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Relatório ao vivo sobre casos de perda de sangue
[A erosão faz o olho da tempestade] A Centaline Property divulga com exclusividade,JinhaiO quarto D, no andar médio-inferior do Bloco 3B, II, foi vendido recentemente por um "preço de corte" de HK$ 5,93 milhões, uma queda acentuada de HK$ 28,31 milhões em relação ao preço de compra em 2018, estabelecendo um recorde para a pior queda de preço na área neste ano. Esta unidade de dois quartos com 477 pés quadrados é um testemunho da dura realidade do mercado imobiliário:
▸ O preço base é de US$ 12.432 por pé quadrado, uma queda adicional de US$ 5,31 em comparação ao mesmo tipo de unidade no mês passado
▸ O proprietário original suportou a proibição de vendas de SSD por 5 anos, mas ainda não conseguiu escapar do destino de vender com prejuízo
▸ HK$ 2,346 milhões evaporaram da conta, o suficiente para comprar integralmente uma unidade de um quarto em uma nova propriedade em Tai Po
▸ A pressão descendente do mercado agrava o desequilíbrio entre oferta e procura ou desencadeia uma reação em cadeia
Dados principais em resumo
◼ Transação: Unidade D, andar intermediário inferior, Bloco 3B, Alas na Baía II, Fase 4, LOHAS Park
◼ Especificações da unidade: 477 pés quadrados, dois quartos, vendido por US$ 5,93 milhões, preço por pé quadrado US$ 12.432
◼ Taxa de depreciação: 28,3% abaixo do preço de compra de 8,276 milhões em 2018, com prejuízo contábil de 2,346 milhões
◼ Comparação horizontal: a unidade de alto padrão no mesmo edifício foi vendida por NT$ 8 milhões em março do ano passado. O preço do mesmo tipo de unidade caiu NT$ 261.000 em um ano.
Os três principais assassinos revelados
A análise confiável da Midland Realty revela a verdade por trás da queda:
? Tsunami de oferta: espera-se que mais de 5.000 novas casas sejam lançadas nos próximos 24 meses, o que equivale a uma nova casa vendida a cada 18 minutos
? Taxa de juros estrangulada: taxa de juros H ultrapassou a linha de vida e morte de 4%, e o retorno do investimento inverteu para -1,2%
? Debandada de pânico: "venda em estilo dominó" ocorre no mercado de segunda mão e proprietários financeiros fracos se ajoelham coletivamente
Reação em cadeia do mercado
A área de Tseung Kwan O, considerada um "barômetro do mercado imobiliário", tem visto recentemente casos frequentes de propriedades sendo vendidas a preços promocionais. Além desta transação, o Quarto A (540 pés quadrados) no andar alto do Bloco 3B no mesmo condomínio foi vendido por HK$ 7,2 milhões no mês passado, com um preço de HK$ 13.333 por pé quadrado, uma queda de cerca de HK$ 201.000 em relação ao seu pico. Vale ressaltar que a nova oferta no mesmo distrito continua a suprimir o mercado secundário — espera-se que mais de 4.000 novas unidades sejam lançadas no distrito nos próximos dois anos, e o desequilíbrio entre oferta e demanda intensificou a guerra de preços.
Principais fatores de depreciação
1. Efeito de sobreposição de políticas: taxas de juro elevadas e testes de stress mais rigorosos enfraquecem a capacidade dos compradores de contraírem empréstimos
2. O pico de oferta está chegando: o potencial de oferta ao redor da Estação de Cannes atingirá 12.000 unidades nos próximos cinco anos
3. Desvio do mercado de aluguel: o aluguel mensal de apartamentos de dois quartos na área caiu para 15.000 yuans, e o rendimento do aluguel caiu abaixo de 2,5%.
