Índice
A New World Development (0017.HK) é uma das maiores incorporadoras imobiliárias de Hong Kong. Nos últimos anos, ela atraiu atenção devido às mudanças no ambiente de mercado e ajustes nas estratégias corporativas.
Pressão financeira e alienação de ativos
- Altos riscos de dívida e classificação: No final de 2023, o índice de dívida líquida do Grupo era de aproximadamente 49%. Embora menor do que alguns de seus pares, agências de classificação internacionais (como a Moody's) colocaram sua classificação "Ba1" na lista de observação, refletindo preocupações sobre sua liquidez e capacidades de refinanciamento.
- Venda de ativos não essenciais: Desde 2023, o Grupo acelerou a venda de ativos não essenciais por dinheiro, incluindo a venda do Discovery Park Shopping Mall em Tsuen Wan, Hong Kong por aproximadamente HK$ 2 bilhões e a saída de alguns projetos de joint venture no Continente. A meta é alienar outros HK$ 8-10 bilhões em ativos no próximo ano para otimizar a estrutura da dívida.
Queda no mercado imobiliário de Hong Kong
– Golpe duplo no mercado imobiliário: afetado pelo aumento da taxa de juros dos EUA e pela desaceleração econômica da China, o volume de transações residenciais de Hong Kong caiu em mais de 30% ano a ano em 2023, e a taxa de vacância de escritórios subiu para 16%, reduzindo a renda de aluguel de projetos comerciais como o K11 no Novo Mundo.
– Resposta política: O Grupo ajustou sua estratégia de lançamento, por exemplo, vendendo as unidades restantes do “The Pavillion III” a um preço inferior ao preço de segunda mão na mesma área e oferecendo hipotecas de alto índice para atrair compradores, refletindo a pressão para desestocagem.
Transformação estratégica e layout da Grande Área da Baía
– Mudando o foco do continente para o sul: reduzindo o investimento em cidades de segundo nível e concentrando recursos em cidades centrais na Greater Bay Area, como Guangzhou e Shenzhen. Por exemplo, a operação do Guangzhou Chow Tai Fook Finance Centre (“East Tower”) enfrenta o desafio do excesso de oferta de imóveis comerciais no continente.
– Investimento em desenvolvimento sustentável: Acelerar a estratégia da marca “Movimento Artesanal”, combinar imóveis culturais e comerciais (como o projeto 11 SKIES) e aumentar o investimento em novas infraestruturas energéticas na tentativa de equilibrar os riscos do ciclo imobiliário.
Reação do mercado de capitais
– Preço das ações sob pressão: O preço das ações caiu mais de 35% em 2023, com desempenho inferior ao Índice de Classificação de Propriedades Hang Seng (uma queda de aproximadamente 25%). Embora tenha se recuperado com o mercado em 2024, sua relação preço/lucro (cerca de 6 vezes) ainda era menor que a da Cheung Kong Holdings (cerca de 8 vezes), indicando que o mercado tem dúvidas sobre a eficácia de sua transformação.
– Ajuste de dividendos: O dividendo provisório foi reduzido em 25% ano a ano, a primeira redução de dividendos desde 2016, o que causou preocupações entre alguns investidores de longo prazo.
Mudanças na Gestão e Ajustes de Governança
– Sucessão de terceira geração em andamento: Adrian Cheng (vice-presidente e CEO) assume ainda mais a tomada de decisões do dia a dia e lidera a transformação digital (como a plataforma NWD Innovations), mas a estrutura de holding familiar (Chow Tai Fook Enterprises detém aproximadamente 45%) pode afetar a flexibilidade estratégica.
Principais fatos em resumo
- Prejuízo provisório: prejuízo esperado atribuível aos acionistas das operações contínuas de HK$ 6,6 bilhões a HK$ 6,8 bilhões (lucro no mesmo período do AF2024)
- Lucro operacional principal: HK$ 4,35 bilhões a HK$ 4,55 bilhões, queda de 15%-19% ano a ano
– Principais motivos da perda: deterioração de propriedades de desenvolvimento de HK$ 3,3-3,5 bilhões, perda de valor justo de propriedades de investimento de HK$ 1,4-1,6 bilhões
– Data de divulgação dos resultados: 28 de fevereiro de 2024
Análise aprofundada da estrutura de perdas
1. O setor imobiliário está sob dupla pressão
- Perda de valor de propriedades de desenvolvimento (representando 50% de perdas): Afetado pela crise do mercado, o valor realizável do projeto foi menor do que o esperado, resultando em uma perda de valor de ativos de HK$ 3,3-3,5 bilhões.
