O preço por pé quadrado da terceira fase do Talent Bay em Pak Shek Kok, Tai Po é de cerca de HK$ 10.000. O proprietário da unidade perdeu HK$ 4,8 milhões em cerca de 12 anos.

O quarto B no andar alto do Bloco 10, Sea Diamond, Fase 3, Gift Bay, Pak Shek Kok, Tai Po, tem uma área útil de 1.450 pés quadrados e um layout de quatro quartos. Foi vendido recentemente por HK$ 14,5 milhões, com um preço por pé quadrado de aproximadamente HK$ 10.000, que é semelhante ao preço por pé quadrado dos apartamentos do Home Ownership Scheme no mesmo distrito.

Perdas ultrapassaram 4,8 milhões de yuans

De acordo com agentes da área, o comprador estava otimista sobre o potencial de desenvolvimento futuro da Estação Pak Shek Kok e fechou o acordo após várias rodadas de barganha. O proprietário original comprou a unidade por US$ 18,534 milhões em 2013 e começou a colocá-la à venda em 2021, pedindo inicialmente US$ 28 milhões. Após vários ajustes de preço, a redução final do preço foi de 13,5 milhões de yuans, uma redução de cerca de 48%, antes de ser vendida com sucesso. O proprietário manteve a unidade por cerca de 12 anos e registrou um prejuízo contábil de mais de US$ 4,03 milhões na transação. Se o imposto de selo (aproximadamente HK$ 695.000) incorrido na compra da unidade e despesas diversas, como comissões de agentes, forem levados em consideração, a perda real é estimada em mais de HK$ 4,8 milhões.

1. Descompasso entre os detalhes da transação e o posicionamento de mercado

1.1 Revisão das informações básicas do caso
A unidade é um apartamento de quatro quartos com vista para o mar e uma área útil de 1.450 pés quadrados. Foi comprado por HK$ 18,534 milhões em 2013. Durante o período de espera, ele passou pela quebra do mercado de ações em 2015, os eventos sociais em 2019, a epidemia em 2020 e o ciclo de aumento da taxa de juros em 2022. Foi finalmente vendido por HK$ 14,5 milhões, estabelecendo um novo preço baixo por pé quadrado no mercado secundário do projeto. Vale a pena notar:

• O preço caiu vertiginosamente: o proprietário original reduziu o preço em 48% no total, o que foi uma queda acentuada de 38% em comparação ao preço de transação de 2021 de 23,5 milhões de yuans para uma unidade de nível médio no mesmo edifício.
• Buraco negro nos custos de manutenção: excluindo o prejuízo contábil de NT$ 4,03 milhões, o prejuízo real excedeu NT$ 5 milhões após levar em conta o imposto de selo de NT$ 695.000 e a comissão de aproximadamente NT$ 2% (NT$ 290.000).
• Desequilíbrio na relação aluguel-venda: O aluguel mensal de unidades semelhantes é de cerca de 38.000 yuans, e o retorno do aluguel calculado com base no preço da transação é de apenas 3,1%, o que é inferior à média do mercado

1.2 O dilema de posicionamento da área residencial de luxo de Pak Shek Kok
Como um marco no desenvolvimento residencial de luxo no nordeste dos Novos Territórios, a construtora de Gift Bay o promoveu como "o último terreno à beira-mar no Porto de Tolo" e forneceu um total de 2.286 unidades nas três fases. No entanto, existem três grandes contradições no posicionamento de mercado:

1. Efeito de ilha de trânsito: embora esteja perto da planejada Estação Pak Shek Kok, a Linha Ferroviária Leste foi adiada até 2034. Atualmente, ela depende de conexões de ônibus, o que é diferente das tradicionais áreas residenciais de luxo.
2. Crise de excesso de oferta: Mais de 4.000 novas unidades serão adicionadas à área circundante em cinco anos, incluindo os projetos Science Park Innovation Studio e U-King Lane, que diluirão a escassez de casas de luxo
3. Falha na ancoragem de preço: O preço atual de imóveis usados por metro quadrado caiu para o nível de 10.000 yuans, formando uma comparação de preços perigosa com as moradias públicas do mesmo distrito (como o Po Nga Court, que custa cerca de 9.500 yuans por metro quadrado).

2. O ambiente político e o ciclo de mercado matam duas vezes

2.1 Efeito de sobreposição da política fiscal
Esta transação ilustra perfeitamente o impacto de longo prazo das “medidas drásticas” de Hong Kong:

• Os grilhões do SSD: a propriedade foi comprada em 2013 durante o período de proibição de SSD de três anos, e o proprietário perdeu a oportunidade de vender durante o pico do mercado imobiliário em 2016-2018
• Restrição do imposto de selo do comprador (BSD): a proporção de compradores não locais caiu de 20% em seu pico em 2012 para menos de 3% agora, impactando diretamente o mercado imobiliário de luxo
• Limite do teste de estresse: atualmente, propriedades acima de US$ 15 milhões devem passar pelo teste de taxa de hipoteca 5.75%, eliminando mais de 60% dos compradores em potencial

2.2 Ciclo de taxas de juros e transformação econômica
O violento aumento da taxa de juros pelo Fed mudou completamente as regras do jogo:

• O ônus do pagamento dobrou: com base na hipoteca de 70% da unidade naquela época, o pagamento mensal disparou de NT$ 39.000 (H+1,5%) em 2013 para NT$ 72.000 (P-2,25%) atualmente.
• Transferência de alocação de ativos: o HIBOR de 1 mês de Hong Kong disparou de 0,151 TP3T para 5,01 TP3T, e a renda de depósitos fixos excedeu os retornos de aluguel de casas de luxo
• O poder de compra da classe média está diminuindo: a taxa de endividamento das famílias de Hong Kong aumentou para 93,3% no segundo trimestre de 2023, um recorde

3. Reversão estrutural da oferta e da procura

3.1 Lado da oferta: Beidu planeja remodelar a paisagem
A Estratégia de Desenvolvimento da Área Metropolitana do Norte está reescrevendo a cadeia de valor dos Novos Territórios do Nordeste:

• O foco do desenvolvimento muda para o norte: 7.400 unidades habitacionais privadas serão lançadas em Kwu Tung North/Fanling North, desviando diretamente clientes de alto padrão de Pak Shek Kok
• Posicionamento do Corredor Tecnológico: O Loop District concentra-se no desenvolvimento da indústria de inovação e tecnologia, enfraquecendo a singularidade de Pak Shek Kok como uma "área residencial de baixa densidade"
• Inclinação dos recursos de infraestrutura: O governo investirá NT$ 650 bilhões em infraestrutura nos próximos cinco anos. O atraso da Estação Baishijiao reflete o declínio da posição estratégica da região.

3.2 Lado da demanda: mudanças drásticas na estrutura do comprador
De acordo com dados da Centaline Property, entre as casas de luxo vendidas por mais de 20 milhões de yuans no terceiro trimestre de 2023:

• A proporção de turistas do continente caiu de 35% em 2018 para 12%
• A proporção de compras de habitação empresarial caiu de 28% para 9%
• A proporção de compradores de imóveis pela primeira vez ultrapassou 60%, refletindo uma queda acentuada na demanda por investimentos

4. Interpretação especializada e inspiração de mercado

4.1 Choque de opiniões na indústria

• O diretor de pesquisa da Ricacorp, Chan Hoi-chiu: "Esta transação é um alerta para o mercado imobiliário de luxo, refletindo as consequências do desenvolvimento excessivo nos Novos Territórios do Nordeste."
• Analista imobiliário do DBS Bank, Qiu Zhuowen: "Quando os retornos de aluguel de casas de luxo são menores do que os custos de financiamento por um longo período, isso desencadeará um ajuste sistemático de avaliação"
• Ex-diretor de avaliação e avaliação Pang Chan-jung: "O governo precisa reexaminar a política de 'tamanho único' do SSD para evitar prejudicar os detentores de longo prazo"

4.2 Mudanças nos padrões de comportamento dos investidores
Três tendências principais podem ser resumidas neste caso:

1. Desalavancagem: Os compradores geralmente exigem espaço para negociação para 30% e acima, e são cautelosos com hipotecas de alta proporção
2. O dinheiro é rei: a proporção de transações em dinheiro para casas de luxo aumentará para 45% em 2023, dobrando em relação a 2018
3. Orientação funcional: a demanda por unidades de quatro quartos está diminuindo, e unidades de três quartos entre 74 e 111 metros quadrados estão se tornando o tipo de unidade mais comum.

5. Variáveis-chave nos próximos três anos

5.1 O progresso da Estação Pak Shek Kok é uma questão de vida ou morte
De acordo com o último horário do MTR:

• Projeto detalhado para começar em 2026
• Construção começará em 2030
• Conclusão em 2034
  O período de 11 anos continuará a suprimir os preços dos imóveis locais

5.2 Riscos bidirecionais da política de taxas de juros
O gráfico de pontos da taxa de juros do Fed mostra:

• Manter um ambiente de alta taxa de juros acima de 5% em 2024
• O ciclo de corte de juros pode começar em 2025
  No entanto, o saldo do sistema bancário de Hong Kong caiu para HK$ 44,7 bilhões, e há espaço limitado para queda da taxa de juros dos EUA.

5.3 Pico de fornecimento chegando
O Departamento de Classificação e Avaliação prevê que:

• A conclusão média anual de unidades habitacionais privadas em Hong Kong atingirá 21.000 unidades entre 2024 e 2026
• A proporção de Novos Territórios do Nordeste aumentará dos atuais 18% para 27%
  O ciclo de giro do estoque pode ser estendido para mais de 24 meses

Conclusão

Essa transação aparentemente isolada e deficitária é, na verdade, um microcosmo da transformação estrutural do mercado imobiliário de Hong Kong. Quando o halo de casas de luxo desaparece, os dividendos das políticas desaparecem e o ciclo da taxa de juros se reverte, os investidores devem reexaminar a regra tradicional de "Localização, Localização, Localização". A situação difícil de Pak Shek Kok nos lembra que, na roda do desenvolvimento urbano, não existe uma localização privilegiada eterna, apenas uma lógica de valores em constante evolução. O mercado imobiliário acelerará a diferenciação no futuro, e aquelas "casas de luxo conceituais" que não têm suporte substancial podem enfrentar uma reavaliação mais brutal.