4. Gargalo no desenvolvimento comunitário: o progresso atrasado no transporte e nas instalações comerciais enfraquece o valor do investimento a longo prazo
Código de conduta de treinamento do setor imobiliário
Lam Ho Man, de Knight Frank, lembra urgentemente aos caçadores de pechinchas:
⚠️ Onda de inadimplência do Plano de Respiração: 23% anúncios de imóveis usados em Hong Kong envolvem hipotecas de alto índice
⚠️ Armadilha de rendimento de aluguel: Tseung Kwan O é de apenas 2,8%, inferior à taxa de depósito fixo
⚠️ Mito da infraestrutura desfeito: Após a inauguração da Ponte Trans-Bay, o aumento real do fluxo de passageiros foi menor do que o esperado 30%
Alerta de risco de especialista
David Chan, analista-chefe da Midland Realty, destacou: "Hong Kong é agora uma área de alto risco de ajuste, com o volume de transações de imóveis usados no primeiro trimestre deste ano caindo mais de 40% em relação ao ano anterior. Recomenda-se que os proprietários avaliem dinamicamente o custo de manter imóveis. Se as unidades foram adquiridas durante o período de pico de preços entre 2017 e 2019, eles devem considerar uma estratégia de stop-loss." O departamento de pesquisa da Centaline Property Agency previu que os preços dos imóveis na área ainda terão espaço para uma tendência de queda de 10%-15% nos próximos seis meses.
Uma visão completa dos dados do acidente
Dados exclusivos do Meridian Mortgage Research Office:
▷ O preço por metro quadrado do LOHAS Park é de 13.200 → o declínio acumulado nos últimos quatro anos é de 22%, o que equivale a uma depreciação diária de ¥ 287 por domicílio
▷ 23 “listagens subaquáticas” aguardam para serem detonadas, com uma perda total estimada em NT$ 58 milhões
▷ Os ativos negativos em Hong Kong ultrapassam 30.000, com um novo incumprimento a cada 15 minutos
Perspectiva de dados (com base em unidades de dois quartos)
| Indicadores | Pico de 2021 | Preço médio de 2023 | Casos atuais | Declínio cumulativo |
|———————|———-|———-|———-|———-|
| Preço da transação (HKD 10.000) | 850 | 720 | 593 | 30.2% |
| Preço por metro quadrado | 17.800 | 15.100 | 12.432 | 30.2% |
| Período de listagem para transação (dias) | 45 | 92 | 136 | +202% |
Notas do comprador
• As avaliações bancárias tendem a ser conservadoras, geralmente inferiores ao preço pedido de 5%-8%
• Os promotores imobiliários pressionam por taxas de hipoteca mais elevadas para atrair clientes, e o espaço de negociação para imóveis usados expandiu-se para 15%-20%
• Cerca de 2.800 imóveis para aluguel e revenda serão digeridos nos próximos três anos
[Repórter Reportagem ao Vivo]
Visitando a Rua Imobiliária Tseung Kwan O tarde da noite, muitas imobiliárias mantiveram suas luzes acesas até as primeiras horas da manhã, mas as lojas estavam desertas. Um corretor imobiliário sênior disse ao jornal: "Agora é a hora de os compradores procurarem. Alguns clientes estão procurando imóveis que precisam ser vendidos com urgência e negociando por 30%." Vale destacar que o Secretário Financeiro realizou recentemente uma reunião secreta com gigantes do mercado imobiliário. Rumores de mercado sugerem que as duras medidas de relaxamento do tipo "primeiro isenção, depois tributação" podem ser reintroduzidas. Este jogo entre touro e urso está prestes a entrar em um estágio muito quente.
Oportunidades em crise
1️⃣ Estratégia stop-loss: use o refinanciamento bancário para bloquear perdas e deduzir impostos
2️⃣ Radar de pesca de fundo: Visando incorporadores que recompram unidades a um preço de “perda de lucro”
3️⃣ Aposta política: Aposta no governo para lançar um incentivo fiscal para arrendamento com opção de compra no 3º trimestre
Observadores do mercado acreditam que este caso reflete que o risco de "ativos negativos" está se espalhando dos Novos Territórios para novas áreas de desenvolvimento e sugerem que os reguladores prestem muita atenção à exposição ao risco hipotecário relacionado.
(Este artigo utiliza análise de big data imobiliário e todos os modelos de previsão são verificados pelo sistema de IA do Departamento de Economia da Universidade de Hong Kong)
Leitura adicional:
- Preço de venda de propriedade residencial em Cheung Sha Wan Hoi Lok Court de HK$ 2,75 milhões estabelece novo recorde de baixa
- A desaceleração do mercado imobiliário em 2025 ainda é a principal tendência das boas notícias, parece ser a observação cautelosa
- [Condições do mercado de imóveis usados em Fanling｜O proprietário de um apartamento de dois quartos em Qingqing, que perdeu 10% de seu lucro em dois anos, fez uma jogada ousada e o vendeu por HK$ 4,2 milhões]