– Queda do valor justo em propriedades de investimento: as perdas de valor justo de projetos de joint venture aumentaram para HK$ 1,4-1,6 bilhões ano a ano, refletindo a pressão de avaliação em propriedades de escritórios e varejo
2. Queda acentuada na receita não recorrente
– Os rendimentos do resgate de títulos de taxa fixa caíram para HK$ 15 milhões (o valor específico não foi divulgado no mesmo período do ano passado)
- Falta de ganhos pontuais: Uma reversão do valor justo de propriedades de investimento de HK$ 1,257 bilhão foi registrada no mesmo período do ano passado
A resiliência do negócio principal é evidente
Apesar do prejuízo contábil, o lucro operacional principal, excluindo itens não monetários, ainda atingiu HK$ 4,35-4,55 bilhões:
– Base de cálculo: Excluindo fatores não operacionais, como flutuações nas avaliações de propriedades de investimento, impostos, despesas financeiras, ganhos e perdas com alienações de ativos, etc.
- Redução do declínio anual: queda de 15%-19% em relação ao lucro principal no ano fiscal de 2023 (aproximadamente HK$ 5,36 bilhões), mostrando a resiliência do principal negócio
Foco no mercado
1. Vínculo do ambiente da indústria: A redução reflete o ajuste contínuo do mercado imobiliário de Hong Kong. Em 2023, o declínio cumulativo de edifícios residenciais foi de 7%.
2. Teste de sensibilidade à taxa de juros: O impacto do ciclo de aumento da taxa de juros do Fed no custo de financiamento dos títulos em dólares de Hong Kong
3. Progresso da transformação estratégica: O complexo comercial de arte K11 e o plano da área metropolitana do norte podem dar suporte à recuperação de valor de médio a longo prazo?
Definição de termos profissionais
– Perda de valor justo: uma perda contábil resultante da reavaliação de propriedades de investimento para valor de mercado, que não afeta diretamente o fluxo de caixa
– Perdas por imparidade: Perdas incorridas quando o preço de venda estimado de um projeto é inferior ao custo de desenvolvimento
– Lucro operacional principal: indicador que reflete a capacidade de geração de caixa do negócio principal, excluindo itens não recorrentes, como flutuações de avaliação
Perspectivas e pontos de risco
– Oportunidades: A retirada de Hong Kong das “medidas duras” para propriedades residenciais pode estimular transações no mercado imobiliário. Os custos do banco de terras do Grupo são relativamente baixos (principalmente conversão de terras agrícolas nos primeiros anos). Se as taxas de juros atingirem o pico, a perspectiva de lucro pode melhorar.
– Desafios: O ciclo prolongado de vendas de imóveis comerciais no continente pode atrasar o retorno dos projetos na Grande Área da Baía; o custo de refinanciamento de títulos em dólares americanos é alto (cerca de HK$ 15 bilhões em dívida com vencimento em 2024) e precisamos estar vigilantes contra eventos de liquidez.
É recomendável prestar bastante atenção aos seus resultados intermediários para o ano fiscal de 2024 (com previsão de divulgação para fevereiro de 2024) e ao progresso das vendas dos projetos da Greater Bay Area. No curto prazo, o preço das ações ainda pode ser dominado pelo sentimento do mercado e pelas políticas de taxas de juros. Para obter os dados mais recentes, consulte o anúncio da HKEX ou as atualizações em tempo real no terminal da Bloomberg.
Leitura adicional:
- O edifício de luxo de Sai Kung, "Ao Long", se tornou a área mais afetada no mercado imobiliário! Unidades de 3 quartos sofrem perdas 30% revela o dilema das casas de luxo. A tendência de celebridades venderem suas ações para lucrar esconde três grandes sinais de alerta
- O New World Development está em crise de dívida: a relação dívida líquida pode subir para 88%. A movimentação de ativos pode quebrar o impasse?
- Dor de capital negativo
