um teste crítico de sobrevivência.

Conclusão: O desaparecimento de uma era e o nascimento de uma nova ordem

A crise financeira da família de Deng Chengbo não é apenas um revés para sua estratégia de investimento pessoal, mas também um microcosmo da dor da transformação econômica de Hong Kong. Quando o "Mito do Rei das Lojas" perde sua glória, o que é revelado é uma mudança fundamental nas regras do jogo do capital. Na nova era de profunda integração das economias virtual e real e da ascensão da onda de investimentos ESG, a reformulação da lógica de valor do mercado imobiliário comercial será uma proposta que durará um século e que todo o setor precisa resolver urgentemente.

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posfácio

1. De acordo com dados do Departamento de Classificação e Avaliação, a taxa de vacância de lojas de rua de Hong Kong atingiu 12,4% no primeiro trimestre de 2023, a maior desde 1999.
2. Os ativos valiosos dos quais a família Deng ainda não se desfez incluem:

• Todo o edifício comercial Sugar Street em Causeway Bay, avaliado em mais de HK$ 800 milhões
• Um projeto de revitalização de edifícios industriais de US$ 650 milhões em Tuen Mun
• Rumores de mercado dizem que um fundo apoiado pela China está em negociações para comprar alguns dos ativos hoteleiros de Tang, o que pode ser a chave para reverter a crise.

Deng Chengbo(1934 - 14 de maio de 2021), conhecido como "Tio Bo",Hong Kongcomerciante, famoso por investir em um grande número de propriedades comerciais. No auge, ele possuía mais de 200 propriedades industriais e comerciais em Hong Kong e era conhecido como o "Rei das Lojas de Hong Kong".

Deng YaoshengStan Tang (1986-), empresário de Hong Kong, atualmenteGrupo StanPresidente,Grupo de Comunicações Fácil(Código de ações de Hong Kong: 8031) Diretor Executivo e CEO, ex-Grupo de Cuidados com o Pinho(Código de ações de Hong Kong: 1989) Presidente e Diretor Executivo. PaiDeng Chengbo.
Deng Yaosheng venceu o CanadáUniversidade do Oeste de OntárioEscola de Negócios IveyMBA Executivo em Negócios Internacionais eUniversidade Politécnica de Hong KongMestrado em Liderança em Inovação para Executivos Seniores. Deng Yaosheng venceu oCentro de Validação Profissional de Negócios de Hong KongMembro Honorário.

Leitura adicional:

• Relatório de análise futura do mercado imobiliário de Hong Kong: desafios e oportunidades de uma perspectiva multidimensional
• A visão do JP Morgan sobre o mercado imobiliário de Hong Kong